比华利山庄物业问题

小小鸟008

比华利山庄物业工作不到位，存在以下问题，请街道办、住建局及相关部门督促其立即整改。
一、存在的问题
（1）车位管理混乱
比华利山庄物业现在为了多收钱，不管是不是业主的车一律放进小区，导致小区变成了一个公共停车场。业主的车根本就没有地方停车，或者经常被堵，导致车主之间矛盾激化。另外，一到晚上消防通道也经常被堵，万一发生火灾等突发情况，物业这种随便放外面车进来的行为也要负法律责任！！！每次向物业反映问题，物业都以老小区停车位少敷衍，你们明知停车位少为什么还把非月卡的临时车辆放进来？就为了多收停车费！！！
% `1 _* }" V/ C2 u（2）多栋住宅楼破损
比华利是老小区，多处楼体开裂破损，但每个业主每月交的物业费里是有维修基金的，为什么物业和街道办不组织使用这部分维修基金。物业天天在小区里看不到这些问题？还是看到了不作为？为什么别的小区物业可以组织使用维修基金翻新小区，比华利的就不行？
（3）蚊虫、路灯、摄像头
" z$ x  F. u4 c" f# ]关于蚊虫。之前物业说蚊虫有定期做消杀，我想问你们多久做一次？是整个小区都做吗？找到哪家公司做的消杀？用的什么消杀药品？为什么小区里蚊子还是这么多？能不能每次做完把照片张贴在小区醒目的地方？
' J6 {: X& L) R4 f关于路灯和摄像头。之前物业说把路灯调亮了，我丝毫没有感觉。我想问下为什么不能使用物业费用去多购置增加一些路灯和摄像头。
. G* H/ g4 U. F  D2 B- U（4）业主委员会
我想问下目前小区业主委员会成立进展情况，卡到哪一步了，为什么成立不了。成立了的话，能不能按照下面这些规定去真正维护业主权利。
二、相关规定
《深圳经济特区物业管理条例》
第十二条 利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。
( i4 ]3 d. [( z* S第四十六条  业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。
第八十五条 物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。
物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。
第一百零二条 公安机关负责依法查处住宅物业管理区域影响公共安全和公共秩序的违法行为，对监控安防、车辆停放等开展监督检查。
第一百零七条 业主委员会有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正;逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款：
- d, U% C$ A  A" o- L(四)违反本条例第四十六条规定，未按照规定将业主大会、业主委员会会议资料提供给业主查阅，或者未定期公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况;
第一百一十四条 物业服务企业有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正;逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款：
(九)违反本条例第八十五条第二款规定，未将车位、车库的使用情况按月予以公示。
三、主要请求
（1）严禁外来车辆进入小区
" s6 F$ U- }' s' j请街道办、住建局监督物业严格遵照执行上述规定，立即要求物业整改现在侵害小区业主的违法行为。如果是小区业主就提供房产证明办理停车月卡，没有办月卡的就是外来车辆一律不准进入小区。
, [( @; l0 Y) D! A现在小区本来车位就紧张，如果临时卡的车辆顺便进入小区（我有证据），那比华利和外面公共停车场有什么区别？物业收钱放外面的车进来，小区业主找不到停车位，是不是可以不交物业费，同时我想郑重提醒物业的是，小区的停车费是属于全体业主的！！！
& e7 Z; @2 s& G; q（2）尽快维修破损墙体
1栋架空层破损那么严重，你们都看不见？有业主在论坛反映了，你们就拉个绳子围起来，我想问物业和街道办具体什么时候能解决问题，什么具体时间能把1栋架空层破损修好？
  q  l0 t; U- b4 v（3）增加路灯和摄像头，加强蚊虫消杀
% M' S  F& B6 b( D物业通过收停车费、出租快递柜、收物业费，收了这么多钱，怎么要求增加小区和摄像头就这么难，增加一些路灯和摄像头很贵吗？我车停小区被剐蹭2次了，找小区物业保安，2次都说没有摄像头，晚上太暗看不清，那你们物业知道这个问题为什么不解决？光收费的话也就别叫管理处了，叫收费处算了。另外就是定期公告蚊虫消杀情况。
（4）公布业主委员会进展
" X8 M- b% U6 P" M$ E公布业主委员会成立情况，是否按照上面的规定去真正维护小区业主利益。

