深圳“居代业”，打开潘多拉之盒？【转发】

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南方都市报：深圳拟修物管条例 “居委会代业委会”修法思路遭反弹来源: 南方都市报  2017-03-17  采写：南都记者 谢中秀 晏婵婵 张小玲https://www.163.com/dy/article/CFNA9G2V05129QAF.html

一石激起千层浪。以居委会代行业委会职责的物管条例立法新思路经报道后，遭致反弹。多数人认为这是立法的倒退，应该用市场规则解决物管纠纷。市住建局表示，物管条例修订依照物权法在进行，向人大汇报的“居委会代行业委会职责”思路并无定论。

居委会代行业委职责遭反弹

深圳物管条例修订已历经数年，连续3年成为人大建议案。深圳市人大常委会近日透露，新的立法思路是，深圳将探索立足我国居民自治的基本国情，充分发挥居委会的制度优势，进行制度设计，以居委会代行业主委员会的职责，以此破解深圳物业管理领域的各种难题。这一消息经报道后在全国引爆，遭到反弹。

“听到这个消息，我们业主的群里就有热烈讨论，大部分业主都持否定态度，认为这完全是倒退。”南山区科苑花园业委会主任陈建平接受南都记者采访时表示。陈建平介绍，以前没有业委会的时候，就由社区工作站来代行召开业委大会，但很多时候通过工作站管理，存在一个问题，就是遇到矛盾时工作站只有协调功能，并不能采取什么实际措施来解决问题，“居委会是一个基层行政机构，类似工作站。而业委会才是由业主共同推选出来，是一个群众自发组织，更能代表广大业主的意愿，根据目前实行的《深圳市经济特区物业管理条例》，也是有实际权利的。”

南山区侨苑业委会主任曹长兴也根据《物权法》和《深圳市经济特区物业管理条例》做出解释，对居委会代行业委会职责的方式表示质疑，“《物权法》和《深圳市经济特区物业管理条例》都规定了物权人、产权人的定义和权利，业主才是物权人，居委会是不能行使物权人权利的。”

新旧物管移交不易

物管条例参与起草者陈之平认为，由居委会代行业委会权利，不是解决物管难题的关键所在，而且十分不合理。第一表明它对《物权法》不了解，业主是产权人，居委会只是一个社会基层组织，居委会怎么能去代替行使业主的权利呢；第二则表明它对物业管理的不了解；第三就是对业主不了解。物业管理是业主行使自己的权利，采购一个产品，物业管理公司提供产品的过程，“只不过现在这个市场不是很成熟”。

在业主们看来，居委会代行业委会职责并不能解决当前的物管难题，即使能解决部分纠纷，也是治标不治本。2015年10月，因更换物管公司问题，当时的小区业委会副主任陈建平的车被喷油漆，并引致物管经理到家中发生口角和肢体接触，成为舆论关注点，直到现在，由于原物管公司移交工作不完全履行，科苑花园的物管难题仍旧没解决。

“这个问题不是居委会代行业委会职责，或者业委会代行一个其他什么级别的职责能够解决的。在处理小区的新旧物管交接纠纷时，我们也找过街道办，找过工作站，但得到的回复都是他们只是协调单位，原物管公司坚持不移交他们也没有办法。”陈建平以所在小区的经历举例，其实《深圳市经济特区物业管理条例》已经明确交代，物业服务企业应当在物业服务合同终止时将物业相关资料，以及相关资金、场地、物品等移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。

陈建平认为，最重要的是，相关的执法部门，比如说住建局，如果旧物管确实没有履行移交义务的话，新的物管公司或者业委会可以向这个部门申请强制移交。

强制物管公开收支账目接受监督

“由于业主与物管公司之间互信机制的缺失导致调价机制的缺失，现在深圳不少小区存在电梯质量、消防系统故障、房屋漏水普遍失修等问题。”深圳透明和谐社区促进中心总干事杨志敏说，这就要对物管公司的收入进行监管，包括物业费、广告费等公共收益、房屋养老金等。他认为，修法中，行政化思路是不可行的，要在市场化充分竞争中让物管提供更好的服务。

“完全否定居委会的作用也没有必要。”杨志敏建议，应该是当业委会缺失的时候，考虑居委会代行业委会召集业主大会的职责，这两者之间是互补关系，不应该是替代关系。在备案制的基础上，去研究业主大会进行组织化登记。只有这样，才能解决小区业主集体共有用房、共有设施、共有设备等共有资产的登记主体缺位，只能由物业企业占有等问题。据悉，深圳有200多个业委会拿到了组织机构代码证，并据此开设银行账户，监管小区部分费用。他认为，修法一定要实现两个目的，一是强制物管公开收支账目接受监督，二是对业委会进行有效规范。

由深圳景洲大厦业委会主任邹家健协助指导的深圳大型豪宅水榭花都小区实现了物管财务收支账单全公开。邹家健则认为，物业管理是一种有偿的商业服务，解决小区物管问题，要遵循市场公平平等原则，一是要明晰小区公共产权归属，依法解决小区长期争议不决的公共“共有部分”产权归属；二是要物管收支财务公开透明，保障业主的知情权，让小区物管阳光运作。“3·15”消费权益日当天，水榭花都物管公司向业主全公开了小区物管财务收支账单。

加强物业管理的市场化运营

加强物业管理的市场化运营，也是当前业主们认为可行的物管难题解决办法之一。曹长兴认为，物业管理和业主应该是市场上两个对等的主体，物业管理有偿提供服务，业主购买服务，但是现在很多物业管理却忘记了这一点，做出了伤害业主这个对等主体利益的事情。

“之前业主们的维权意识不强，开发商、物业公司处于强势方。但是现在随着市场经济的发展，公民意识的增强，大家的维权意识强了起来，这是好事。”陈建平称。而且物管纠纷这个问题，通过物业的市场化运作，增加竞争和行业规范，优胜劣汰，以及执法部门严格执法，也能很大程度上得到解决。

《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》参与起草者 陈之平：

应提高业委会委员选拔的门槛

业委会的作用目前还是很明显的。但应该提高业主委员会委员选拔的门槛，让一些对物业管理有所了解、对物业管理法有所了解、对物业管理的专业内容有所了解的人成为业委会成员，提供一些专业性的能力，行使好业委会的职责。现在深圳成立业主委员会其实不难，难的是业主大会的召开。根据现有规定，要有三分之二业主参与的业主大会选举出来的业主委员会才是有效的，但这实行起来有难度。应该适当放低一点召开业主大会的门槛。

“业主维权名人”邹家健：

用市场规则解决物管市场问题

物管条例立法，应树立市场化观念，用市场规则解决物管市场问题，规范物管民事主体双方的行为，不要用行政手段解决市场问题。合同管理，是物管合法管理的基础。将深圳业主大会以非法人“其它组织”的形式在民政部门注册登记，纳入社团法人规范管理。政府应通过立法，让业委会转型成为一个小区物权业主的商业社团机构。

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关于《深圳经济特区物业管理条例》的修改意见转自奥一报料：2013-09-12  井泉少虾http://baoliao.oeeee.com/index/show/id/91317.html

一、建议将《深圳经济特区物业管理条例》改为:《深圳市建筑物管理条例》，明确物权主体的权利与责任；明确建筑物管理的商业服务属性；倡导深圳建筑物管理实行业主自治、聘请建筑物管理职业经理人管理、聘请建筑物管理专业企业管理等多元化管理模式。

以较大市立法，取代特区立法，实现原特区关内外法规一体化。在深圳全市范围执行国家《物权法》、国务院《物业管理条例》及最高人民法院关于《物权法》的两个司法解释，以保证国家法制的统一和司法审判标准的一致性。

二、取消对私有建筑物管理住宅小区选聘建筑物管理企业的强制招投标，将住宅小区建筑物管理的选择权回归全体业主。由小区全体业主自主投票解聘、选聘 小区建筑物管理企业，通过《建筑物管理合同》明晰小区公共部分产权归属及收益归属；明确业主、物管双方的权利义务，规范双方的行为。

三、在深圳全面实行业主主大会制度（刻章），简化业主大会和业委会运作程序。在小区议事规则中，实行小区公示制度、听证制度、表决制度，以保障小区 全体业主的知情权和表达权。淡化小区业委会权力，鼓励业主共同参与，集体决策。业委会全体成员必须缴纳建筑物管理费，维修基金及停车费。所有非执行公务的 公务员/特殊行业业主在小区必须一律平等缴费。

四、加强建筑物管理企业的监督管理，在没有成立业委会的小区，建筑物管理企业不得单独提高管理费。每个小区通过网络，博客等方式，公布公告小区每一 笔收、支帐目。对没签订建筑物管理合同，不公布建筑物管理收、支详细帐目的建筑物管理企业，业主可以拒付管理费。在已成立业委会的成熟小区，可试点改革由 业委会收取或委托第三方收取建筑物管理费，按合同约定，业委会向建筑物管理企业菜单式购买服务。

五、建筑物管理服务所有外包项目，必须由业主（业委会）、建筑物管理方共同选择外包单位，共同确定外包项目费用，以杜绝暗箱操作，虚假报价行为。业 委会有权独立决定选择会计师事务所对建筑物管理方收支财务进行审计，对瞞报收入、夸大支出，做假帐侵占业主财物的建筑物管理企业，实行“假一罚十”。

