不合法物业? 谁能管?

莫要漠视民生

小区广告费、停车费等公共收益终于要有明确归属了。近日，江西省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅、省市场监管局、中国人民银行江西省分行联合印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》(以下简称《意见》)，将从10月1日起全面规范住宅小区公共收益管理。《意见》所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主的共有部分(包括共用部位、共用设施设备)依法开展生产、经营、租赁等活动，所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益。其来源一般包括依法利用住宅小区全体业主共有的房屋进行租赁或者经营产生的收入；利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收入等9项。（来源：江西日报 2025-07-06 《江西五部门联合规范住宅小区公共收益管理》）https://www.gov.cn/lianbo/difang/202507/content_7030758.htm

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针对小区公共收益监管问题，厦门市住建局相关负责人介绍，我市创新推出了“政府主导+专业审计”监管模式，由政府出资聘请专业会计师事务所，构建“市、区、街镇”三级审计体系，采用“年度抽检+专项审计”双轨核查方式，聚焦群众反映强烈或随机抽查的小区开展现场审计。目前，全市1519个住宅物业小区，实现公共收益公示率、银行开户率、占用小区公共空间整改率、改变物业服务用房用途整改率“四个100%”。（来源: 特区新闻广场 2025-09-05）https://www.xmtv.cn/xmtv/2025-09-05/8a3fe33f188a8265.html

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为进一步规范盐城市射阳县物业服务企业服务行为，切实维护广大业主合法权益，让小区收支情况“明明白白”，切实筑牢业主权益的“防护墙”，射阳县住建局开展“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”专项审计行动。自4月16日起，通过委托专业第三方审计机构，对碧桂园物业、绿洲物业等6家企业共计11个物业小区（商业街）近三年公共收益收支情况展开“地毯式”审查，截至6月，第一批次审计工作已取得阶段性成果！​（来源：新华日报 2025-08-02 《守护业主权益，规范物业公共收益》）https://m.thepaper.cn/baijiahao_31284143

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为扎实推进物业领域不正之风和腐败集中整治专项行动，泰兴市住建局物业服务中心近期启动专项工作，对城区102个小区的公共收益开展专项审计，旨在进一步摸清小区公共收益底数清单，规范公共收益的管理与使用，切实维护业主的合法权益。（来源：泰兴市融媒体中心 2025-08-28 《我市对城区102个小区公共收益开展专项审计》）http://www.taixing.gov.cn/xwzx/txxw/art/2025/art_1dbe2a6c4b8647f1aaa37bd406c1533e.html

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健全监管体系　整治突出问题

——江苏发布首批物业管理服务可推广经验做法

来源：中国建设报  发布时间：2025-09-09  https://www.mohurd.gov.cn/xinwen ... e6549b7803bca7.html

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谨防物业费打折套路：天下没有免费的午餐，特别是物业公司的“午餐”！ “物业费打折”，听起来是物业公司对业主的体谅与优惠，却可能暗藏玄机。江苏一位业主因房屋一直空置，与物业协商后，欣然支付了打折后的2024年物业费，并拿到了写明收费周期的发票。然而在卖房时，物业却突然要求补缴折扣部分，否则拒绝开具“结清证明”。     这不是个例的事件,通过网络搜索可以发现,物业费打折后反悔的套路正在不断复制，甚至有些还是大牌物业公司. (2025-09-10)  https://mp.weixin.qq.com/s/-DzGAyxOJfX9F8iyUaBWeg

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9月14日，广州某小区业主向媒体记者反映，物业公司最近将业主物业费欠缴信息和小区门禁系统捆绑，导致欠缴物业费的业主，只要刷卡或者开车出入小区，都会听到系统播报自己的欠费信息。(来源:法治日报微信公号 2025-09-17)  https://baijiahao.baidu.com/s?id=1843468095209727344   物业公司通过门禁系统公开业主欠费信息构成对业主隐私权的侵犯，且属于“不合理限制业主权益”的行为。根据民法典第一千零三十二条，自然人的隐私权受法律保护，隐私包括“不愿为他人知晓的私密信息”。业主的欠费金额、欠费状态属于其不愿公开的个人财务信息，具有私密性。民法典第一千零三十三条规定，除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或个人不得侵害他人的隐私权。物业公司未经业主同意，通过小区门禁系统（公共场所）向不特定第三人播报该信息，违反了“不得泄露、公开他人私密信息”的禁止性规定，构成对业主隐私权的侵犯。另外，此类行为可能同时侵犯业主的名誉权（如导致业主社会评价降低），属于不当催费方式。民法典第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”此处的“等”应作扩张解释，包括其他严重影响业主正常生活或合法权益的方式。物业公司通过门禁播报欠费信息，不仅干扰业主的正常出入（如导致业主因尴尬而避免使用门禁），还可能影响其社会交往（如邻居知晓欠费情况），属于“不合理限制业主权益”的行为。

