投诉：深圳市住房和建设局公众号上虚假信息

莫要漠视民生

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透视物业管理“三大难”

来源：半月谈网  2024-02-26 09:26  半月谈记者 赵叶苹 梁书斌 顾 煜  

http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20240226/1000200033134991708678519593833212_1.html

物业服务事关千家万户，联结社会民心。半月谈记者调研中发现，服务不规范、监管不到位、业主委员会成立难已成物业管理的三大焦点问题，影响一方和谐稳定。应当及时出台系统化、精细化配套法律法规，提升城市小区业委会成立比例，厘清物业管理权责边界，为住宅小区社会治理提供有力法治保障，促进物业服务业高质量发展。

物业服务不规范

河北秦皇岛市中院诉讼服务部门在进行案例研究时发现，近3年来，秦皇岛市9个基层法院受理的物业纠纷一直位列全部诉讼案件第一位。海南省各市县12345联动指挥中心统计数据显示，海南各市县的涉物业投诉案件每年都在逐级攀升。海口市12345指挥中心数据显示，从2018年至2022年，海口市涉物业问题引发的投诉案例连续5年居总投诉量前4名。

综合分析发现，物业矛盾纠纷的产生原因主要有：部分物业企业服务态度差、管理不到位、遇事不沟通、收费不透明等；物业公司在社区治理中存在不作为现象，如对有些业主在小区乱搭乱建、乱停乱放、侵占公共绿地、破坏公共设施、违章装修等行为没有进行有效处置；开发商遗留问题、建筑质量问题和维护维修问题引发商住矛盾。

海南省政协委员梁小喜认为，随着国家取消物业公司的准入门槛，大量“皮包公司”进入物业管理行业，这些公司只将小区当做“提款机”，往往只是提供保安和保洁等表面的服务工作，不具备专业能力。

据相关法院统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或者后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。开发商对建设的小区具有最初的掌控权，甚至建管合一，业主对前期物业服务企业的选聘没有决定权。

在实践中，物业服务企业往往错误地认为其是负责“管理”小区及业主，而非“服务”于小区及其业主。收取物业费、维修费是物业服务企业最大的经济利益所得，所以收取费用往往很积极、很及时；但对于小区路灯不亮、下水管道堵塞等事关业主切身利益的问题，往往以各种理由怠于“管理”。

监管不到位

社区治理涉及多个政府部门，实际工作中，一些政府职能部门未切实履行治理责任，将社区治理责任推给基层党政组织和社区居委会。

面对日益繁杂的社区治理事务，地方政府缺乏统筹协调主体，职能部门之间没有强有力的统筹力量，未建立起有效的协作治理平台和机制，难以形成治理合力。职能部门往往“头痛医头、脚痛医脚”，消耗了大量行政资源，矛盾纠纷却在逐年增加。

当前，物业管理与基层社区治理尚未有效结合，县区物业主管部门与属地街道办事处、相关行政部门之间的“放管服”还存在真空区，工作未完全闭环，行政执法触角也没真正延伸进小区，导致部分小区内违法违规现象层出不穷。

不少社区党组织覆盖率不足，业主与业委会、物业公司等主体之间，无法形成由基层党组织牵头的党建引领社区治理协调运行机制。海南省业主委员会协会会长肖江涛举例说：“海口市共有住宅小区3182个，其中已成立党组织的小区144个，占比仅4.5%。”

业委会难产

业委会在维护业主权益、监管物业公司履职尽责、维持并改进小区居住体验等方面，具有不可替代的作用。但由于各种因素，各地成立比例不高。例如，海口为14%，北京市业委会占比为27.8%，尽管一些地区提出较高发展目标，但大多停留在“纸面”上，主要原因是街道社区人手不足，小区业主组织难。

海口帝景海岸小区业委会一位工作人员说，街道通常只有1人负责小区物业管理工作，在业委会成立这件事上，往往不主动，因为他得负责辖区内多个小区，工作十分琐碎，投诉电话不断；成立业委会后，反而不利于一些试点工作进小区，不如社区直接对接物业公司方便。