六、为了控制小区建筑物管理费的逐年上涨，建议在“谁使用谁付费”的原则下，对小区内区分所有权进行精细化细分管理，小区停车场、游泳池、会所等支 出，不在建筑物管理费中列支，对相关使用者实行单独核算收费。对小区停车场、会所、游泳池、商业区、各楼栋、楼层进行细分独立核算，对少数部分人使用的公 共场地、区域，由使用人按实际支出核算计费。

七、扩大延伸建筑物管理企业服务范围，鼓励有条件能力的建筑物管理企业进行房屋租赁；生活物资配送；开办社区食堂；接送托管小孩、老人；有偿代收快递包件等服务；增加建筑物管理企业的盈利点，鼓励建筑物管理企业通过扩大提升服务，增加收入，合理赚钱。

八、小区成召开业主大会，选举业委会，以为主为主体，由街道工作站、居委会提供协作；也可由业主自行决定委托第三方机构（如律师事务所，其它社团， 义工等）协助成立。业主，应视为物权共有人，如夫妻，儿女及在一起居住的父母、兄妹。推荐方式可以自荐、他人推荐相结合；街道工作站筹备组不得进行内部初 选内定候选人。票权计算，按最高人民法院司法解释规定，一户一票，为保护中小业主权益，遏制大户操作投票权，在同一区内有多个住宅单位的，只按一票计算票 权。业主大会表决以参会人数过半为有效，对不参会的可视为弃权处理，也可将其票权归入参会投票多数一方计算。

九、推动业主自治，培育公民社会。政府鼓励有条件能力的小区实行业主自治管理，由业委会选聘建筑物管理职业经理人代管小区物业，将小区电梯维修、保 洁等项目直接外包，减少中间环节，降低物管成本。已确权属公共配套建设的小区停车场，应将停车场管理许可证办在小区业委会名下，为小区业主自治、自管提供 便利。对长期无理由拒付建筑物管理费、公共维修基金、停车费的业主，可限制其房屋出租、转让，可由水电部门配合对其停水停电，并公布其房号姓名，记入其个 人诚信记录。

十、建议按最高人民法院关于国家《物权法》司法审判的两个“司法解释”的规定，增加：“业主可对未签合同的“黑物管”、建筑物管理合同到期未续签的 建筑物管理企业拒绝缴费”的内容，将最高人民法院关于国家《物权法》司法审判的两个“司法解释”落到实处，让特区一体化后“关”内外建筑物管理有法可依， 打击遏止“关”外“黑物管”猖獗的乱象。对建筑物管理合同到期不进行财、物移交，故意破坏小区公共设施设备的建筑物管理企业，处以欠费、损坏金额的十倍处 罚。

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特区物业管理条例或与物权法冲突 修订暂缓

南方都市报  2015-03-06

https://sz.house.qq.com/a/20150306/010330.htm

[摘要]《深圳经济特区物业管理条例》即将修订的消息传出后就备受关注，但深圳市人大城建环资工委近日答复相关议案时确认，物管行业存在深层次问题，《条例》修订可能与《物权法》冲突，因此暂缓。

《深圳经济特区物业管理条例》(下称《条例》)即将修订的消息传出后就备受关注，但深圳市人大城建环资工委近日答复相关议案时确认，物管行业存在深层次问题，《条例》修订可能与《物权法》冲突，因此暂缓，还需继续深入调研。

胶着的物管费涨价之争

深圳登记物业企业近2000家，从业人员近30万，管理面积逾4亿多平方米，但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工收益偏低、生存状况堪忧等问题。国家发改委近日宣布放开24项商品和服务价格，就包括市民关注的小区停车费和物管费。而深圳物管收费标准8年来未调整，一些物管企业连连叫苦。

“这几年光人工成本就翻了近一倍，我们当然希望通过适当上调物管费来维持企业的正常运行，但这个愿景通常很难实现。”罗湖一家物管企业的负责人说，物管费不能合理上调，只能通过降低服务质量来规避亏损，比如减少安保和维修人员数量。

福田一家物管企业负责人介绍，随着最低工资标准上调，保安等人员的工资标准及其福利等成本从上世纪90年代月薪800余元涨到现在的人均近3000元，涨幅达375%。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如照500人计，每年仅人工成本增加就高达1300余万元，物业企业出现经营亏损在所难免。

在维保成本方面，以深圳市物业管理有限公司为例，其服务的26个小区有24个楼龄超过15年，其中14个超过25年，公共设施设备老化，维保几率大大增加，相应成本费用也必将大幅度增加，但增加的这部分成本却没有相应来源补充。同时，消防安全等设备设施老化，功能受影响，没有足够经费维护更新，存在较大隐患。

深圳住宅物业管理收费至今仍执行2007年出台的政府指导价。除别墅外，高层每月最高收费3.9元/m 2，多层每月最高收费1.3元/m 2。《条例》规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。

“这项规定的门槛太高，直接导致物管费上调难。”福田一家物管企业负责人认为。市物管协会相关负责人介绍，指导价原则上每两年应更新一次，每两年协会都会通过市住建局向市发改委申请调价，但一直没下文。

“自制定此条例以来，在实践中难以实现。”市人大代表韩金华分析，一方面因为部分老旧物业基本以出租居多，找不到真正的业主，成立业委会有难度；另一方面，很少有业主愿意增加物管费；此外，部分业委会强行要求物管费降价，很多企业为了不丢失阵地只能违心接受，而找其他机会降低损失。

市住建局正在进一步调研

去年深圳“两会”期间，韩金华等人大代表联名提出《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案》，建议由物价部门制定适宜的物管费调价联动机制，保证物业服务企业能正常生存和发展。

对此议案的办理，市人大城建环资工委透露，已同市住建局、市法制办等部门加强沟通和联系，督促其加快立法步伐。这些政府部门在立法前期调研中发现，物业管理各项法规制度的完善，应区分大小主次、轻重缓急来进行，特别是一些急用的制度，能够通过制定规章来解决的，不必通过修改特区法规的途径来解决。

市人大城建环资工委介绍，物管行业存在一些深层次问题，比如业主大会的召开程序、表决程序等问题，涉及问题比较复杂，且可能涉及到突破《物权法》中的相关规定，需要进一步调研。鉴于这些情况，《条例》修订暂缓，还要继续深入调研。目前，市住建局正进一步调研。考虑违建小区管理能否参照《条例》

另外，物管行业存在的问题还包括非商品住宅小区，也须在《条例》修订中予以考虑。非商品住宅小区中，包括大量违建，因无法办理产权登记，无法形成法律意义上的业主和成立业委会。龙岗区政府去年8月曾向市委办公厅提出关于在《条例》修订中考虑非商品住宅小区可以参照适用《条例》的建议，市人大对此已初步调研，拟进一步研究论证，于《条例》修订时一并考虑。

物管行业危机

深圳登记物业企业近2000家，从业人员近30万，管理面积逾4亿多m 2，但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工收益偏低、生存状况堪忧等问题。

随着最低工资标准上调，物管业人工成本大增。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如按500人计，每年仅人工成本增加高达1300余万元，出现亏损在所难免。

特区物管条例规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。物管企业认为这项规定门槛太高，直接导致物管费上调难。

多方说法

物管维权者范国振：

管理费多年未调企业确实压力大

深圳维权名人、南天一花园业委会主任范国振表示，近几年来物价、人工费确实上涨，物管费收取标准几乎十多年没调整，不少企业遇到严重经济压力，目前要提高物管费，必须通过业主大会表决，还要请第三方会计事务所对住宅区的物业收支账目进行财务审计，这两关都不容易通过。许多业主又缺乏正确的消费观，错误地认为物管费越低越好，忘记了一分价钱一分货的市场法则。

“现在的物业服务行业还不是完全的市场经济，在一个健康的市场经济活动中，价格是个杠杆，可以自动调节各方面的需求。”范国振说，对于经费不足、又不愿意主动退出的物管企业来说，唯一的办法就是减少开支，精简人员，降低成本，这种状况持续下去对房屋设施的安全使用寿命是很危险的。

部分业主：

涨价可以 但要合理公开

面对物管企业反映的成本压力，部分业主则有不同看法。

“现在物价涨得这样厉害，如果小区物业费确实要涨，业主也不是不能接受，但要明白物管费的收支，让业主交钱交得心里有数。”万科某小区一名业主说，物管企业说要上调物管费可以理解，但一提到查账，不少物管企业就找理由推托。

景洲大厦业委会主任邹家健也提到，物管企业的账本大多存在猫腻，而审计费须在物管费中支出，所以物管企业不愿配合。以福田区天然居为例，2012年后该小区业委会向物管处提出物管费资金共管，实行资金共管后，天然居物管费支出非但没有透支，反而每月有结余。物管处每月都会将所有采购计划提前在网上公布，接受业主和业委会监督。不少业主认为，物管费不是不可以涨价，但要合理公开透明。

声音

现在的物业服务行业还不是完全的市场经济，在一个健康的市场经济活动中，价格是个杠杆，可以自动调节各方面的需求。

——— 南天一花园业委会主任范国振

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深圳物管条例修法两年多 现在进展到哪步?