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东晓街道办发言人

网友，您好，您所反映的问题收悉，现转相关部门核处，感谢您的关注和监督。

罗湖区住建局发言人

尊敬的网友您好！您反映的问题我局已收悉。相关处理情况我局会在第一时间回复您。

罗湖区住建局发言人

尊敬的网友：
您好，您反映比华利山庄相关问题收悉，现将相关情况回复如下：
一、关于物业专项维修资金相关问题
: v5 T$ L, H$ V% ?经查，比华利山庄日常收取的专项维修资金（以下简称日常维修金）已交存至2020年9月。比华利山庄物业服务企业可按照《深圳经济特区物业管理条例》第九十七条规定申请使用物业专项维修资金。
如果发生《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2020〕8号）第二十四条规定的情形的，物业服务企业应当采取紧急处置措施、开展应急维修，并告知业主委员会，业主委员会应当对维修事项和紧急情形予以确认。物业服务企业同时应书面告知物业管理区域所在地的区住房和建设部门和街道办事处。应急处置费用可从物业专项维修资金中列支。物业管理区域无业主委员会的，应当告知所在地的街道办事处。业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认的，所在地街道办事处可据实代为确认。比华利山庄物业服务企业可按上述规定申请应急使用物业专项维修资金。咨询电话：22185614。
二、关于停车等物业管理相关问题
我局已督促比华利山庄物业管理处，做好小区蚊虫消杀、隐患区域安全警戒及巡查，及时向辖区街道办事处报告相关情况。同时，加强车辆停放管理，优先满足业主的停放，按时公示停车位使用信息。
三、关于其他问题
依据《深圳经济特区物业管理条例》第六条第五款规定，业主委员会选举事项，您可向辖区街道办事处咨询。
: u* |4 i$ M( m" _8 r/ n# ^. T依据《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，安装监控、路灯等公共设施由业主大会会议表决。鉴于小区暂无业主委员会，您可联名向辖区街道提请召集临时业主大会会议进行表决。
依据《深圳经济特区物业管理条例》第一百零二条规定，车辆停放问题，您可向公安机关反映。
感谢您对我们工作的支持！

小小鸟008

罗湖区住建局发言人 发表于 2020-12-16 11:27
尊敬的网友：
您好，您反映比华利山庄相关问题收悉，现将相关情况回复如下：
3 k' o# e$ t8 ?  E一、关于物业专项维修资金相关 ...

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首先，感谢罗湖区住建局的相关回复，但仍有两个问题需要贵局回复解答，具体问题如下：

一、关于1栋地面塌陷破损修缮问题

（1）相关规定

《深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》第二十四条规定：

物业管理区域出现下列情形，须立即消除安全隐患的，物业服务企业可以申请应急使用物业专项维修资金：

（四）楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。

（九）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，危及公共安全的。

发生前款规定情形的，物业服务企业应当采取紧急处置措施、开展应急维修，并告知业主委员会，业主委员会应当对维修事项和紧急情形予以确认。物业服务企业同时应书面告知物业管理区域所在地的区住房和建设部门和街道办事处。应急处置费用可从物业专项维修资金中列支。物业管理区域无业主委员会的，应当告知所在地的街道办事处。业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认的，所在地街道办事处可据实代为确认。

（2）主要请求

比华利1栋架空层地面平台已经多处严重塌陷破损，其他单元楼也有破损的情况，为什么物业没有立即按照上面《深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》第二十四条规定“采取紧急处置措施、开展应急维修”？街道办为什么没有按照上述规定，要求物业立即维修？现在1栋架空层塌陷那么严重，就简单拉个绳子围起来，迟迟不予修理，物业为什么敢公然违反深圳市政府出台上述规定？！！！！

我们请求区住建局和街道办按照上述规定，要求物业立即对包括1栋架空层在内的小区内有安全隐患的共用部位及共用设施设备进行修缮。

二、关于小区停车问题

（1）相关规定

《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条  物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。

物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。

第一百一十四条 物业服务企业有下列情形之一的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正;逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款：

(九)违反本条例第八十五条第二款规定，未将车位、车库的使用情况按月予以公示。

（2）主要请求

罗湖区住建局对小区物业放任外来车辆进入和未按时公示停车信息问题的回复是“我局已督促比华利山庄物业管理处”，对于未按月公示停车信息的处理措施，《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十四条明确规定“由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正;逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款”。我们想请问罗湖区住建局，一是为什么没有严格按照上述规定对比华利物业未按时公示停车信息问题进行处理？二是对于目前物业将外来车辆放进小区，导致小区业主找不到停车位的问题，除了督促是否还有其他更直接有效的措施？贵局督促了，小区物业还是放外来车辆进来，小区业主还是找不到车位，物业还是没有遵守《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第一款的规定，你们作为主管机关准备怎么有效解决这个问题。

如果上述两个问题没有得到有效解决，我们会接着继续向上级机关反映问题，谢谢！

东晓街道办发言人

网友，您好，您反映的问题收悉。我街道综合治理办、公共服务办公室核实了相关情况，
一、关于“外来车辆进入小区、消防通道被堵”的问题。据向您小区物业管理处核实，进入小区的外来车辆均为小区居民的亲友，为探亲访友或办事等原因进入小区。我街道已督促小区物业管理处规范停车秩序，劝阻制止占用消防通道等行为，车位优先满足业主使用，并按法规要求定期公示小区公共事项；
( \: O/ k! S! T7 p3 x( X3 n二、关于“部分楼栋架空层破损、增设路灯和摄像头”的问题。2020年我街道已指导您小区物业服务单位申请使用物业专项维修资金，完成5栋架空层墙面脱落部分修复工作，下一步我街道将继续指导您小区物业服务单位按法规要求申请使用物业专项维修资金，开展其他楼栋架空层破损部位修补、增设路灯和摄像头等工作；
三、关于“蚊虫消杀”的问题。您小区总消杀面积54398平米，2015年已经纳入我街道病媒生物防治作业服务项目，我们已经责令中亿远环保科技有限公司进一步对该小区实施病媒除四害工作，进行消杀和加强管理；
+ |4 O1 B/ _7 n5 Q四、关于“公布业主委员会进展”的问题。小区目前正按法定程序成立业主委员会，目前已完成业主委员会候选人选取工作，具体进展情况可查看业主大会筹备组发布的公告，公告已在小区宣传栏张贴。
感谢网友对我们工作的理解与支持。