不合法物业? 谁能管?

hk0083

hk00831楼

社区和街道办也不下场, 那业委会弄不了. 这垃垃物业就只能一直留着??

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

信任/信誉 损耗易，重建难！！！在社区基层治理中，如何把“弄丢的”群众 给“找回来”？ 如果仅凭（基层部门人员）他们自己的“自愈能力、纠错能力”（信誉）是不太“容易”，所以更需要“借助外力”支援（更权威部门介入/"专家会诊中心”）群众才能获得更多的信任与信心，这样才可以“消除阻力”→“产生助力”→"汇聚众力”→“形成合力” ！

其实 社区成立业委会/召开业主大会的过程，
就是在基层积极发展“全过程人民民主”的过程！
就是打通/激活城市基层治理“神经末梢”的过程！
就是社区“以人民为中心”如何凝心聚力/获得群众信任的过程！
就是检验评估基层社区 有没有走群众路线、有没有真正接受群众监督、有没有搞形式主义的过程！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

真想社区的领導能看见,
@渔村社区, 南湖街道办

hk0083

hk00831楼

好像我小区这物都違法入进15年, 社区居委会, 街道办就不处理?

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

现在就是想用“居代业”， 给业委会长期空缺的小区 “补回” 一个正式“名份”！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

这很不合理。
居委会还不是住小区. 竞然可以代表小区的全体业主，可笑

莫要漠视民生

hk00831楼

对呀. 不过可以居代业換物业公司? 再要求新物业必须帮忙成立业委会? 再追查回前物业的帐?

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

想用“居代业”来换物业？ 需警惕：黑物业洗白7步曲！
================
1."物业利益共同体”通过事先“联合做局、挖坑埋雷”等操作；
2.操控“物闹”在社区里 “制造矛盾”/“反复横跳”,盲目鼓噪“换物业”；
3.表面为民众选聘新物业，其实内定"接盘方",“牺牲群众利益”签订不平等、有漏洞的《新物业合同》；
4.“顺利交接”后，再降低物业服务质量、把相关责任甩锅（通常嫁祸不明真相的热心业主/或"业伪会”集体辞职/或甩锅下一任业委会）；
5.爆雷！各种问题密集展现，要小区群众买单！再次（负循环）产生各种矛盾（纠纷），制造 让群众感觉“还不如以前物业管理好”的假象；
6.相关基层部门人员（物业利益代言人）齐来“游说/解围/谈条件”,愿意承接之前物业"部分亏空或损失”，顺理成章换回以前物业公司，达到再次掌控小区目的；
7.再次接手小区后，清空所有历史包袱，把所有问题推责给“上一任物业”,“清除黑历史/数据/证据”,以便达到最终彻底“洗白”目的！ 这样即损耗了群众信任， 也顺便堵住了小区群众再次想更换物业的嘴，再次达到长期侵害人民群众利益的目的。

莫要漠视民生

hk00831楼

所以社区和街道办不作为，这小区这違法物业就能存在那么多年?
还沒个能換的渠道???

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

只有学习、借鉴“上海康城基层治理实践”经验，“勇于担当，敢于负责”，让人民群众真正"当家做主"，才能维护群众利益、为社区和民众造福！

莫要漠视民生

hk00831楼

这很不合理。
居委会还不是住小区. 竞然可以代表小区的全体业主，可笑

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

是很可笑！所以说 这是“自欺欺人、掩耳盗铃”的做法

莫要漠视民生

切实增强基层群众参与村（社区）事务的积极性。基层协商民主为不同群体的利益诉求提供合法渠道和有效平台，形成了有序参与、平等议事、凝聚共识的良好局面，增强了群众参与公共事务、共建家园的积极性，实现了基层协商的“全覆盖”“无死角”，真正践行了全过程人民民主。发展完善共建共治共享的基层治理格局。把基层协商与基层自治、基层治理有机结合起来，打造党建引领、多方参与、统筹推进、协调各方的共建共治共享的城乡基层社会治理格局，基层党组织和基层群众性自治组织领导社会治理、团结动员和服务群众的能力明显提升，“有事好商量”的民主理念深入人心。（来源：《民主与法制》周刊2025年第13期 2025-04-17《基层协商：全过程人民民主的地方实践与发展路径 》）作者：贵州省法学会专职副会长兼秘书长 王占霞；中国社会科学院法学研究所法治宣传教育与公法研究中心主任、研究员 刘小妹

hk0083

莫要漠视民生 发表于 2025-4-21 11:58
媒体导向 非常重要！深圳迫切需要这样的“民生栏目”，直面问题才能解决问题，“回避躲闪”只会助长“物业 ...