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利用闲置资源、创新服务管理、实行“酬金制”改革……

精细化管理，让物业服务降价不降质（民生一线）

来源： 人民日报   2025年09月17日 15 版   记者 焦思雨 王 者 李 刚

　　核心阅读

　　长期以来，物业收费不透明、服务不对等的问题成为困扰业主生活的民生痛点。多地在积极探索：出台物业指导价政策、让业委会管理物业费和小区公共收益……更多的政策举措，让业主在定价上更有话语权，也督促着物业提供优质服务。



　　多地出台物业指导价政策，旨在破解物业收费不透明、服务不对等等长期以来存在的问题，不仅为业主权益提供了制度保障，也为物业企业画出了服务基准线。

　　如何在物业费调整的同时保证服务质量？各地还采取了哪些新举措实现物业费的更合理利用？

　　宁夏银川——

　　利用闲置资源，为居民提供多样服务

　　“去年7月物业费和停车费降了之后，我一年能省下500多元。”家住宁夏银川市金凤区清水湾社区的曹志林说，“钱交得少了，物业服务也没缩水。”

　　说起自家小区的物业服务，曹志林很满意：“有时候半夜家里突然跳闸，一个电话打过去，维修人员很快就会上门；家里小猫爬到高处下不来了，物业人员马上搬梯子来帮忙……”

　　2024年7月1日，《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》正式施行。方案明确，业主大会成立前的普通住宅前期物业服务收费执行政府指导价，实行“一费制”，即照明、绿化、消防等公共设施运行费用纳入物业服务成本，不得另行收取。物业服务费按小区类型、是否带电梯等条件，分4档设置最高限价，住宅小区停车收费实行政府指导价，规定了停车位服务费和租赁（使用）费的最高收费标准。

　　“政策出台后我们第一时间执行，物业费超出部分立即下调，停车费也从原来的每月80元降到了每月60元。这样一来，一年收入减少了30多万元。”宁夏住宅建设发展（集团）有限公司清水湾项目经理邵亚楠说。

　　物业收入减少，服务质量该如何保障？

　　邵亚楠表示：“收入少了，但服务质量不能降低，需要通过更加精细化的管理，实现降本增效。”她举例，比如绿化浇水，以前是粗放漫灌，现在改为喷灌，一年可节约水费5万元左右，既省水又提高效率；路灯开关时间也根据季节和天气灵活调整，减少不必要的电耗；修剪下来的树枝不再随意丢弃，而是加工成小花盆、装饰品，不仅节省了垃圾处理费，还能变废为宝，装点小区环境……

　　邵亚楠介绍，自去年7月降价以来，物业在维持保安、保洁、保绿、保修与客服等基础服务的同时，持续拓展“物业服务+”内容，构建起覆盖全龄段、全场景的社区生活服务网络。

　　“夏天物业会办‘星空电影院’，还有免费的手工课、趣味运动会……大家都特别喜欢。”社区居民冯爱芝说，“物业还充分利用闲置资源，打造羽毛球场、儿童阅览室等空间；配备2辆‘幸福巴士’，每天在楼栋和小区出入口之间来回穿梭。”

　　“虽然一下子少了很多收入，但我们努力克服困难、提高服务水平。业主满意了，缴纳物业费才会更快更及时。”邵亚楠介绍，“最近，我们还把社区、物业和周边商户的资源整合起来，免费为大家提供代购日常用品等服务。”