来源：南方都市报   2015年11月03日

https://sz.house.ifeng.com/news/2015_11_03-50609694_0.shtml

“科技园物业公司保安经理大闹业主家”一事，经南都报道后引起广泛关注。深圳市住建局副局长邝龙桂表示，昨日南山区住建局约谈了科技园物业公司、行业协会。主管部门认为，物业公司首先要从自身找原因，要主动配合主管部门把问题搞清楚，诚恳地接受处理。行业协会也要采取措施使行业自律。邝龙桂表示，如果业委会存在问题，南山区住建局也将协调粤海街道办进行倒查和整改。

物业公司和业主之间类似的争端并非个案。多位人大代表和业委会主任表示，目前存在这么多问题，根源在于目前的物业管理条例滞后。深圳市人大代表杨勤透露，人大代表将启动修法调研，争取在近期召开专题调研会。

个案1 门锁被封15年前已发生过

统计数据显示，在深圳市政府热线投诉中，物管纠纷占比多年来都超过50%。南都报料热线日常经常接到小区业主和物业之间的纠纷个案，个别还涉及到暴力等比较恶劣的情况。居高不下的物管纠纷成了普通市民生活中的烦心事。

10月29日，科苑花园小区业委会副主任陈先生的车子被人喷了油漆。第二天凌晨，其家门口被人喷油漆，门锁被人用胶水封住。此举，引发南天一花园业委会主任范国振的感慨，范老今年79岁高龄，担任南天一花园业委会主任长达15年。

范国振介绍，15年前，南天一花园的架空层里有上百家商铺、饭店、色情发廊，小区环境很差。业主们对于这种状况忍无可忍，开始请物业公司进行整顿，但效果不好，后来业委会要炒掉物业公司，但是过程非常艰难。

范国振回忆，当时自己家门锁被封了3次不干胶，还遭到电话威胁，业委会其他成员当中也有人遇到门锁被封的情况，原有物业公司的保安用刀砍了新聘请物业公司的保安，保安打业主的情况也发生过。

在范国振看来，科苑花园小区事件发生，表明现有物业管理条例失效，物业公司更换本是一个愿买愿卖的事情，只要通过合法程序选聘物业公司就可以，“15年发生的事情在今天竟然重演了，说明15年来的进步不是很大，部分物业公司不是用管理服务质量来取胜，而是奉行拳头文化。”

个案2 有业主主动要求涨物管费

实际上，深圳的物业管理也并非充满阴暗面，比如龙岗区龙城街道的香林玫瑰园小区就特立独行。2011年，由于每年人工成本上涨，该小区的物业公司遇到经营困难，业委会得知后，经过全体业主讨论，由业委会提出，可以适 当 上 调 物 业 管 理费，“只要每季度公布收支账目，年底将审计结果公布在小区内即可，”最后管理费上调了25%。

该小区物管：深圳市北方物业管理有限公司经理曾曙光昨日介绍，管理处和业主建立的不仅仅是服务关系，也可以说是朋友关系。业主们知道，如果管理费不上调，管理处生存比较困难，势必导致服务水平下降，因此对于上调管理费，业主都能接受和理解。当时召开业主大会表决，本来过半就算合法，但是表决结果超过了2/3。

该小区业主江先生昨晚表示，香林玫瑰园在龙城街道并非最高档的小区，但物业管理水平却有口皆碑，这些年来，很少听到有被偷被抢的事件在小区内发生。

焦点1

物管条例修法怎么修？

深圳市住建局表示，自2013年启动《深圳经济特区物业管理条例》修订前期调研工作以来，先后召开了政府各部门、区局、物业企业代表、业主代表、行业专家等座谈会，在局网站做问卷调查。“目前还在进行前期的调研，物业管理条例要人大推动修订才能进入立法程序，我局是配合调研，没有立法权。”

深圳市人大代表杨勤昨日表示，科苑花园小区的个案问题比较容易解决，这两天一直在沟通和跟踪，但现在结果还不便公布。杨勤表示，昨日下午，人大代表召开代表调研组长会议，其中一个议题专门讨论这个问题，解决这个问题的根源在于推动《深圳经济特区物业管理条例》修法，启动修法的调研，科苑花园小区问题是其中的一个重要环节，需要从本上下功夫，自己会在会上提出调研建议，要求在近期召开专题调研会。

杨勤表示，近期将与住建局、公安局等部门做一次闭门的专题调研会，提出认真有效的解决方案和办法。

修法观点一

南天一花园业委会主任范国振：相关条例一定要具体

南天一花园业委会主任范国振表示，问题这么多，说明如今的物业管理条例失效了，相关条例要修订，一定要具体，比如老的物业公司退出、不退出怎么办？有的公司撤退时破坏财产、不移交资料、拿走资金，说明这方面的制度失效。另外，打人的事情要严格处分，比如吊销营业执照。

范国振举例，处理老物业公司退出时，业主一定要理性，比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用，以免他们破坏设备。一定要把物业公司和保安、维修、清洁人员区分开来，不要针锋相对。

在范国振看来，业主维权要依法、理性、讲求策略，成立业委会只是万里长征第一步，成立业委会不是为了维权，而是为了构建宜居小区。物业公司要好好干，不要把市场丢掉；业主委员会也要洁身自好，不能谋私利；业主也要注意，闹下去最后倒霉的是业主自己。“物业纠纷是个经济问题，不要引发成社会问题。”

修法观点二

景洲大厦业委会主任邹家健：用市场机制解决纠纷

在景洲大厦业委会主任邹家健看来，只要小区成立业委会，或者更换业委会，就会发生暴力事件，说明物业管理制度设计上出了问题。

邹家健举例，《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定，物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

邹家健表示，这说明物业管理还没有市场化，深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式，定标只需要5个专家和2名业委会成员即可，招标直接造成了两个结果：专家可能有寻租的空间；业委会几个人参与，没有经过业主大会，可能有暗箱操作。“这本身是由业主共同决定的事情，深圳却实行专家定标，全体业主投票就可以更加公开透明，难以出现暗箱操作的空间。”

科苑花园小区业委会副主任陈先生表示，小区招标挂网之后，曾接到了物业公司工作人员电话，希望能和其沟通，被其拒绝。在邹家健看来，敏感时期任何人都不见，作为业委会一定要出于公心，自己正了，才能做事情。

邹家健介绍，景洲大厦在2003年10月选聘新的物业管理公司，当时就实行了市场化的物管选聘方式，由全体业主通过业主大会投票表决，选出新的物业公司，20 13年，小区再次通过业主大会的形式选聘了新的物业公司。“只有把物业管理企业的选聘解聘权力归还给业主，才能解决两个民事主体双方市场化的问题。”

焦点2

修法：解决思路不同 如何融合尚未知

1994年6月，深圳市颁布了中国内地第一部物业管理地方法规。在1999年和2007年，深圳先后两次对该条例进行修订。现行的物业管理条例是2008年起实施的，因不适应形势发展的需求，各类物管纠纷和矛盾高发。深圳市人大常委会于2013年6月份正式启动物管条例第三次修订，并计划在2013年底前完成前期调研和草拟初稿的工作。

两年多过去了，深圳物管条例的修订工作进行到哪一步了？深圳市住建局昨日回复，目前仍处于前期调研阶段。南都记者从知情人士处获悉，目前有三套人马在推动深圳市物管条例的第三次“大修”工作。其中，市住建局委托深圳房地产杂志社和深圳大学专家组草拟的稿子已经到了第7稿；市人大代表杨勤组织业主代表、业委会代表、媒体代表等，也在开展调研和草拟初稿工作；另一套人马则是罗湖区律师公益联合会。

“怎样融合还不太清楚，我只知道明年会形成一个正式草案提交到人大常委会进行讨论。我们会在今年年底前出一本名为《深圳市经济特区物业管理条例示范条例》的书，到时会给每位人大代表送一本。”罗湖区律师公益联合会会长黄德华表示。

黄德华称，在解决问题方面，罗湖区律师公益联合会的思路和市住建局不同。“以目前普通面临的投票问题为例，很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开，市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统，而我们更强调将主导权交给业主。”

在黄德华看来，业主投票不积极的根本原因，不是他们没空或者不方便，而是大部分业主认为物业管理不是自己的核心利益。罗湖区律师公益联合会的解决方案是，允许业主大会对投票规则作出修改。“现行条例规定必须要有超过二分之一的业主参与投票，我们认为，如果业主讨论通过，三分之一的业主投票也是可以的。”黄德华说。

律师观点

“虽然当时房门打开，但不影响其构成非法侵入”

针对物业公司保安经理及保安可能涉及哪些违法犯罪，前深圳十佳公诉人、现广东君言律师事务所的杨飞认为，从媒体报道的事实看，保安的行为已涉嫌构成非法侵入住宅罪。他指出，在司法实践中，对于非法侵入住宅认定主要考量两个要点：1.进入住宅时是否具有非法目的；2.进入方式是否非法。

“涉案保安人员出于威胁报复的心态进入业主家中，其主观方面即已存在非法故意。虽然当时房门处于打开状态，但并不影响其构成非法进入。”杨飞称，住宅不仅是一个物理概念，更是一个法律概念。作为物业管理人员，其能够认识到无论房门是否处于开放状态，房内的空间均属业主的私人空间，不容侵犯。且业主对涉案保安人员进入住宅是明确反对的，并多次要求其离开，涉案保安人员强行进入，拒不离开均符合非法侵入的特征。