怎么我昨天的回覆, 都不见了. 什么鬼.

莫要漠视民生

坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民。这是我们做好城市工作的出发点和落脚点。超大城市人口规模大，推进法律实施，把“纸上的法律”变为“行动中的法律”，实现法治化的关键在人。超大城市治理中的全民守法更多强调主动参与，调动市民参与城市治理的积极性，鼓励市民以主人公的身份，遵照法律积极行使市民权利，通过全过程人民民主参与到城市治理之中。市民要遵守法律、约束行为、履行义务，也要遵照法律积极行使权利，从城市治理的“要我做”向“我要做”和“一起做”转变，共治共管、共建共享，从而提升治理效率，降低治理成本，实现治理能力的现代化。健全社会力量、社会组织参与基层治理机制，丰富新时代“枫桥经验”在超大城市治理中的实践，打造城乡社区基层治理共同体，构建共建共治共享基层治理机制。（来源：《民主与法制》周刊2025年第14期 2025-04-22《以人民城市理念为指引 探索超大城市现代化治理的法治保障》）作者：西南政法大学科研处处长、重庆城市治理与发展研究院执行院长、教授 张震

hk0083

莫要漠视民生 发表于 2025-4-22 16:26
想用“居代业”来换物业？ 需警惕：黑物业洗白7步曲！
================
1."物业利益共同体”通过事先“联 ...

现在只能一步一步走.

学习、借鉴“上海康城基层治理实践”经验，“勇于担当，敢于负责”，
让人民群众真正"当家做主"，才能维护群众利益、为社区和民众造福！

很多社区/物业的公示都沒有.
然后告诉你什么什么时间在哪里哪里公示(一个沒人注意的角落)
这怎么参与?

莫要漠视民生

hk00831楼

莫要漠视民生 发表于 2025-4-22 16:26
想用“居代业”来换物业？ 需警惕：黑物业洗白7步曲！
================
1."物业利益共同体”通过事先“联 ...

现在只能一步一步走.

学习、借鉴“上海康城基层治理实践”经验，“勇于担当，敢于负责”，
让人民群众真正"当家做主"，才能维护群众利益、为社区和民众造福！

很多社区/物业的公示都沒有.
然后告诉你什么什么时间在哪里哪里公示(一个沒人注意的角落)
这怎么参与?

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

新征程上，要坚持好、发展好新时代“枫桥经验”，走好新时代党的群众路线，紧紧依靠人民群众，把矛盾和问题解决在基层、化解在萌芽状态，实现发展与稳定的动态平衡、良性互动。要增强发展的全面性、协调性、可持续性，加大协调各方面利益关系的力度，从源头上预防和减少社会矛盾的产生。完善和落实社会稳定风险评估机制，预防和减少利益冲突，努力做到发现在早、防范在先、处置在小。（来源：人民日报 2025年04月23日 09 版 龚维斌《抓好基层治理现代化这项基础性工作》）

hk0083

hk00831楼

莫要漠视民生 发表于 2025-4-22 16:26
想用“居代业”来换物业？ 需警惕：黑物业洗白7步曲！
================
1."物业利益共同体”通过事先“联 ...

现在只能一步一步走.

学习、借鉴“上海康城基层治理实践”经验，“勇于担当，敢于负责”，
让人民群众真正"当家做主"，才能维护群众利益、为社区和民众造福！

很多社区/物业的公示都沒有.
然后告诉你什么什么时间在哪里哪里公示(一个沒人注意的角落)
这怎么参与?

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

新征程上，要坚持好、发展好新时代“枫桥经验”，走好新时代党的群众路线，紧紧依靠人民群众，把矛盾和问题解决在基层、化解在萌芽状态，实现发展与稳定的动态平衡、良性互动。要增强发展的全面性、协调性、可持续性，加大协调各方面利益关系的力度，从源头上预防和减少社会矛盾的产生。完善和落实社会稳定风险评估机制，预防和减少利益冲突，努力做到发现在早、防范在先、处置在小。（来源：人民日报 2025年04月23日 09 版 龚维斌《抓好基层治理现代化这项基础性工作》）

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

昨天又和社区沟通了一下, 沟通不了. 社区只说他们是協调工作，沒有監督义务.