　　山东青岛——

　　优化服务流程，密切物业与业主联系

　　清晨7点多，山东青岛市城阳区青特小镇小区的地下车库内，冲洗声与扫地机嗡鸣交织，青岛汇豪物业服务有限公司的保洁员早已换上工装开始工作。

　　不远处，小区广场上，居民孙典峰正陪着孙子玩耍。“你瞧，小区的公共座椅多干净。”她伸手在椅子上抹了一把，“座椅上一点灰都没有，一眼望过去，绿化带、广场上也没有垃圾。”

　　舒心的居住环境得益于物业的优质服务。每天早上，保洁员们都会推起满载清洁工具的推车打扫小区卫生。傍晚，保洁员们再次巡检公共区域，墙角的小广告、乱扔的垃圾，他们都会及时清理。

　　“物业服务暖心，收费还公道。”孙典峰说。她拿起手机向记者展示在线缴费系统的界面：“去年我们就开始降费了，今年交的物业费比前两年少800多元呢，相当于省下一年多的地下车位服务费。”她住在小区的一栋洋房中，降价前，每年固定交纳物业费6000多元。

　　2024年5月，城阳区发布《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，根据物业服务区域收费面积规模确定物业费基准价格上浮幅度上限。

　　按文件要求，汇豪物业下调物业费，并以2024年2月1日为起算点，将超上浮标准收取的物业费退还给业主或顺延至后期物业费中。降费后，青特小镇D区中的叠拼和洋房物业费从每月3.2元/平方米降至2.77元/平方米。

　　物业费降低，服务质量是否也会随之下降？物业公司通过优化服务和创新流程来打消居民心中的忧虑。

　　去年，汇豪物业在城阳区率先建立保洁集中清洗中心，购入大型洗消设备对楼道拖布与抹布进行机械化清洗，不仅提高清洁质量，还省去保洁人员现场清洗环节，为打扫小区公共空间留出更多时间精力，实现工作效率和服务品质的提升。基于业主需求，物业还开拓了“社区团购”“银发旅行团”等业务，既拓宽营收渠道，又密切物业与业主之间的联系。

　　“去年，我就参加了物业公司组织的‘银发旅行团’，去云南玩，花费不多，旅途还非常开心。”孙典峰说。

　　截至目前，城阳全区已有60个小区完成降费。“城阳区将依据相关文件，对各物业服务企业进行严格整改并加强现场督导，以持续推动全区物业服务水平的提升，进一步提高居民的满意度。”城阳区城市管理发展中心主任刘丽华介绍。

　　广东佛山——

　　“酬金制”改革，让物业回归“管家”角色

　　今年7月1日起，广东佛山市禅城区龙湾华府小区的业主不再向物业公司交纳物业费；所有物业费、小区公共收益将由小区业主委员会开设的公共账户保管，推动物业公司回归“管家”角色。

　　龙湾华府小区位于禅城区张槎街道存院围社区，小区建有居民楼18栋，总户数1971户，其中常住户1400多户，约5000人。

　　龙湾华府小区业委会主任刘宪国介绍，一直以来，业主向物业公司交纳物业费，费用的支配和使用由物业公司说了算。对业主的诉求，物业公司经常会从利润的角度出发考虑，选择是否解决。而广大业主和业委会也没有足够的手段去约束物业公司，督促其改善服务。

　　2024年底至2025年初，龙湾华府小区物业公司在业主满意度考核上达不到约定要求，触发合同终止条件。社区党组织以及小区党支部、业委会开会讨论，决定设计新的管理制度，重塑业主的甲方地位，提升物业服务质量。

　　“酬金制”的核心是基于物业公司提交的运营成本，业主大会确定年度预算方案，承诺将从小区收取的物业费中提取一定比例作为酬金，并依据物业服务合同对物业公司服务进行奖励。

　　为保证小区事务公开透明、可追溯，小区业主搭建“透明社区”数字化平台，通过该平台，业委会的财务信息、审批流程、工作记录、会议纪要等向业主开放，业主可随时监督共有资金的每一笔收入、审批和支出，了解小区公共事务。

　　与此同时，小区业委会还建立考核机制与奖励机制，对物业公司进行考核，并核算物业酬金。

　　“变化很明显，此前拖而不决的消防设施整改问题，如今已解决了大部分。”小区居民杨卫东介绍，小区开裂的围墙得到了维修，西门广场装上了大灯，业主在微信群里反映的问题，物业公司的响应及时多了。