杨飞认为，报道中数名保安强行进入业主家中，并对业主实施竖中指、掐脖子、扬言要报复等行为，涉嫌构成寻衅滋事罪。“不过，如果保安的行为构成寻衅滋事罪，在同时构成非法侵入住宅罪的情况下，则属于想象竞合犯，应按照重罪吸收轻罪的原则，认定其构成寻衅滋事罪。”

“至于家门、车被喷漆，门锁被封胶的问题，如其损毁的公私财物已达法定追诉标准，还可以以故意毁坏财物罪论处。”杨飞建议，业主遇到此类情况时，应第一时间报警并向邻居寻求帮助，同时通过拍照录像等方式保留证据材料，切勿冲动与对方发生打斗等过激行为。同时对于车辆、房门被喷漆损毁的情况，也应及时报警并固定证据，保留维修费用单据，以便公安机关抓获行为人后对其进行处罚。

探索

罗湖试点：拟给业主大会法人资格

为破解目前普遍存在的物管顽疾，今年6月底，罗湖区在全市率先启动物业管理改革，这也是今年罗湖七大重点改革项目之一。

让物业管理工作“规范”起来是罗湖物业管理改革的目标。深圳有6000多个住宅小区，目前仅有25%- 30%召开业主大会并选举产生了业主委员会。业委会成立比例低下，业主长期缺席于“甲方”的位置，最终导致市场机制失灵。

加强和规范业委会建设是罗湖物管改革工作的重中之重。根据改革方案，罗湖将整体推进辖区业主委员会选举，重点做好业主大会会议筹备组成员和业主委员会候选人遴选工作，鼓励共产党员、政府公职人员参选业主委员。罗湖制定了一个目标，在2017年12月31日前，辖区具备成立条件的物业管理区域内业委会覆盖率达到60 %以上，业主委员会主任、副主任岗前培训率达到100%。

业主大会社团登记被视为此次罗湖物业管理 改 革 中 的“最 大 亮点”，受到广泛关注。由于现行的物权法和特区物业管理条例并没有规定业主大会可以有法人资格，罗湖的探索将对法律有所突破，也将为特区提供经验。

罗湖已经选定雍翠豪园、天景花园、广岭家园三个小区作为试点，并借鉴香港立案法团的经验制定了业主大会社团登记管理办法。在三个试点中，天景花园、广岭家园的试点工作推进得较为顺利，目前都处于业主大会社团章程到的公示阶段，进行业主大会法人登记的事项经业主大会表决通过后，将向区登记管理机关申请登记。

物业管理条例滞后，应该怎么修订？

相关条例一定要具体

比如老的物业公司不肯退出，怎么办？

撤退时破坏财产、不移交资料、拿走资金等，怎么办？

建议：业主处理也要理性，比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用。

——— 南天一花园业委会主任范国振

用市场机制解决纠纷

现行法律：《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。而《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定，物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

建议：这说明物业管理还没有市场化，深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式，定标只需要5个专家和2名业委会成员即可，招标直接造成了两个结果：专家可能有寻租的空间；业委会几个人参与，没有经过业主大会，可能有暗箱操作。

——— 景洲大厦业委会主任邹家健

以目前普通面临的投票问题为例，很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开，市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统，而我们更强调将主导 权 交 给 业主。

———罗湖区律师公益联合会会长黄德华

莫要漠视民生

深圳市人大代表倡议修订《物管条例》 助力业委会成立

2015年06月03日 来源：广州日报

http://house.people.com.cn/n/2015/0603/c164220-27096177.html

人大代表提出：让小区治理回归“业主主导+物管服务”

　　近年来，深圳市由于各种原因导致的物业纠纷高发不断，特别是一些公共设施日益老化失修，屡屡出现的电梯事故等安全事件，引发越来越多的社会关注。在本次深圳两会上，有不少议案和建议关注深圳物业管理行业发展与业主委员会的建立。

　　有议案认为，在各方成本不断高企、物业行业面临诸多发展掣肘的背景下，应启动修订《深圳经济特区物业管理条例》，进一步强化政府职能、助力业委会成立；还有建议表示，居民小区物业管理应回归“业主主导+物管服务”的行业本质；建立深圳市业主委员会联合会，可助力各小区业主依法、理性、有效地维护合法权益。

　　物管困境：

　　资金、成本压力高企

　　陈家发、马群涛、伍雪玲等18名人大代表提出的《关于修订<深圳经济特区物业管理条例>》的议案认为，目前物管行业遭遇多重困境，发展受到严重制约。

　　首先，物价指数不断上涨、人工成本大幅上升，物管企业成本负担加大，影响了物管行业正常运作。同时，老旧物业小区（大厦）公共设备设施陈旧、损坏或不足，存在潜在隐患，维修保养、更新改造几率增大，资金来源不足，按现行条例规定实施费用分摊集资难以实现；物业管理企业此外还要承担较多的如社会治安、环境秩序、卫生消杀等社会公共性服务，企业的盈利能力受到影响。

　　在种种困难制约下，服务范围和水平或将下降，导致业主或使用人因此产生对物管服务的不满情绪。

　　倡议：政府需要及时“调价”

　　助力业委会成立

　　议案认为，现行《条例》应规定政府职能部门根据市场发展需要及时制定行业发展指导意见，包括物管服务“调价”等。

　　另外，该议案认为，目前成立业委会有一定难度，需要改进。深圳市成立业委会的比例仅为34.98%。成立业委会的法规出台十多年，实际状态并不令人满意，比例如此之低，足以说明现行相关条例或政策有待商榷或改进。

　　难题：住户缺乏业主权利和责任意识

　　杨勤、陈湘波、韩东等8名人大代表提出的《关于推动深圳市小区业委会行业组织建设的建议》认为，大量小区脱胎于单位大院，住户缺乏业主权利和责任意识，缴费率低，物管企业多从单位后勤转制而来，缺乏提升服务的能力，形成了“物管独作主、业主低缴费、服务水平低、业主总不满、涨费更困难”的恶性循环。

　　另据深圳最大的业主交流沟通平台“深圳业主论坛”预估，在全市1500个业委会中，良性健康运作的业委会仅占约一成左右。大量的业委会或者无力改变物管企业大权独揽的现状，或者与物管公司勾结、业委会成员谋私利，引发业主更大的矛盾和不满。

　　上述建议认为，业主权利和责任意识的缺失是小区治理普遍存在的问题，只有通过《深圳经济特区物业管理条例》的修改与配套的制度建设，不断推动小区选举成立业委会，问题才能逐步从根本上解决。

　　建议：回归“业主主导+物管服务”本质

　　《关于推动深圳市小区业委会行业组织建设的建议》认为，要突破物业费调整难的僵局，促进业主与物业管理服务企业的共同利益良好发展，就要回归“业主主导+物管服务”的行业本质，小区盈亏归业主所有，由业主负责，物业管理工作人员凭服务获得相应的酬金。

　　该“建议”认为，建立深圳市业主委员会联合会，可以推动各小区业主依法、理性、有效地维护合法权益，可以协助政府展开业委会履职培训，可以与物业行业协会和企业有效沟通，最终形成业委会与物业管理企业平等协商、政府依法行政、行业有序发展、评估审计等各方力量积极参与的小区多元治理新格局，实现业主主导与物业服务相辅相成、小区设施历久弥新的深圳小区治理“新常态”。

　　深圳市住建局此前曾透露，正在大力推进业主大会法人化，罗湖将作为首个试点片区，将于下月正式启动物管改革；此后小区业主与物管企业遇到纠纷时，具备法人资格的业主大会可利用起诉等方式诉诸法律维护权益。上述建议表示，在这方面的探索上，市政府应予以高度重视，加快改革步伐，给予鼓励与支持。

莫要漠视民生

坚持市场化方向解决物业管理问题

2019-10-16   来源：中国建设报    作者：张 雁

http://www.chinajsb.cn/html/201910/16/5542.html

新修订的《深圳经济特区物业管理条例》8月29日经深圳市人大常委会会议表决通过，将于明年3月1日起实施。此次条例修订前后经历了3年，召开了多场座谈会和讨论会征求各方意见。

物业服务行业发展

是商品房市场化的产物

中华人民共和国成立之初，住房是政府分配的，还有专门机构负责管理这些房子。这种方式保障了公平，但是损失了效率。

改革开放之后，为了解决人民日益增长的物质文化需要与落后生产力之间的矛盾，我国引入了高效率的市场化运作方式。住房制度改革也坚持市场化方向，商品房社区成为了一种新的城市社会空间。

伴随商品房市场化，物业服务行业应运而生。

物业管理矛盾的根本原因

是市场化不彻底

共有部位产权不明晰是物业管理矛盾的根本。

一些开发商在售卖房屋过程中，凭借卖方优势，通过格式条款把属于业主共有部分的收益权予以保留。开发商通过承接查验，移交给自己前期物业服务企业管理，物业服务企业利用管理共有部分的便利，占有公共配套设施租金。

明晰产权是市场化的基础和前提，在小区共有部分权属未登记的情况下，小区共有部分收益纠纷无法理顺。

物业费缺乏市场弹性是矛盾的核心。

物业服务行业市场调价机制缺失，导致物业服务合同签订难、解除难、终止难。物业管理费缺乏弹性，不能随着市场需求调节，物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感，这是矛盾多发的主要原因。