肖江涛介绍，近几年，省市业委会协会花了很大精力，推动海口直至整个海南省业委会成立相关事项流程的规范化、标准化，从理论上、政策配套上解决了标准不统一的问题。从2023年起，海口已经把业委会成立备案纳入政务服务窗口化管理范围——“备案即执行”。但实际操作过程中，目前仍有一些街道没有采纳备案制。

虽然相关法律条例都明确了业委会成立在社区，备案在街道，然而社区、街道没有专门的对口部门和人员负责指导，整体推进缓慢。

肖江涛介绍，目前业委会成立难的主要原因之一是业主组织难、召集难。按照民法典要求，成立业委会要求双2/3，即2/3的业主、2/3的面积参与投票。以前的要求是双1/2，业委会成立门槛提高了很多。

据了解，很多业主即使对物业管理不满，也会选择长时间忍耐，只要不涉及自身切实利益就不关心、不参加。有些社区由志愿者协助社区业主委员会，对小区公共事务进行投票表决，参与者寥寥，导致社区问题迟迟难以解决。

物业公司权责边界需厘清

我国物业管理始于上世纪90年代初，并于本世纪初建立物业管理相关制度，但随着城市住房市场的快速发展，原有制度已无法满足发展需要，加上近年来放管服、招投标等改革的监管措施没跟上，物业市场良莠不齐。

海南省物业行业管理协会秘书长洪亮认为，当前物业管理乱象形成的原因是多方面的：

——物业行业准入门槛较低。没有了“事前审批”，事中事后监管又存在空白，导致低端物业服务供给过剩。“找两个大爷守守门，找两个阿姨做做保洁，然后收一收物业费，这样的低端物业服务太多了。”

——监管空白。洪亮说：“过去，业务主管部门能直接监管物业相关事务，对于管理不好的企业，可以要求整改，不整改就行政处罚。现在明面上管物业的有22个部门，直接主管单位是住建部门，想施政但找不到依据，没有行政执法权，对人员、资质、企业都很难去监管。”

——行政管理和物业管理边界不清。一些地方“执法不进小区”，该由水电企业承担的“抄表到户”工作，也由物业公司承担，这既加重了物业公司的人工成本、资金垫付压力，总表到分表间损耗也加重了业主负担。洪亮认为，这些因素将物业逼上了减少服务岗位，降低服务标准，甚至侵占业主利益的错误道路上，同时也给小公司、不良公司乱立收费名目提供了借口。

——承接查验不到位，大量开发商遗留问题成为物业投诉焦点。由于招投标环节极易被操纵，住宅小区开发商往往将建好的房屋交由自己下设的物业公司管理。开发商与物业公司之间虽是两个法人，实际是一个背景，这造成“承接查验”环节缺失，一旦房屋过了保修期，或者业主更换了物业公司，房屋质量问题只能由业主自行兜底。

推动物业服务高质量发展

破解物业痼疾，创新物业管理服务，离不开党建引领。

新疆克拉玛依市推进符合条件的物业服务企业建立党组织，物业服务企业党组织成立率达到73.01%；业委会党员占比63%；95.87%的业委会实现与社区的交叉任职，实现了党组织领导下的社区居委会、物业服务企业、业委会“三方联动”工作机制全覆盖。

新疆乌鲁木齐天山区国际置业广场小区业主周先生说：“我们业委会之所以运行得比较好，关键在社区的协调和帮助。”这一小区早在2004年就成立了业委会，运行良好，并成功换届。业委会成立后，曾诉讼物业公司为小区业主赢得了500万元公共用地收益款。

“如果不成立业委会，业主们拿不回800平方米的公共用房，拿不到200多万元的物业费节余和公共收益。”海口绿地海森林小区业委会主任闻凤林说，“绿地海森林只花了6个月时间就成立了业委会，这离不开基层党建引领，离不开物业公司和社区的支持。”

据了解，该小区正在实施智慧社区改造。“这一年小区变化确实非常大，相信居住体验会越来越好。”小区业主黄先生说。

一些地方积极创新城市社区物业管理模式，取得明显效果。海口试点的“信酬制”服务模式让小区事务公开化、透明化、有约束。肖江涛介绍，信酬制联合银行开发软件，建立双密钥共管账户，可以有效破解小区服务收支不透明、业主与物业企业之间不信任等一系列小区治理难题，实现小区公共事务由党组织把关、业委会决策、物业服务人具体执行、全体业主共同监督的良性机制。目前，海口已有20个住宅小区成功运行信酬制模式。