　　“现在物业费降了，物业服务质量却有了明显提高，我们对业委会的工作很认可。”龙湾华府业主罗诗君表示。不过业委会的工作也并非得到了所有业主的认可，反对声有时也存在。“酬金制”改革，还需要时间的考验。

　　“‘酬金制’能够顺利推动，是多方合力的结果。”禅城区委编办主任、区委组织部副部长郑洪深说，“但目前改革依靠的是能人带动，大规模复制推广需要出台相关规章制度，形成一套完整的‘酬金制’物业管理工作指引。”

药店老板不吃药

业主团结起来，成立业委会，行使业委会权力。

莫要漠视民生

  2025年9月19日，央视新闻直播间镜头再次对准物业管理这一民生痛点。当江苏宿迁的业主毕先生从物业手中接过一千多元的返还金时，他脸上的笑容不仅仅是因为一笔“意外之财”。这更是一种“本该属于我的权益，终于失而复得”的踏实感。截至报道日，宿迁已有236个小区、二十余万家庭领到了返还资金，总额超过4300万元。这笔钱，来自于那些常年存在于账目上、却消失在现实中的小区公共收益--电梯广告费、公共车位租金、公共水电费结余。https://mp.weixin.qq.com/s/lIS_99sNMRfZiZS5Dy2ncg

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物业招投标暗箱操作，倒查13年反腐风暴应刮向民生领域。江西省最初设定的线索征集时间范围是2022年以来，但很快调整为2012年11月以来。时间范围的扩展表明高层认识到，仅仅倒查近期的三五年远远不够，必须深入历史遗留问题。 招投标领域被列为2025年反腐重点，原因在于其权力集中、资金密集、资源富集的特点。这三个“集”使得该领域腐败风险极高，成为政商勾连的重灾区。  数据显示，在2018-2022年间全国物业招标项目中，开发商关联企业的中标率高达72%。在某三线城市，开发商旗下的物业公司甚至创造了“百分百中标”的惊人纪录。 许多小区的前期物业招投标存在明显的“内定”现象，招投标过程流于形式，走过场。开发商与物业公司之间的利益输送，最终由业主买单。https://mp.weixin.qq.com/s/okY2VHjuwSccP4G3AxlaBQ

莫要漠视民生

聚焦物业服务领域突出问题靶向施治  办好群众身边“关键小事”
来源：中央纪委国家监委网站 发布时间： 2025-09-21
https://www.ccdi.gov.cn/yaowenn/202509/t20250921_448892.html

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直击业委会成立难、物业服务质量参差不齐、公共收益不透明等民生痛点，《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》于今年6月1日正式施行，12条“小快灵”条款助力化解百姓“家门口的烦心事”。记者从近日举行的2025年全国地方立法工作座谈会上了解到，近年来，地方人大普遍重视推进“小切口”“小快灵”立法，满足实践需要、体现地方特色，成为解决实际问题的有力抓手。　此外，部分地区推动“小快灵”立法制度化规范化，引导立法精细化精准化。数据显示，2023年湖南省人大常委会制定相关规定后，湖南各市州2024年新制定法规中，“小快灵”立法项目占比91.6%。　接地气、合民心、解民忧。期待更多“小快灵”地方立法瞄准发展瓶颈、聚焦百姓需求，让地方法规更有效力、更有温度。（来源:新华社 2025-09-18 《“小快灵”立法真管用——地方立法实践新观察》）http://www.npc.gov.cn/c2/c30834/202509/t20250918_448094.html

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大多数小区，前期物业合同都会白纸黑字地约定:物业费的构成包含用于购买“公众责任险"的费用。这不仅仅是双方合同约定。而是法律法规的明文规定:《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第8项明确规定，物业服务成本或支出构成包括“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”。也就是说，为小区购买公众责任险，是物业公司的一项法定义务!这个钱，本就该在物业费里出!      但现实是:某些物业公司，揣着明白装糊涂。为了每年省下那么一两万，甚至小几万块钱的保险费(想想动辄几十上百万的物业费收入，这钱真不多)，它们就抱着侥幸心理，偷偷地、或者干脆明目张胆地--不买! 不买的风险，最终转嫁给了谁?答案是全体业主!

