a. 根据《物业管理条例》第三十三条，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十九条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
b. 根据《物业管理条例》第四十四条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
c. 依据《深圳经济特区物业管理条例》第五十六条，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。
d. 根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
e. 域委托管理其实就是为给大业主(大股东）解套（前面死要绑定成一个物业管理区域成立业委会），目的是搞财务运营独立、脱离业主大会、脱离群众监督(盲区)。但所需费用却要业主大会列支。
f. 不是业主大会列支专业服务费，付款方就是真正代表甲方；只有业委会代表广大业主利益，履行职责时维护广大业主权益（站稳群众立场）才是能获得广大业主信任的真正甲方。
g. 授权业委会协商签订协议、进行监督存在重大风险，见议题9 a. 业委会与物业交接时并未履行账目（聘请第三方机构）进行审计、监督责任与义务；所谓“按比例承担公共部分电力、消防等系统的维护保养费用”，其执行比例（分摊）多少？更是模糊陷阱（产生异议、矛盾纠纷之源）。
h. 根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业，由业主大会会议作出决定，不得授权业主委员会决定。即使域委托管理给其它《物业公司（服务机构）4方合同协议》方式合法，其共同签署（物业公司、专业机构、产权大业主、业主委员会）《4方合同协议》正式版本也必须由业主大会会议作出决定。
议题4风险解析：
a. 根据《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，因此其产权归属于国家。这类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
b. 根据《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。由于人防车位无法进行产权登记，因此其所有权并不属于开发商或业主。
d. 不是业主大会列支专业服务费，付款方就是真正代表甲方；只有业委会代表广大业主利益，履行职责时维护广大业主权益（站稳群众立场）才是能获得广大业主信任的真正甲方。
e. 业委会可以通过《申请税务查询》小区资料/规划图纸公开等方式证明人防车位/停车场使用、收益权归业主。参考成功案例：（2023）苏01民终335号；（2023）粤0304民民初45002号；（2024)皖0104民初10233号；......
议题8风险解析：
a. 根据《民法典》第九百四十三条明确规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这一规定进一步强调了小区业委公示收入账目的法律责任。因此业委会每年度审计具有必要性。
b. 如果议题9 a.中业委会与物业公司首次交接手续时都没有履行对物业账目（聘请第三方机构）进行审计、监督责任与义务，想把物业多年账目搞成糊涂账、埋雷（交接没有边界、难追偿），那后面的第三方审计只会成为走形式，为物业之前账目洗白、合法性进行背书。
楼主: 网友007
狗仔卡
显身卡
又意味着 将来业主群众要“付出什么样的代价”吗？
普通老百姓能一下给整明白吗？
转发：《关于召开深圳市南山区宝能城花园（东区）2025年第一次业主大会会议的公告》 显示用章日期为：2025年5月29日。来源：2025年5月30日 宝能城DQ 微信公众号 ，小区内楼梯道口 张贴
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这次《业主大会》一口气抛出13个需要表决的议题，这每个议题之前均没有在每楼栋（广大业主之间）进行公开讨论（沟通/修改）过。