然后在居委会委员名单中发现有个人名是在違法物业上班的。社区也不给说法。

莫要漠视民生

hk00831楼

昨天又和社区沟通了一下, 沟通不了. 社区只说他们是協调工作，沒有監督义务.

然后在居委会委员名单中发现有个人名是在違法物业上班的。社区也不给说法。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

“只说他们是協调工作，沒有監督义务”？ 为什么明确规定的"指导和协助"到了他们嘴里就只变成了“協调”，没有“监督义务”呢？

成立业委会，哪里有阻力？那里就需要“多学科专家会诊”攻关！


1.根据《中华人民共和国民法典》中指出“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

虽然社区没有直接监管物业的职责，但在实际工作中，社区往往承担着监督协调的角色。例如，协助街道办事处组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作，指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作。
社区还负责反映社区居民物业服务诉求，对社区内出现的违法违规行为及时劝阻制止，并向所属街道办事处报告。


2.根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条，居民委员会的任务主要是宣传法律、维护居民权益、办理公共事务等。


3.物业公司是依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条设立的，为业主提供物业服务的企业，其管理活动主要受业主大会、业主委员会以及相关法律法规的监督和约束。

4.依据《物业管理条例》第二十条，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。街道办事处作为居民委员会的上级指导机关，应对业主大会、业主委员会的工作给予指导和帮助，确保其依法履行职责。

5.根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条规定：“街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。”

hk0083

hk00831楼

昨天又和社区沟通了一下, 沟通不了. 社区只说他们是協调工作，沒有監督义务.

然后在居委会委员名单中发现有个人名是在違法物业上班的。社区也不给说法。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

“只说他们是協调工作，沒有監督义务”？ 为什么明确规定的"指导和协助"到了他们嘴里就只变成了“協调”，没有“监督义务”呢？

成立业委会，哪里有阻力？那里就需要“多学科专家会诊”攻关！


1.根据《中华人民共和国民法典》中指出“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

虽然社区没有直接监管物业的职责，但在实际工作中，社区往往承担着监督协调的角色。例如，协助街道办事处组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作，指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作。
社区还负责反映社区居民物业服务诉求，对社区内出现的违法违规行为及时劝阻制止，并向所属街道办事处报告。


2.根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条，居民委员会的任务主要是宣传法律、维护居民权益、办理公共事务等。


3.物业公司是依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条设立的，为业主提供物业服务的企业，其管理活动主要受业主大会、业主委员会以及相关法律法规的监督和约束。

4.依据《物业管理条例》第二十条，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。街道办事处作为居民委员会的上级指导机关，应对业主大会、业主委员会的工作给予指导和帮助，确保其依法履行职责。

5.根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条规定：“街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。”

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

街道办事处负责组织, 协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作<=被要求业主自主要有20%的成员签名及提供资料才能下场成立筹备组，这叫负责?

莫要漠视民生

hk00831楼

街道办事处负责组织, 协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作<=被要求业主自主要有20%的成员签名及提供资料才能下场成立筹备组，这叫负责?

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

这种将《民法典》中“五名以上业主可向该小区的街道办事处提出书面申请” ，改为“要求业主20%的成员签名”，这样随意加码本来就是“不负责任的行为”！

知责于心、担责于身、履责于行！

小牛犊

问题是没有有效的制约，小区执行前期物业合同，即使到期也还能生效，业主还不能欠费，欠费就违约。

小牛犊

问题是没有有效的制约，小区执行前期物业合同，即使到期也还能生效，业主还不能欠费，欠费就违约。

hk0083

hk00831楼

街道办事处负责组织, 协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作<=被要求业主自主要有20%的成员签名及提供资料才能下场成立筹备组，这叫负责?

