园岭新村内园岭七街小公园改建工程疑似不合规

GDRC

　　园岭新村内的园岭七街小公园原来是居民的日常休闲活动场地，今年5月份被围起来进行施工改造，（见图）从公示牌得知，改建工程项目为：童乐福田计划。建设单位为园岭街道办，施工日期为2024.5.10-2024.6.30。

　　这个小公园原来的建设就是不合规的。从园岭片区的法定图则上查到，这个小公园占地面积2250平方米，用地性质为“住宅区绿地”，依法属于绿化用地，应当进行绿化建设，然而这块面积里只种了几颗大树，绝大部分面积都铺设水泥砖做了硬化，变成空地小广场，绿化面积占比太低，基本不符合绿地的定义。

　　根据住建部制定的《城市绿线管理办法》第十条　“城市绿线范围内的公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等，必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》等标准，进行绿地建设。”　若将这个小公园当作社区公园，那么依据GB51192-2016《公园设计规范》中相关规定，绿化面积须>65%；若将小公园当作居住区绿地，那么依据CJJT294-2019《居住绿地设计标准》，绿色植物种植面积占陆地总面积比例不应低于70%。因此，原先这个小公园被建造成小广场，可以认为是不合绿地管理规定的。

　　如今，园岭街道办要将小公园按照“童乐福田计划”改建成儿童游乐场，刚在深圳社区家园网上查到了这个项目的说明，链接：http://www.szshequ.org/yuandong/detail_shequmswsszs_cbb3a1b27d774fd393208971b1d2049f.html
从公布的效果图看，建成后的游乐场上，除了小公园内原有几棵大树被保留以外，其余面积都被铺成软胶地面，作为儿童游乐用途，真正的绿化面积仍然非常少，不符合绿化管理规定。

　　根据《民法典》的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。街道部门如果需要改变住宅区绿地的使用性质，将小公园（住宅区绿地）改作儿童游乐场（配套设施用地）， 首先应征得绝大部分园岭新村业主同意，然后在此基础上，再获得园林、规划主管部门的同意。

　　虽然园岭街道部门今年4月在深圳社区家园网上发布了征求居民意见的公告，但这个“深圳社区家园网”并没有多少园岭居民知道，如果不搜索也查不到此项目，况且园岭街道部门并未使用常规联系途径（居民住户微信群）将欲改造小公园的计划通知全体园岭居民，这样一来，多数园岭新村的居民对改造项目完全不知情，街道部门的做法类似“黑箱操作”，感觉是想瞒天过海，是剥夺了业主们的知情权。

　　小区绿地就应当作为绿地用途，首先应该保证绿化面积合法合规，在此基础上才能考虑增设一些配套设施。

　　现在趁小公园改造项目尚在施工中还未完成，请园岭街道办的领导认真研究此小公园的改造项目是否合规等问题，以免改建完成后再被投诉又得拆掉会增加很多麻烦。谢谢！

福田区园岭街道办事处

网友您好，您反映的问题我们已收悉，感谢您对我街道工作的关心！我街道一直致力城市精细化管理工作，营造辖区良好宜居氛围。现将有关情况答复如下：
  关于您反映公园改造不合规问题，经核实，您反映公园位于深圳市福田区园岭街道园东社区园岭东路与园岭七街交界处东北角，面积约900平方米。该公园为社区公园性质，因建设时间较早，多年来该公园一直作为周边居民休闲活动的公园场所使用，且公园在改造前设施设备老化破损，树根隆起导致地面不平。周边居民曾多次反映附近孩童较多，缺乏相应亲子器材，要求提升基础服务设施意愿强烈。园岭街道根据福田区城市和管理执法局《关于实施 2024年度“童乐福田计划”的通知》中将“童乐福田计划项目合理利用公园绿地新增、提升、改建一批亲子游乐设施，打造家门口的社区亲子空间”的要求。在征集周边居民、学校意见充分保留居民健身舞蹈、举办活动等所需的宽敞空间，并经上报区城市和管理执法局同意后，决定对该公园进行改造。园岭街道也在该处公园张贴告示，如对该处项目有疑问，可前往园岭街道园东社区或园岭街道综合行政执法队市容中队咨询。
  关于您反映绿地性质问题，经核《法定图则》,该宗地位于[园岭地区]法定图则02-05地块，用地性质:住宅区绿地。而根据国土空间规划:经核已批“三区三线”方案，该宗地全部位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田和生态保护红线;经核分区规划数据库(由省自然资源厅同意启用)，核查用地全部位于城乡建设用地内，不涉及绿线。且园岭街道在上报该项目时，已向深圳市规划和自然资源局福田管理局查询该地块权属性质，查询结果为未显示该处地块现存在土地出让合同及相关小区用地审批手续。不存在不合绿地管理规定。
  下一步，园岭街道将加大信息公开力度，确保居民疑问能及时解答。感谢您对我们工作的支持和理解。
  园岭街道办欢迎广大人民群众对我办工作进行监督，也会认真处理群众所反映问题，若对我街道的工作和处理结果不满意，请依法依规向政府部门反应，园岭街道办网站有监督电话和邮箱：
  监督投诉电话：25320162
  咨询监督邮箱：ylb@szft.gov.cn