未来，对物业的依法监管亟待跟进。黑龙江省哈尔滨市住建局物业处工作人员陈军、海南省业主委员会协会副秘书长黎道武等人指出，当前国家和省有关物业管理法规政策规定较为原则、宏观，缺乏系统、精细的配套性指导意见或规范性文件，造成社区具体事务无标准可依、执行尺度不一等情况。

海南省政协委员梁小喜表示，健全的立法，完善的政策，明确的执法、监管、裁决部门，齐全的配合、协调组织，严格的监管约束，才能促进城市小区物业管理走上高质量发展的良性轨道。

莫要漠视民生

aiguo9881楼

https://szbbs.sznews.com/thread-4308154-1-1.html
更多关于此物业的详情，可看这篇帖子

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很多人谎话说多了,最后自己也信了！
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云者

弄虚作假，真是寒了民众的心

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云者1楼

弄虚作假，真是寒了民众的心

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还要包庇? 纵容？... ...https://szbbs.sznews.com/thread-4307103-1-1.html

深坛新闻主播

市住房和建设局授权发布：
  尊敬的网民朋友：
  针对您反馈的丹枫白露苑小区物业服务评价得分情况，我局立即进行核查，现就有关情况答复如下：
  1、关于“物业合同备案”信息。2022年12月21日发布的《深圳市物业服务企业和物业管理项目负责人物业服务信息计分标准》（以下均简称《计分标准》）表一企业基础信息序号2的计分规则，列明了物业服务合同备案包括的情形。根据深圳市物业管理信息平台（以下均简称平台）采集的信息，深圳市三九阳光物业管理有限公司于2022年5月12日上传了黄贝街道文华社区工作站开具的在管证明，故平台自动认定该小区已备案。后续我局将结合实际情况严格区分物业合同备案的情形，优化物业平台程序，指导区局督促物业服务企业完成物业服务合同备案事项。
  2、关于“信息公开”信息。以业务收支明细表为例，丹枫白露苑小区已经按要求分别于2024年4年18日、2024年7月17日、2024年10月21日在物业平台上传了2024年前3个季度的业务收支明细表，您可通过平台的“信息公开”模块查看具体信息。您截图的2024年第二季度的业务收支明细表，在该表左下角物业企业有上传一个附件“2024年第2季度丹枫白露苑物业服务收支情况公示.pdf”，您可以点击进入查看详细公示情况。根据平台采集的数据，丹枫白露苑小区2024年应公开信息24次，截至2024年10月17日已公示信息18次，公开率为75%。根据《计分标准》表一企业基础信息序号6的计分规则，信息公开项指标满分10分，按照实际公开率计算具体得分，10月17日的得分为10×75%=7.5（分）。
  3、关于“业主满意度”得分。根据《计分标准》表一企业基础信息序号7的计分规则，业主满意度项指标满分15分，现小区满意度得分为67.24，按满意度比例67.24%×15=10.09（分）。您可以经由业主端“评价小区”功能模块选择评价排名页面，输入“丹枫白露苑”查询本小区满意度评价得分和具体评价数据。
  4、关于良好信息得分认定中业主绑定率信息。根据《计分标准》表三序号7的计分规则，该信息由物业平台自动采集，每日24时以该小区的绑定率为准，计算该项良好信息得分，满分10分。根据平台目前最新的数据，丹枫白露苑小区的业主绑定率为74.3%，故本项得分为10×74.3%=7.4（分）。因平台会根据每天24时的绑定率情况更新本项的得分，故您每天看到的认定日期是当天的日期。本条规则本意是鼓励物业企业配合住建部门加强业主身份绑定工作，方便更多业主通过平台参与电子投票、业主评价、信息公开等小区事务，充分保障业主的知情权、监督权和参与权。
  非常感谢您对深圳市物业管理的关心和建议，我局将适时修订《深圳市物业服务评价管理办法》和《计分标准》，不断完善物业服务评价相关指标，加强物业服务市场监管，努力营造健康有序的物业服务市场环境。