物业管理市场甲方主体缺位是矛盾的集中体现。

业主大会法律地位不明确，无法开设账户，物业费、共有部分收益等业主共有资金只能通过物业服务企业账户收支，没有平等主体地位，没有更换物业服务企业的自主权。同时，业主大会及业主委员会有法定决策执行权利，却不承担法律责任，游离于各方监管之外，导致部分业主委员会乱作为。必须明确权利义务，加强业主大会规范化管理，通过增加信息透明度加强监督，让业主委员会执行业主大会决定，不越位、不错位。

小区公共服务缺失是市场化不彻底的表现。

一是表现在政府监管不进小区。物业小区是城市基本单元，物业管理已成为城市管理的重要组成部分，物业服务企业按照合同约定管理物业小区，为广大居民提供必需的服务。但是，如果相应的政府主管部门监管不进小区，安全管理、违建管理、噪音管理、排水管理等都是物业服务企业不能承受之重。

二是表现在公共事业不进小区。如果供水、排水、供电等公共事业的市政专营单位将物业小区内的事务都交给物业服务企业，在增加了物业服务企业负担的同时，也给不良物业服务企业提供了寻租空间，可能会激化物业服务企业与业主的矛盾。

通过社会治理

夯实物业管理市场甲方

业主大会成立与运作是社会治理问题。

物业小区是社会的基本单元，物业小区的问题解决好了，城市基层社会治理问题就解决了一多半。

物业管理的是业主物业共有部分，服务的是全体业主，面对的问题表面上看是一个行业问题，深层次是基层社区治理问题。

业主大会成立与运作是城市社区基层治理的问题，也是社会治理的问题，解决物业管理矛盾是社会治理的顶层设计在基层社区治理的具体实践。按照社会治理的思路解决了业主大会成立、运作、监督难题，物业管理问题也就迎刃而解了。

改革开放引入市场主体，提高了效率，人们的物质文化需要基本满足，社会主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，继续深化改革的选择不是回归政府管理一切，而是引入社会组织。

创新社会治理体制，培育各类社会组织，满足人民日益增长的美好生活需要，要提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。要进一步加强社会治理制度建设，完善党委领导、政府负责、社会协调、公众参与、法治保障的社会治理体制。加强党委领导，发挥政府主导作用，鼓励和支持社会各方面参与，实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动。

厘清三者关系

完善物业管理制度设计

建立政府、市场和社会边界清晰的社会治理体制。物业管理制度设计的一个核心的问题是厘清政府、市场和社会三者的关系。

首先，厘清政府与市场的关系，剥离物业服务企业准公共服务职能，回归市场主体身份，政府和市政专营单位可以购买物业服务企业准公共服务。

其次，厘清政府与社会的关系，做实业主大会，赋予其社会组织身份，自我完善，自我发展，履行物业服务合同甲方的权利与义务，政府通过购买第三方社会服务，指导和监督业主大会。

最后，厘清市场与社会关系，业主大会与物业服务企业是合同甲乙方关系，通过市场选择，实现优质优价，满足人民对美好生活的需要。

做实业主大会

完善物业管理市场

商品房从入市那天开始，建筑物共有部分就存在，共有部分的责任主体就存在，如何将共有部分的责任主体——业主大会做实，让其发挥作用是制度设计的关键。

《深圳经济特区物业管理条例》尝试做实业主大会，赋予业主大会全国统一社会信用代码，能开设业主共有资金账号，管理业主共有资金，以便充分行使市场甲方的选择权，让物业管理市场充分竞争，促进行业优胜劣汰。

给与业主大会权利的同时，也明确业主大会的责任，规定了权力边界，要求必须在数据共享银行开设业主共有资金账号，通过信息平台向全体业主实时公开开放共有资金账号余额和流水，便于业主监督。

切实加强党对业主大会的领导。加强党委领导，将党组织一直延伸到最基层，在物业小区建设建立党的组织，指导和监督业主委员会的选举和运作。

利用信息技术

营造共建共治共享格局

利用“互联网+技术”，通过物业管理微信公众号，搭建共建共治共享的平台，共享产权登记信息和业主共有资金账号信息。

业主关注物业管理微信公众号，通过实名认证后，可以进行业主大会投票，查询业主共有资金的余额和流水。

保障业主的知情权、监督权和参与权，方便业主监督业主大会全面履行物业服务合同甲方主体的权利义务，完善公众参与社区治理的条件，营造共建共治共享的社会治理格局。

莫要漠视民生

关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的提案

来源：深圳市政协  发布时间：2017-05-09

http://www1.szzx.gov.cn/content/2017-05/09/content_16182724.htm

提案第 20170356 号

标 题： 关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的提案

提 出 人： 许宜群、马少福、王业、王红军、王克光、方小恒、方曼荻、田惠宇、刘国红、刘俊琳、关健、苏振声、李榕、李文江、李学民、杨题维、吴波、吴邦兴、吴周仁、张松伟、陈春晖、林界群、林振伟、罗晓音、周南、郑耿坚、郑新强、胡光力、侯 海、侯松容、耿军、夏德鳌、徐先林、徐如财、唐汉隆、程博明、傅思伟、詹惠军、蔡文川、崔军、申应东、王丽娜、潘争艳、庄桂雄、汪洪

办理类型： 主办汇办

承办单位： 市住房和建设局、市法制办

内 容：

【情况】

2007年颁布实施的《深圳经济特区物业管理条例》，已实施八年之久。随着城市环境和社区建设的变化，现有条例已不能满足城市建设和社区服务的需求。因此，社区建设、管理、维护、维修、更新、服务、运作和生存发展面临困境。

【分析】

目前面临的主要问题有：

（一）物价指数不断上涨，影响物管企业和社区管理建设生存发展。

（二）每年人工成本大幅度上涨，加大物管企业成本负担。近十年人工成本上涨近六倍，现有工资标准还很难招到员工。

（三）老旧物业小区（大厦）消防和公共设备设施陈旧老化、损坏或原规划设计落后不能满足现有法规需求，老旧社区存在潜在安全隐患，维修保养、更新改造机率不断增大，资金来源不足，按条例规定设备设施更新费用分摊集资难以实现。因为老旧小区出租率高达80%，根本无法按条例规定推动实施运作，急需破解。

（四）物业管理企业承担较多的社会公共性服务，给企业增加了负担造成企业承受能力受到影响。

（五）由于条例规定所限老旧小区无法成立业主委员会，部分老旧社区根本无法组织召开业主大会，现有大部分老旧小区物业服务费收费标准从90年代中期至今无法调整，需通过条例调整修改找出解决途径。

（六）物业管理老旧小区和未能成立业委会的社区，持续运作产生的影响及可能带来社区严重的安全隐患。

（七）目前其它兄弟城市对物业管理行业企业在法规和政策上的扶持，值得政府参考借鉴。例如安徽省、浙江省、上海市等城市分别出台相关法规政策，安徽省物业管理条例也于2016年10月1日颁布实施。

办 法：

【建议】

现有《条例》中存在着权利与责任划分不清等因素，建议进行条款修订：

（一）建议完善政府职能各部门物业管理的管理责任、规范流程、规则制度、处理机制和相关职能部门的层级职责划分，建立明确清晰的责任主体，为职能部门开展工作提供操作指引，进一步完善各相关部门的责任和强化城市社区管理工作，提升城市管理质量。

（二）建议条例明确规定政府职能部门根据综合成本的增长，适时调研制定出台物业管理费的指导价。

（三）建议条例增加老社区因出租率高，租户占50%以上社区经多次组织筹备但成立业委会无望的社区，可以根据不同社区情况酌情考虑由政府街道办、社区工作站、社区业主楼长组织召开业主大会履行业委会职能，并由街道办、社区工作站、业主楼长等组织履行业委会职责，组织召开业主大会表决决定，全体业主或住户、物业管理企业按照决定意见执行。

（四）建议增加成立业委会协会条款，明确协会、业委会的权利和法律责任，通过加强业委会成员培训、指引、管理、监管和规范运作，加强业委会的自律建设，降低减少城市社区业主业委会与物管的矛盾，为城市社区和谐稳定营造良好的基础。

（五）管理规约问题建议修改为：新住宅小区（大厦）业主在入住时，应当签署临时管理规约，并遵守规约。入住两年后，成立业主大会或业主委员会，修改或新制定的“管理规约”应由业主大会表决通过后生效。

（六）小区建筑物及其附属设施，包括消防设备设施产权属于广大业主，物业管理只负责日常的维护维修工作。业主大会、业委会不同意更换、改建和重建，物业管理服务企业无权推动实施。究竟采取怎样的措施解决，建议在《条例》修改中加以细化和明确权利和责任。

（七）取消业必归会相关条款。国务院总理李克强在2015年4月8日主持召开的国务院常务会议上，要求严禁行业协会商会打着政府旗号擅自设立收费项目或提高收费标准，严禁强制企业入会并收取会费，严禁强制企业付费参加会议、培训、展览或赞助捐赠等行为。建议取消《深圳经济特区物业管理条例》第五十八条关于业必归会的霸王条款规定。