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这名字不错

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福田红树林

街道办的回复似乎有意回避了项目属性、绿道不足问题

GDRC

感谢园岭街道办的答复，非常高效。

园岭新村的规划法定图则是在2000年签署的，居住区绿地在图则里的用地性质代码是R8（住宅区绿地）。
但是查到在住建部2011年发布的标准GBT50137-2011《城市用地分类与规划建设用地标准》里，已经找不到住宅区绿地的定义了，R8已被删除。这样看来，原有的规划图则确实太老了。

而在住建部2017年发布的行业标准CJJ85-2017《城市绿地分类标准》中,规定居住区绿地属于附属绿地中的一种,代码RG, 并有备注:附属绿地不再参与城市建设用地平衡。该标准同时注明需要与GBT50137-2011保持一致。

这也许是街道办答复中的深圳市自然资源局认为居住区绿地不属于城市绿线的原因。

深圳市城管局对附属绿地也曾有过解释：

根据国家现行标准《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，附属绿地不列入城市用地分类中的“绿地”类，而从属于各类建设用地之中。包括附属在公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地和特殊用地中的绿化用地。

附属绿地不单独参与城市用地平衡，其功能服从于其所附属的城市建设用地的性质。

见: http://cgj.sz.gov.cn/hdjl/ywzs/yllygl/content/post_2170869.html

根据官方对附属绿地的解释，居民小区里的绿地需要符合其附属建设用地的性质，也就是说可以改建为其它的配套设施，而园岭新村里像这样的绿地非常多，大部分绿地都是以前的住宅区绿地性质，那么依据现行的规则，都是随时可以被改掉的？草地可以被推掉，大树也可以被砍掉，有关部门甚至是物业管理处都可以随时对一块绿地进行改造、做硬化，然后建设其它设施譬如停车场？这样子的话，园岭新村里的绿地就很危险了，随时面临被铲掉的可能！

但无论如何，也是无法绕过《民法典》的第二百七十四条的规定： 建筑区划内的绿地，属于业主共有。
住建部再如何修改标准，也没有高于民法典的权力。

而民法典里并没有说只有新建小区的绿地才属于业主共有，而老旧小区的绿地不属于业主共有。依照法定图则，园岭新村的建筑区划就是四条主干道围成的一个大的园岭新村，包括了园岭新村范围内的诸多多层和高层住宅。现在的园岭新村内部被物业分成了几个不同的物业管理区域，但这不影响园岭的整体规划。像园岭七街的这个小公园，希望将之改建成儿童游乐场的应该是附近的居民业主，但七街小公园并不是只有住在周围的业主才能使用，而是整个园岭里面的居民都可以使用，就好比园岭的综合市场、中小学是服务园岭的全体居民一样，园岭的绿地要改建同样应当征求园岭新村内部全体业主的意见。像这样的问题以后说不定还会有，比如园岭新村的各个组团内都有大片的绿地或空地，这些地块如果要改变用途，那需要征求的并不仅仅是附近组团楼栋业主的意见，而是全体园岭新村业主的意见，而这涉及到业主大会的问题，很遗憾园岭目前还没有业主大会，园岭新村的业主大会应当包括四条城市主道路合围面积内的所有建筑的产权人，包括内部的所有多层、高层住宅、中小学等配套设施甚至临街商户，这些权利人共同构成园岭新村业主大会。