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罗湖阿三

莫要漠视民生1楼

深圳住宅小区业委会成立比例约三成，上海超九成

来源：深圳商报 2021年08月23日 舒桂林  https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_14168289

1991年3月22日，中国内地第一个业主委员会在罗湖区黄贝路天景花园（由万科开发）宣告成立，王石等万科高层悉数到场。然而，30年过去，目前深圳住宅小区业委会成立的比例约在三成左右，处于全国平均水平，而上海小区业委会成立的比例已经超过90%。

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▲31岁的天景花园看上去依然年轻。

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▲与天景花园一路之隔的碧波花园。

深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐告诉记者，深圳有4000多个商品房住宅小区，成立业委会的比例也就是30%出头，但他认为这不是坏事，“这恰恰说明深圳物业公司管理比较到位，业主们满意度比较高，也就没有太强的动力去成立业委会。”他颇为自豪地表示，深圳的物业公司早就走出了深圳，“在深圳管理着6.76亿平方米的物业面积，在深圳之外则管理着24亿平方米的物业面积。”

不过，记者在采访中遇到的绝大多数人，都认为应该提高业委会成立的比例，毕竟业委会是代表业主利益的组织，能够对物业管理发挥监督作用，促进物业服务品质的提升。

“上海小区业委会成立的比例超过90%，是全国最高的，与当地政府相关部门积极引导、大力支持密不可分，深圳或许可以借鉴一些成功的经验，比如是不是可以将业委会成立比例列为街道办的考核任务？”许怿滨律师表示。

这与今年6月深圳市住建局组织的听证会与会代表的建议不谋而合，有代表提出，应将物理管理区域业主委员会成立比例和满意度纳入街道、社区绩效考核指标，加大对业主大会市场主体地位的扶持。深圳市住建局表示将予以采纳，将配合市委政法委制定相关考评标准，将各区推动成立业主组织、在数据共享银行开设业主共有资金账户以及规范物业小区信息公开等工作纳入考核事项，加强对业主大会、业主委员会的扶持。

“召开业主大会费时费力，在公开透明且有监管的前提下，可以考虑引入第三方组织参与，比如代为跑腿、组织会务。”参与过香格丽苑多年业委会工作的孙海峰，如今已经辞去业委会的职务，他说常常感到心力交瘁。

8月21日，记者专程来到黄贝路天景花园探访，发现这个已经落成31年、仅有190套住宅的小区，相较周边“同龄”老旧小区显得格外年轻有活力，小区内甚至还建有一条塑胶跑道。谈及业委会，业主们普遍赞不绝口。

说到底，赢得广大业主的肯定，成立业委会才有意义。

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1991年就成立，应该不止31岁了吧

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

深圳住宅小区业委会成立比例约三成，上海超九成

来源：深圳商报 2021年08月23日 舒桂林  https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_14168289

1991年3月22日，中国内地第一个业主委员会在罗湖区黄贝路天景花园（由万科开发）宣告成立，王石等万科高层悉数到场。然而，30年过去，目前深圳住宅小区业委会成立的比例约在三成左右，处于全国平均水平，而上海小区业委会成立的比例已经超过90%。

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▲31岁的天景花园看上去依然年轻。

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▲与天景花园一路之隔的碧波花园。

深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐告诉记者，深圳有4000多个商品房住宅小区，成立业委会的比例也就是30%出头，但他认为这不是坏事，“这恰恰说明深圳物业公司管理比较到位，业主们满意度比较高，也就没有太强的动力去成立业委会。”他颇为自豪地表示，深圳的物业公司早就走出了深圳，“在深圳管理着6.76亿平方米的物业面积，在深圳之外则管理着24亿平方米的物业面积。”

不过，记者在采访中遇到的绝大多数人，都认为应该提高业委会成立的比例，毕竟业委会是代表业主利益的组织，能够对物业管理发挥监督作用，促进物业服务品质的提升。

“上海小区业委会成立的比例超过90%，是全国最高的，与当地政府相关部门积极引导、大力支持密不可分，深圳或许可以借鉴一些成功的经验，比如是不是可以将业委会成立比例列为街道办的考核任务？”许怿滨律师表示。