（八）建议条例增设社区业委会和物管企业的信息化公开制度，公开双方的权利和义务，加强甲乙双方监督和管理。

（九）建议条例增设甲乙双方履行的责任和义务，建立甲乙双方的违法违规处罚制度，明确执法部门，明确甲乙双方矛盾纠纷处理部门，维护甲乙双方的合法权益。确保社区持续健康发展。

（十）建议条例条款增设市物协和业委会协会、会长、副会长全面实行差额选举产生，通过公开、公平、公证选出德才兼备、有社会责任心、有公德的领头人，带领建设好“两会“，为城市建设和社区管理贡献智慧力量，为民服务。

莫要漠视民生

关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的提案

来源：深圳市政协   发布时间：2017-12-30

http://www1.szzx.gov.cn/content/2017-12/30/content_18222724.htm

提案第20170356号

标题：关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的提案

提出人：许宜群、马少福、王业、王红军、王克光、方小恒、方曼荻、田惠宇、刘国红、刘俊琳、关健、苏振声、李榕、李文江、李学民、杨题维、吴波、吴邦兴、吴周仁、张松伟、陈春晖、林界群、林振伟、罗晓音、周南、郑耿坚、郑新强、胡光力、侯海、侯松容、耿军、夏德鳌、徐先林、徐如财、唐汉隆、程博明、傅思伟、詹惠军、蔡文川、崔军、申应东、王丽娜、潘争艳、庄桂雄、汪洪

办理类型：主办会办

主办单位：市住房和建设局

会办单位：法制办

内容：

【情况】

物业管理条例出台最后一版为2007年颁布实施，现已实施八年之久，随着城市环境和社区建设的变化，现有条例已未能满足城市建设和社区服务的需求、因此社区建设、管理、维护、维修、更新、服务、运作和生存发展面临困境。

【分析】

目前面临的主要问题有：

（一）物价指数不断上涨影响物管企业和社区管理建设生存发展。

（二）每年人工成本上涨大幅度上升，加大物管企业成本负担，近十年人工成本上涨近六倍，现有工资标准还很难招到员工，

（三）老旧物业小区（大厦）消防和公共设备设施陈旧老化、损坏或原规划设计落后不能满足现有法规需求，老旧社区存在潜在安全隐患，维修保养、更新改造机率不断增大，资金来源不足，按条例规定设备设施更新费用分摊集资难以实现，因为老旧小区出租率高达80%，根本无法按条例规定推动实施运作，急需破解。

（四）物业管理企业承担较多的社会公共性服务，给企业增加了负担造成企业承受能力受到影响。

（五）由于条例规定所限老旧小区无法成立业主委员会，部分老旧社区根本无法组织召开业主大会，现有大部分老旧小区物业服务费收费标准从90年代中期至今，物管费调整无法操作，需通过条例调整修改找出解决途径。

（六）物业管理老旧小区和未能成立业委会的社区持续运作产生的影响及可能带来社区严重的安全隐患。

（七）目前其它省市兄弟城市对物业管理行业企业在法规和政策上的扶持，值得政府参考借鉴，例如安徽省、浙江省、上海市等城市分别出台相关法规政策，安徽省物业管理条例2016年10月1日颁布实施，深圳已经落后兄弟城市。

办法：

【建议】

现有《条例》中存在着权利与责任划分不清等因素，建议进行条款修订：

（一）建议完善政府职能各部门物业管理的管理责任、规范流程、规则制度、处理机制和相关职能部门的层级职责划分，建立明确清晰的责任主体，便于职能部门开展操作指引工作，进一步完善各相关部门责任到岗到位，进一步强化城市社区的管理工作，提升城市管理质量。

（二）建议条例明确规定政府职能部门，根据综合成本的增长适时调研制定出台物业管理费的指导价。

（三）建议条例增加老社区因出租率高，租户占50%以上社区经多次组织筹备成立业委会无望的社区，根据不同社区情况酌情考虑，在无法成立业委会和召开业主大会的情况下，由政府街道办、社区工作站、社区业主楼长组织召开业主大会履行业委会职能，并由街道办、社区工作站、业主楼长等组织履行业委会职责，组织召开业主大会表决决定，全体业主或住户、物业管理企业按照决定意见执行。

（四）建议增加成立业委会协会条款，明确协会、业委会的权利和法律责任，通过加强业委会成员培训、指引、管理、监管和规范运作，加强业委会的自律建设，降低减少城市社区业主业委会与物管的矛盾，为城市社区和谐稳定营造良好的基础。

（五）管理规约问题建议修改为：新住宅小区（大厦）业主在入住时，应当签署临时管理规约，并遵守规约。入住两年后，成立业主大会或业主委员会，修改或新制定的“管理规约”，应由业主大会表决通过后生效。

（六）小区改建重建建筑物及其附属设施问题，物业管理负责日常的维护维修工作，消防设备设施产权是广大业主的产权。业主大会、业委会不同意更换，物业管理服务企业无权推动实施，究竟采取怎样的措施解决，建议在《条例》修改中加以细化和明确权利和责任。

（七）取消业必归会相关条款

2015年4月8日在国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议上，要求严禁行业协会商会打着政府旗号擅自设立收费项目或提高收费标准，严禁强制企业入会并收取会费，严禁强制企业付费参加会议、培训、展览或赞助捐赠等行为。建议取消《深圳经济特区物业管理条例》第五十八条关于业必归会霸王条款规定。

（八）建议“条例”增设社区业委会和物管企业的信息化公开制度，公开双方的权利和义务，加强甲乙双方监督和管理。

（九）建议“条例”增设甲乙双方履行的责任和义务，建立甲乙双方的违法违规处罚制度，明确执法部门，明确甲乙双方矛盾纠纷处理部门，维护甲乙双方的合法权益。确保社区持续健康发展。

（十）建议“条例”条款增设市物协、业委会协会、会长、副会长全面实行差额选举产生，通过公开、公平、公证选出德才兼备、有社会责任心、有公德的领头人，带领“两会”建设两会，为城市建设和社区管理贡献智慧力量，为民服务。

答复单位:市住房和建设局

答复文号:深建函〔2017〕1172号

答复日期:2017年06月07日

联系人:市住房和建设局

联系方式:83785058

反馈意见:满意

反馈备注:经核实达到要求，给予通过

答复内容:

B类深建函〔2017〕1172号

深圳市住房和建设局关于市政协六届三次会议委员提案第20170356号的答复

尊敬的许宜群等45位委员：

您们在市政协六届三次会议上提出的委员建议《关于修订<深圳经济特区物业管理条例>的提案》（提案第20170356号）已经市政协提案委转我局办理。非常感谢您们对我们工作的关心和支持。对您们的建议，我们进行了认真研究，现结合我市物业条例修订工作进程，答复如下：

一、关于《深圳经济特区物业管理条例》的修订情况

物业管理关系着广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、提高人民生活品质、构建和谐深圳有着重要意义。但近年来，我市物业管理行业积弊丛生、纠纷日趋严重，现行的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”），在经过近十年的实践后，也出现了立法滞后、可操作性不强、法律关系设计不合理等越来越多的问题。对此，市委、市人大、市政府高度重视。根据市委、市人大的要求，修订《条例》已被列为2017年市政府重点工作之一，并要求市住建局牵头相关单位于今年第三季度形成修订草案，报市法制办审查通过后，以市政府名义提请市人大审议。

根据市人大常委会的立法计划及安排，为加强组织领导，市政府决定成立关于修订《条例》重点建议办理工作领导小组，由市委常委杨洪同志任组长，市住房和建设局张学凡局长、市政府法制办胡建农主任任副组长。领导小组成员包括市住房和建设局、市法制办、市委政法委、市委组织部、市发改委、市财政委、市规划国土委、市市场监管委，市公安局、市民政局、市司法局、市法制办、人民银行深圳支行、各区人民政府（新区管委会）等。领导小组下设办公室，从市住房和建设局、市法制办抽调骨干人员组成。

目前，我们已经按照计划会同市法制办等部门，基本完成调研阶段各项工作任务，正在对《条例》修订草案进行逐条修订，力争尽快提交《条例》修订草案协调意见稿，并根据市人大常委会的要求，加强与市人大代表的沟通与交流。

二、关于提案中十项建议的处理意见

（一）关于明确政府物业管理职能、完善职能部门物业管理责任、规范流程、规则制度、处理机制和职责划分问题。

各位委员提出，现有《条例》中存在着权利与责任划分不清等因素，建议完善政府各职能部门物业管理的管理责任、规范流程、规则制度、处理机制和相关职能部门的层级职责划分，建立明确清晰的责任主体，便于职能部门开展工作，以强化城市社区管理，提升城市管理质量。

我们认为，各位委员提出的问题，确实是目前《条例》各项物业管理制度尤其是监管职责划分制度实施过程中存在的问题。加强物业管理政府监管，是本次《条例》修订工作的一项重要任务。物业管理是社区建设、社会综合治理的重要组成部分，本次《条例》修订，我们拟设立专章规范物业管理政府监管，加强政府行政指导、监督，把物业管理作为社区综合治理的核心环节，建立市、区、街道三级物业监管体系，按照“属地管理”原则，强化街道办在物业管理方面的基层基础作用，解决三级政府主管部门职能交叉问题；于此同时，进一步理顺政府部门物业管理职责，明确住建、民政、规划国土、公安、司法行政、城管等部门物业管理职责，完善市、区、街道三级联席会议制度，明晰市、区、街道办物管联席会议三者的参与部门与职能划分，同时赋予联席会议决议必要的行政效力，保障联席会议决议的有效施行，形成业主自治与社区治理的良性互动。