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小区车位紧张怎么办？摇号！可要是物业公司突然说：“没交物业费的业主，没资格参与摇号。”这操作合法吗？最近，北京市房山区人民法院就审理了这么一起案子，判决结果明确指出：物业公司这么干，无效！(法治日报 2025-09-27) https://mp.weixin.qq.com/s/w8b5WYSid4VRsZuM9syHmw

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物业“保盘人”暗流涌动，业主须警惕!   什么是“保盘人”?     在物业行业，存在一种特殊的“保盘服务”。这些“保盘人”并非通过提升服务质量赢得业主认可，而是采取分化离间、造谣污蔑等手段制造舆论混乱，打压牵头业主，维护物业公司的不当得利。 他们中有物业从业者，也有专靠此道谋生者，吸引同类组成微信群互相配合，成为不顾事实恶意攻击的“网络打手”。一位职业保盘人曾直言不讳地介绍他们的策略:“我们必须组建利益共同体，小区那些‘无脑喷子’和‘爱占便宜的人’必须为你所用，为你所控，只要控制住他们，也就控制了小区舆论基石。” “保盘人”五大特征，业主须警惕: 1.污名化组织者，转移核心矛盾; 2.反对有利业主的合同条款，避重就轻; 3.散布主观怀疑，夸大风险阻碍变革; 4.美化现任物业，弱化存在问题; 5.有组织、有策略地统一行动; (一招同学. 2025-09-27) https://mp.weixin.qq.com/s/LC4uraoN7bS8tr_FXyhwdA

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近日，网上流传某头部物业为了保住其管理的苏州香茂花园小区，该头部物业领导指示员工如何 “保盘” 音频，在业主群体和物业行业掀起轩然大波。音频中曝光的一系列操作，不仅背离物业服务本质，更涉嫌侵犯业主权益，让这家知名物业企业陷入舆论争议的中心。该头部物业 “保盘” 事件，不只是一家企业的信任危机，更给整个物业行业敲响了警钟。 物业服务的核心是 “服务”，而非 “控制”； 品牌的生命力在于 “口碑”，而非 “手段”。 如果物业企业只盯着 “保住管理权”，却无视业主需求、践踏行业规则，即便短期内能 “保盘”，长期来看，只会不断消耗品牌公信力，最终被业主和市场抛弃。（来源：业委会经验谈 微信公众号 2025-09-29）https://mp.weixin.qq.com/s/T2AolfNO_S6NFsW8-pydXw

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为深入践行全过程人民民主，一些设区市将辩论机制引入地方立法，通过搭建立法辩论平台，充分阐述意见、表达利益诉求，从而有效凝聚立法共识。　“小区公共收益应该发放给业主还是留作公用？”“提高物业费与提升服务质量孰先孰后？”去年4月，丽水市莲都区岩泉街道丽阳社区围绕修改《丽水市物业管理条例》举办立法辩论会，活动当天虽然下着小雨，但辩论会现场还是吸引了不少市民观摩。　活动不仅设置正反辩论方，还邀请街道及社会各界多方代表列席，安排现场交流和律师答疑，兼顾专业性与广泛性。丽水市人大常委会法工委有关负责人表示：“辩论不争输赢，重在搭建对话平台。”　在舟山和台州，当地人大常委会还建立激励机制提升参与效能。比如，舟山建立“立法建议采纳证书”制度，对贡献突出者予以表彰；台州创设“立法市民库”和数字化“立法民意通”平台，连续多年召开立法协商会，构建了“参与—反馈—激励”的良性循环。（来源：新华每日电讯 2025年09月29日 《立法深耕 民意生根-- 浙江设区市立法实践中的全过程人民民主观察》）http://mrdx.cn/content/20250929/Page01DK.htm

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药店老板不吃药1楼

业主团结起来，成立业委会，行使业委会权力。

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自治即自救：贵阳景怡苑小区业主破冰之路！再现1978年安徽小岗村精神  历史照进现实：从小岗村的红手印到景怡苑的业主票，变的是时代背景，不变的是底层智慧——当现有机制失效时，人民创造的新规则永远是突破困局的终极答案！这份公告意义重大！它不仅是行动宣言，更是未来证明业主行动合法性的关键证据。全国的小区业主都可以借鉴：公开、透明、依法，是自治的基石！ https://mp.weixin.qq.com/s/tsJQDYGgJ3ehEmDXQT_8mw