这与今年6月深圳市住建局组织的听证会与会代表的建议不谋而合，有代表提出，应将物理管理区域业主委员会成立比例和满意度纳入街道、社区绩效考核指标，加大对业主大会市场主体地位的扶持。深圳市住建局表示将予以采纳，将配合市委政法委制定相关考评标准，将各区推动成立业主组织、在数据共享银行开设业主共有资金账户以及规范物业小区信息公开等工作纳入考核事项，加强对业主大会、业主委员会的扶持。

“召开业主大会费时费力，在公开透明且有监管的前提下，可以考虑引入第三方组织参与，比如代为跑腿、组织会务。”参与过香格丽苑多年业委会工作的孙海峰，如今已经辞去业委会的职务，他说常常感到心力交瘁。

8月21日，记者专程来到黄贝路天景花园探访，发现这个已经落成31年、仅有190套住宅的小区，相较周边“同龄”老旧小区显得格外年轻有活力，小区内甚至还建有一条塑胶跑道。谈及业委会，业主们普遍赞不绝口。

说到底，赢得广大业主的肯定，成立业委会才有意义。

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罗湖阿三2楼

1991年就成立，应该不止31岁了吧

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报道日期为： 2021年08月23日

莫要漠视民生

深坛新闻主播1楼

市住房和建设局授权发布：
  尊敬的网民朋友：
  针对您反馈的丹枫白露苑小区物业服务评价得分情况，我局立即进行核查，现就有关情况答复如下：
  1、关于“物业合同备案”信息。2022年12月21日发布的《深圳市物业服务企业和物业管理项目负责人物业服务信息计分标准》（以下均简称《计分标准》）表一企业基础信息序号2的计分规则，列明了物业服务合同备案包括的情形。根据深圳市物业管理信息平台（以下均简称平台）采集的信息，深圳市三九阳光物业管理有限公司于2022年5月12日上传了黄贝街道文华社区工作站开具的在管证明，故平台自动认定该小区已备案。后续我局将结合实际情况严格区分物业合同备案的情形，优化物业平台程序，指导区局督促物业服务企业完成物业服务合同备案事项。
  2、关于“信息公开”信息。以业务收支明细表为例，丹枫白露苑小区已经按要求分别于2024年4年18日、2024年7月17日、2024年10月21日在物业平台上传了2024年前3个季度的业务收支明细表，您可通过平台的“信息公开”模块查看具体信息。您截图的2024年第二季度的业务收支明细表，在该表左下角物业企业有上传一个附件“2024年第2季度丹枫白露苑物业服务收支情况公示.pdf”，您可以点击进入查看详细公示情况。根据平台采集的数据，丹枫白露苑小区2024年应公开信息24次，截至2024年10月17日已公示信息18次，公开率为75%。根据《计分标准》表一企业基础信息序号6的计分规则，信息公开项指标满分10分，按照实际公开率计算具体得分，10月17日的得分为10×75%=7.5（分）。
  3、关于“业主满意度”得分。根据《计分标准》表一企业基础信息序号7的计分规则，业主满意度项指标满分15分，现小区满意度得分为67.24，按满意度比例67.24%×15=10.09（分）。您可以经由业主端“评价小区”功能模块选择评价排名页面，输入“丹枫白露苑”查询本小区满意度评价得分和具体评价数据。
  4、关于良好信息得分认定中业主绑定率信息。根据《计分标准》表三序号7的计分规则，该信息由物业平台自动采集，每日24时以该小区的绑定率为准，计算该项良好信息得分，满分10分。根据平台目前最新的数据，丹枫白露苑小区的业主绑定率为74.3%，故本项得分为10×74.3%=7.4（分）。因平台会根据每天24时的绑定率情况更新本项的得分，故您每天看到的认定日期是当天的日期。本条规则本意是鼓励物业企业配合住建部门加强业主身份绑定工作，方便更多业主通过平台参与电子投票、业主评价、信息公开等小区事务，充分保障业主的知情权、监督权和参与权。
  非常感谢您对深圳市物业管理的关心和建议，我局将适时修订《深圳市物业服务评价管理办法》和《计分标准》，不断完善物业服务评价相关指标，加强物业服务市场监管，努力营造健康有序的物业服务市场环境。