（二）关于制定出台物业管理收费的指导价问题

各位委员提出，每年物业管理人工成本上涨大幅度上升，加大物管企业成本负担，现有工资标准很难招到员工。正如各位委员所述，多年一成不变的物业服务价格政府指导标准，明显低于市场标准，脱离了行业的真实发展轨迹，背离了物业服务市场规律，导致物业收费标准低，涨价成功率低，物业服务企业整体运作困难，企业生存困境不断加剧，物业服务企业与业主冲突不断。收费难、调价难是困扰物业管理企业发展的一大难题。我市现有《深圳市住宅物业服务收费指导标准》是2007年颁布，有效期2年，但该《指导标准》早已期满，主管部门一直没有更新收费标准。本次《条例》修订，我们将结合国家价格改革的政策，认真考虑各位委员的建议，健全前期物业服务费的价格指导制度。对于前期物业管理的物业费，实行政府指导价，并根据实际研究建立前期阶段物业服务费的调价机制。与此同时，我们将进一步研究完善业主委员会成立后，如何发挥市场调解作用，完善物业管理收费市场定价机制问题，以及引入第三方机构对物业服务企业收费价格进行评估等问题。

（三）关于在无法成立业主大会、业主委员会的老旧小区，由政府街道办、社区工作站、社区业主楼长组织召开业主大会，履行业委会职能问题

正如各位委员所指出的，老旧物业小区（大厦）消防和公共设备设施陈旧老化、损坏或原规划设计落后，存在较大安全隐患，但由于老旧社区出租率高，成立业主大会和业主委员会较为困难，难以按照条例的要求及时筹集和申请专项维修资金。各位委员建议根据不同社区情况酌情考虑，在无法成立业委会和召开业主大会的情况下，由政府街道办、社区工作站、社区业主楼长组织召开业主大会，并由街道办、社区工作站、业主楼长等成立相应组织，履行业主委员会职责。

我们认为委员们的上述建议非常有建设性。老旧小区业主大会成立难问题，是本次《条例》修订工作的一个难点，也是一个不容回避的重点。对老旧小区如何搞好物业管理问题，我们前期作了大量的调查研究，并将该问题列入了本次《条例》修订工作中一项重要事项。我们将认真研究老旧小区物业管理问题，采纳委员的建议，参考其他兄弟城市有益的经验和做法，建立符合本市实际的业委会代行机制，对于不具备成立业主大会条件老旧小区，探索由街道办事处等组织业主代表、居委会委员、政府部门人员等成立相应的临时物业管理机构，帮助老旧小区业主开展自治活动，解决老旧小区物业和公共设施设备维修更换问题，维护老旧小区业主合法权益。

（四）关于增加成立业委会协会条款、加强业委会成员培训、指引、管理、监管和规范，加强业委会的自律建设问题

各位委员建议在条例中增加成立业主委员会协会条款，明确协会、业委会的权利和法律责任，通过加强业委会成员培训、指引、管理、监管和规范运作，加强业委会的自律建设，降低减少城市社区业主业委会与物管的矛盾。

我们认为，提高业主大会、业委会及业主的物业管理自治能力、解决业委会“运作难”，加强对业主委员会及其委员成员的监管，提升业主委员会合法合规运行，确实是当前《条例》修订中亟待解决的问题。我们将在《条例》修订中，采纳各位委员的建议，落实业主大会及业委会的组织备案及登记程序，明确业主管理团体的法律地位和法律责任，防止业主自治组织滥用权利，促进业主自治组织规范运作，同时，完善业委会运作机制，提高业委会成员的准入门槛，研究设立业主监督机构以及离任审计制度，加强对业委会监督与制约，防止业委会不作为、乱作为。此外，对于委员们提出的关于增加业主委员会协会条款的建议，我们将根据国家和深圳市有关行业协会的政策和规定，认真加以研究落实。

（五）关于对原《条例》管理规约规定的修改建议问题

各位委员建议，将《条例》有关管理规约的规定修改为：新住宅小区（大厦）业主在入住时，应当签署临时管理规约，并遵守规约。入住两年后，成立业主大会或业主委员会，修改或新制定的“管理规约”，应由业主大会表决通过后生效。

我们认为，委员们对于管理规约修改的建议十分中肯。管理规约是实现业主自治、预防和化解业主之间、业主与业主大会、业委会之间矛盾的重要手段。我们将在本次《条例》修订中认真采纳各位委员的建议。

（六）关于在《条例》中细化和明确改建重建建筑物及其附属设施中业主大会、业主委员会和物业管理企业的权责问题

正如各位委员指出的，建筑物、消防设施设施、附属设备设施产权属于业主，在业主大会、业委会不同意更换的情况下，物业服务企业无权推动更换。

我们认为，各位委员的建议十分有价值。目前一些小区确实存在物业管理公司擅自对小区内部分建筑物、公共部位和公共设施进行改建重建，原因在于开发商在物业移交过程中未明确将公共物业和共用设施设备移交给全体业主，导致公共物业和公用设施设备产权不明。有关物业共有部分、共用设施设备的承接查验和移交，是本次《条例》修订中重点研讨和关注的问题。我们将采纳委员们的建议，在《条例》修订中，明确要求建设单位应当在商品房销售合同中明确约定其所交付的物业共有部位、共有设施设备的配置及标准，要求物业服务企业与建设单位办理物业承接查验时，应当邀请所在区建设主管部门、街道办事处参加，并将查验资料报政府部门备案，同时，推动物业服务用房、共有部位、共有设施设备的不动产登记工作，以解决现实存在的物业公共部分、共有设施设备产权不清晰的状况。

（七）关于取消现行《条例》有关“业必归会”相关规定问题

针对物业管理行业协会目前存在的问题，各位委员建议取消《深圳经济特区物业管理条例》第五十八条关于业必归会条款规定。我们认为，本次各位委员关于取消“业必规会”规定的建议，符合当前国务院关于“严禁行业协会强制企业入会”的精神，也符合“一业多会”的行业协议立法发展趋势。我们将在《条例》修订过程广泛听取意，认真研究这一问题，并参酌其他兄弟城市的成熟做法，充分论证，将各位委员的建议落实到《条例》修订之中。

（八）关于增设业委会、物管服务企业的信息化公开制度、加强对其监督管理问题

针对目前业委会、物业服务企业运作不透明、信息不公开，政府及广大业主难以对其行使监督管理权的问题，各位委员建议《条例》修订时增设业委会和物管企业的信息化公开制度，公开明确双方的权利和义务，加强对双方监督和管理。

我们认为，各位委员该建议具有较强的现实针对性，十分中肯。业委会、物业服务企业运作不透明的确是小区物业管理存在的亟待解决的问题，也是目前物业管理矛盾纠纷多的一个重要原因。实际上，无论业主物业管理自治还是行政行政监管，均需要大量及时、透明的有关业主大会、业主委员会运作、物业服务企业运营等信息。从业主自治的角度来看，业主需要全面了解物业服务企业的信用信息以使其能够在物业服务企业的选聘中作出正确的选择，并对物业服务企业的履约行为进行监督；对行政主管部门而言，需要依靠全面及时的物业管理信息作为行政监管、行政指导和行政服务的基础。建立物业管理信息公开制度，也是本次《条例》修订的重要任务。我们将采纳各位委员的建议，建立物业管理信息平台，保障物业管理活动的信息化和公开化。由市政府建立统一的物业服务与房屋安全管理信息平台，将业主大会信息、房屋安全管理信息、物业服务信息、政府公共服务信息纳入信息平台，向社会公开，构建物业管理信息公开制度，以实现业主自治及行政管理的信息化、透明化和高效化。

（九）关于明确物业管理服务过程中相关方的权利义务，建立对物业管理过程中相关方违法违规处罚制度、明确执法部门及纠纷调处部门职责问题

各位委员建议，应加强政府对物业管理服务相关方的监督管理，明确物业管理服务过程中相关方的权利义务，建立对物业管理过程中相关方违法违规处罚制度、明确执法部门及纠纷调处部门职责。

我们认为，委员们的建议十分有建设意义。一方面政府要积极指导和帮助业主在物业管理中行使自治权利，赋予业主以物业管理的自主权，增强了业主自我开展物业管理活动的能力，同时积极扶持物业服务行业发展，支持物业服务企业按照市场规律做大、做强；另一方面，政府也需要加强对物业管理相关方的监督管理，防止出现监管真空和管理失控，同时也需要建立公正、高效的物业纠纷调处机制，及时化解矛盾，保证物业小区整体的和谐稳定。我们将在本次《条例》修订中，采纳各位委员的建立，加强政府监管，建立市、区、街道三级物业监管体系，强化街道办在业主大会成立、业委会换届改选等工作中的主导作用，授权主管部门及街道办行政执法权，定期开展对物业企业、业主大会及业委会运作的执法检查，对于存在违法违规的物业企业、业主大会及业委会，应当依法给予处罚，并记入物业行业诚信系统，向社会公示。