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

这种将《民法典》中“五名以上业主可向该小区的街道办事处提出书面申请” ，改为“要求业主20%的成员签名”，这样随意加码本来就是“不负责任的行为”！

知责于心、担责于身、履责于行！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

好像听说又改为10%, 然后还不執行，不知道为什么?

hk0083

小牛犊1楼

问题是没有有效的制约，小区执行前期物业合同，即使到期也还能生效，业主还不能欠费，欠费就违约。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

是呀. 我小区这2前期物共合同已執行了20年, 然后这家物业公司又是开发商开的
前期物业是家香港四大物业公司, 物业务好好. 然后不知道为什么2010年底这家公司沒了。
換了开发商成立的物业公司，那什么会換了. 现在不清楚
新物业就未通过业主大会招标就进來. 还做了事实在管的认证。
接管了15年了. 这物业服务態度一年一年的差, 公共地方一年一年的老旧,
公共收益也不见了，
1) 停车场是原开发商的产权
2) 小区沒有广告收入 (而电梯內好多小电视在放广告)
3) 时租停车场佔用业主公摊, 租金也沒有
4) 营运成本, 可以由2023年Q1 : 98W, 在2024Q4 增加到160W  
5) 人员薪金：2024年Q4 - 59W, 2025Q1 - 86W
6) 化糞池2024Q4 有6000, 2025Q1 又有6000 <=一年一次的清理, 半年內二次?
7) 一个季度15000 的消防维护, 每个季度都有
8) 车场费用：33W (以业主的物业费结付), 但又说停车产权是原开发商. 这费用不是开发付?

莫要漠视民生

小牛犊1楼

问题是没有有效的制约，小区执行前期物业合同，即使到期也还能生效，业主还不能欠费，欠费就违约。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

1.《前期物业合同》往往成为开发商与物业公司之间“父子关系”的产物。由于这份合同缺乏业主的参与和协商，因此往往对业主不利已成为“隐形陷阱”，其物业服务内容不明确‌、服务标准不清晰‌、费用收取不透明‌、公共收益管理不规范 等等。

2.《前期物业合同》已成为开发商的“护身符”，在房屋出现诸如漏水等质量问题时，业主们寻求前期物业的帮助却往往遭遇推诿。前期物业公司会以购房合同与前期物业合同主体不同为由，声称他们并非一家，从而对漏水等问题置之不理；在需要承担责任时，前期物业合同又成了业主与开发商之间的“隔心墙”。通过这份合同，双方似乎被巧妙地划分为两个独立的个体，使得开发商得以逃避应有的责任。这种双重标准不仅损害了业主的权益，也破坏了物业服务的公正性和透明度。

3.《前期物业公司》已成为开发商侵害小区利益的“帮凶”。由于前期物业合同的长期束缚，小区不得不面对一个难以摆脱的“大爷”角色。这些前期物业利用合同漏洞，化身为小区的实际掌控者，肆意侵占小区的公共收益，霸占会所、游泳池、架空层及地下车位等共有资产，甚至违规经营物业管理用房，手段无所不用其极。他们一边收受着业主的钱财，一边却为开发商的利益服务，对业主进行打压。

4.《前期物业合同》的不公平、不透明以及缺乏协商的特性，是导致小区内种种矛盾和问题的“根源”。业主与物业公司及开发商之间的冲突，不仅源于前期物业制度的固有缺陷，既得利益者为了维护自身利益，会极力阻碍业主委员会的成立，进而加剧了小区内的矛盾和冲突。

5.《前期物业合同》本应该是一种短期的、暂时的或过渡性的服务协议。但在实际操作中，现今的“前期物业服务合同”往往演变为长期甚至无固定期限的合约，难以解除。这种状况的背后，往往隐藏着巨大的利益驱动。某些利益相关方试图通过维持前期物业的状态，来保持其舒适的利益格局，从而阻碍了业主委员会的及时成立和业主权利的有效维护。

6. 根据《物业管理条例》和《民法典》的相关规定，当业委会与物业企业签订的物业合同生效时，《前期物业合同》即应终止。

为了从根本上解决这些问题，业主应积极推动业委会的成立，完善业主自治机制，以尽早摆脱前期物业的束缚。尽管业主委员会内部也可能存在不足，但这是业主内部事务，可以通过内部协商来解决。而前期物业给业主带来的侵害，却无法通过简单的协商来消除。只有终结前期物业，并与物业公司签订新的平等合约，才能真正实现业主的自治权益。

莫要漠视民生

小牛犊1楼

问题是没有有效的制约，小区执行前期物业合同，即使到期也还能生效，业主还不能欠费，欠费就违约。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

前期物业合同无效的五种情形-律师问答