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1.《物业合同》应该是物业公司与（服务对象）广大业主群众（通过业主大会表决）双方签定的合约！如果连甲方（业委会/业主大会）都缺位的话？这个《物业合同》与谁签定？这样的《物业合同》备案情形的目的、作用、意义 是什么？这就是未经甲方“主人”许可、巧取豪夺的流氓行为！又如何能“保障业主的知情权、监督权和参与权”呢？

2.如果没有广大群众（业委会/业主大会）参与监督和财务审计（审核）的报表公开（业务收支明细表 等数据），是想通过“官方平台” 用这样的"信息公开" 让相关部门在为物业公司单方面提供的内容（报表的数据真实性/准确性/完整性）公开背书吗？这样的"形式公开" 它的目的、作用、意义 又是什么？ 又如何能“保障业主的知情权、监督权和参与权”呢？

3.如果没有建立对物业公司(社区“大管家”)有效的监督、考核、淘汰（征信）的退出机制？没有主要参照服务对象广大人民群众（业主）通过《业主大会》投票、评价结果？该服务小区的《业主大会》没有一票否决权？“业主满意度”连服务对象自己都说了不算？如果群众手中的“表决器"被代行，这样“业主满意度”评价得分 目的、作用、意义 又是什么？ 俗话说得好：“金杯银杯都不如老百姓口碑”！

4.现在早已是数据/信息时代，"业主绑定"联网认证应属最基础工作，本不应该作为评分加分项。反而每个小区居民参与度（真实投票率）才是反映对基层工作的认可程度、基层人员的信任程度；更应像成熟的"网购平台”一样，不仅对物业服务有评分，更应有（实名/匿名）服务评价！这样才有利于整个物业行业提升服务能力和服务质量（督促小区的物业更加专业化、规范化，让物业有所作为），这样才能满足人民群众对美好生活的期望与需求！

应该让基层社区“末梢”变为治理“前哨”，将物业管理与基层社会治理深度融合，才能构建物业管理新格局！

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莫要漠视民生1楼

1.《物业合同》应该是物业公司与（服务对象）广大业主群众（通过业主大会表决）双方签定的合约！如果连甲方（业委会/业主大会）都缺位的话？这个《物业合同》与谁签定？这样的《物业合同》备案情形的目的、作用、意义 是什么？这就是未经甲方“主人”许可、巧取豪夺的流氓行为！又如何能“保障业主的知情权、监督权和参与权”呢？

2.如果没有广大群众（业委会/业主大会）参与监督和财务审计（审核）的报表公开（业务收支明细表 等数据），是想通过“官方平台” 用这样的"信息公开" 让相关部门在为物业公司单方面提供的内容（报表的数据真实性/准确性/完整性）公开背书吗？这样的"形式公开" 它的目的、作用、意义 又是什么？ 又如何能“保障业主的知情权、监督权和参与权”呢？

3.如果没有建立对物业公司(社区“大管家”)有效的监督、考核、淘汰（征信）的退出机制？没有主要参照服务对象广大人民群众（业主）通过《业主大会》投票、评价结果？该服务小区的《业主大会》没有一票否决权？“业主满意度”连服务对象自己都说了不算？如果群众手中的“表决器"被代行，这样“业主满意度”评价得分 目的、作用、意义 又是什么？ 俗话说得好：“金杯银杯都不如老百姓口碑”！

4.现在早已是数据/信息时代，"业主绑定"联网认证应属最基础工作，本不应该作为评分加分项。反而每个小区居民参与度（真实投票率）才是反映对基层工作的认可程度、基层人员的信任程度；更应像成熟的"网购平台”一样，不仅对物业服务有评分，更应有（实名/匿名）服务评价！这样才有利于整个物业行业提升服务能力和服务质量（督促小区的物业更加专业化、规范化，让物业有所作为），这样才能满足人民群众对美好生活的期望与需求！

应该让基层社区“末梢”变为治理“前哨”，将物业管理与基层社会治理深度融合，才能构建物业管理新格局！

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如果相关部门人员 对于基层社区发生的一系列侵害人民群众利益的事件“视而不见”？对于维护人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题/诉求“躲闪回避”？这又如何能够 站稳群众立场、坚持人民至上 呢？

laimzts

可以的话回复我一下，我们尝试一下如何更换物业