（十）关于对物业管理行业协会、业委会协会全面实行差额选举、遴选德才兼备的人才问题

各位委员建议，在条例增设市物协、业委会协会、会长、副会长全面实行差额选举产生，通过公开、公平、公证选出德才兼备、有社会责任心、有公德心的领头人，带领“两会”建设两会，为城市建设和社区管理贡献智慧力量，为民服务。我们认为，行业协议和社会团体协会，是行业自我管理、自律发展的自治组织，是行业健康发展的基础。协会负责人的选举制度是一个重要问题，通过行之有效的选举制度，选举那些德才兼备、有社会责任心、有公德心的人才作为协会负责人，实有必要。对这一问题，我们将广泛听取广大业主、各位委员及行业协会的意见，争取在《条例》修订及相关配套制度的修订、完善过程中将各位委员的建议予以落实。

各位委员，《条例》的修订是一项复杂的技术工程，需要社会各届的广泛参与和支持。我们真诚地感谢各位委员为修改《条例》所付出的辛勤劳动，并珍视各位委员的真知灼见。欢迎各位就《条例》的修改提出更多宝贵的意见和建议。

感谢各位对我们工作的关心和支持。

深圳市住房和建设局

2017年5月12日

（联系人：王必丰，联系电话：83788059，13590332552）

莫要漠视民生

关于完善物业管理、业主大会制度，创新城市管理社区治理模式的提案

来源：深圳市政协   发布时间：2017-05-03

http://www1.szzx.gov.cn/content/2017-05/03/content_16133968.htm

提案第 20170016 号

标 题： 关于完善物业管理、业主大会制度，创新城市管理社区治理模式的提案

提 出 人： 民革深圳市委会

办理类型： 主办汇办

承办单位： 市住房和建设局,市民政局,市地税局,市发展和改革委员会,市财政委员会,市委政法委

内 容：

一、完善物业管理及其业主大会制度，创新城市管理社区治理模式的政策背景和现实要求

（一）中央到地方明确要求创新城市管理社区治理模式

党的十八大报告提出：“加强和创新社会管理，提高社会管理的科学化水平，加强基层社会管理和服务体系建设，增强城乡社区服务功能，充分发挥群众参与社会管理的基础作用。”马兴瑞书记指出，要“在城市管理治理和城市品质提升上攻坚突破，着力补齐短板夯实基础”。《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出要“构建现代城市社区治理体系。推进基层治理创新，完善社区治理体系，加快社区管理体制和社区共治机制改革……加强基层民主自治，推行社区居民公约，创新居民小区自主管理模式，探索业主大会法人登记制度，完善业主委员会管理制度，建立社区公共利益保护机制。”因此，深圳市将2016年定位为“城市管理治理年”。

（二）完善物业管理制度，是创新城市管理社区治理模式的内在要求

城市管理的基础工作是社区治理。社区治理是一项关乎社会稳定、城市宜居、社会和谐的重大民生工程。而物业管理是社区共治机制的重要内容。《深圳经济特区物业管理条例》第三条规定：物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。因此，民主规范的业主自治和优质高效的物业专业服务及依法有力的行政监管（三位一体）的物业管理制度是广大市民安居乐业的重要保障，是构建和谐社区、保持社会稳定的重要推进器。在加强和创新社会管理工作中，物业管理有着重要作用：

1、物业管理是保障人民安居乐业的必要条件之一

物业管理已经覆盖了住宅、商业、写字楼、学校、医院乃至港口、码头、机场、寺庙等多种物业类型，人们的日常生活、生产活动已经离不开物业管理，物业服务成为广大群众日常消费不可或缺的部分。物业管理的健康发展，有利于提高居民的生活幸福感。物业服务提供的清洁卫生、绿化养护、房屋及其共用设施设备维修和养护等，为广大群众的居住、办公、生产等活动营造了洁净、有序、安全的环境，这不仅有助于提高市民群众的居住生活品质，也有助于提高工作效率和生产效能。因此，物业管理是保障人民安居乐业的必要条件之一，是社会建设中一项重要的民生工作。当前，随着经济社会的整体转型，服务业在国民经济中所占比重持续上升，物业管理行业作为生活性服务业的重要构成日益受到国家关注。在供给侧结构性改革的大潮中，新一代信息技术日新月异、创新创业如火如荼，尤其是随着互联网和科学技术的广泛应用，传统物业管理逐步向现代服务业转型升级，科技化、智能化、产业跨界融合的趋势非常明显，未来将更加深刻地影响人们的生产和生活。

2.物业管理有助于推进社会基层治理

物业管理行业的产生与快速发展，使经济转型过程中的中国社会基层共治模式和机制不断变革和完善，物业服务企业逐渐成为一支新生力量参与到社区治理活动中，在一定程度上分担了街道办事处、社区工作站、社区居委会乃至政府相关职能部门的部分准公共服务职能，诸如配合开展房屋租赁管理、流动人口信息收集、计划生育工作、家庭装修管理、违章搭建监督管理等等工作，提高了社区治理效率和质量。小区秩序维护和安全管理服务在保持社区稳定安宁的同时也减轻了政府治安管理和安全防范的压力，在为市民营建安定、安全的生活和生产环境的同时也提升了社区应对各类风险的能力，强有力地支持了社会管理、社区建设。此外，作为物业管理制度重要组成部分的业主大会和业主委员会制度，明确了业主物业管理的权利与责任，为规范业主的物业管理行为、实现业主对物业管理服务的有效监督、维护物业管理区域的秩序提供了制度保障。

3.物业管理有利于城市发展质量的提升

社区是社会的细胞，物业管理是城市管理和社会治理的基础工作。物业管理与社区治理的有机融合，在城市卫生、绿化发展、维护社区公共秩序、政府公共服务职能延伸、社区文化建设等方面发挥了不可替代的作用，为诸如城市垃圾减量分类、充电桩建设运营、智慧社区建设等相关工作提供了有力的抓手。为在新的时期确保“深圳质量”成为未来经济特区的新标杆，形成创新驱动、内生增长的城市发展模式，深圳物业管理行业也积极推动建设物业管理标准化体系;宣传和鼓励业主和物业服务企业推进垃圾减量分类、节能减排、环境美化、污染防治为主要内容的“绿色物业管理”；在智能物业管理综合服务平台基础上进行智慧社区建设试点，支持深圳创建“国家新型智慧城市标杆市”。这对进一步提升物业管理发展水平和深圳城市发展质量都具有重要的现实意义。

4.物业管理能够吸纳社会人员就业，缓解社会压力

以劳动密集型为主要特征的物业管理行业，有效地吸纳了现阶段我国大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员以及下岗待业人员，对增加城镇就业、缓解社会就业压力发挥了积极作用。从深圳的统计数据来看，截止到2016年9月，深圳市物业服务行业从业人员为48.5万人，管理本市物业项目5920个，建筑面积为5.07亿平方米。（深圳市物业服务企业在全国范围管理物业项目的数量达到13661个，建筑总面积为17.65亿平方米。总收入达到518.7亿元，其中主营业务收入达454.2亿元。）伴随着物业管理覆盖率的不断提高，物业管理行业将仍然是吸纳新就业劳动力的重要渠道，对促进社会人员就业、保持社会稳定依旧会发挥重要作用。

5.物业管理有助于促进社会主义精神文明建设

物业管理服务直接面向广大人民群众，具有与其进行沟通交流和组织开展社区文化建设工作的优势条件。在传统物业管理活动中，物业服务企业提供的社区文化服务，一方面在企业和业主之间、业主之间架起一条相互沟通的桥梁，丰富了社区的邻里文化生活，活跃了社区气氛，增进了业主的和睦与社区和谐；另一方面，增强了社区业主的凝聚力与向心力，有助于提升广大业主的公民意识和社会公共意识，践行社会主义核心价值观，使其共同致力于社区治理和社会主义精神文明建设。

二、当前物业管理存在的亟待解决的问题

1.物业专业服务存在的问题

从全市范围来看，在物业服务领域与业主权益相关的法律纠纷逐年递增，极大地影响到社区的和谐安定。去年的深圳市“两会”上，超过30名市人大代表就物业纠纷问题提出建议。由于各种原因导致的物业纠纷频发不断，有人大代表甚至认为，物业纠纷成为深圳继医患、劳资、环境之后的第四大纠纷。物业投诉连续多年占据政府热线投诉比例50%以上，投诉率居高不下。近三年来，全市受理物业管理信访投诉约11000件，平均每年约3350件，且呈上升趋势，其中由业委会运作引发的矛盾纠纷约占40%。物业纠纷量多面广,主要问题分别是业委会运作不规范、小区违建管理缺位、物业专项维修金使用管理不健全和物业管理法规不完善、业主对物业服务质量满意度低等几个方面。小区业主和物管服务方容易形成“物管独做主、业主低缴费、服务水平低、业主总不满、涨费更困难”的恶性循环。业主对物业服务的有效监督与良性互动面临多重困境；物业服务行业市场调价机制缺失；物业服务合同签订难、解除难、终止难，新旧物业服务企业难以顺利交接等等。

2.业主大会制度（业主自治）存在的问题

首届业主大会召开难，导致大部分小区长期没有业委会。我市目前仅有30%的小区成立了业主大会；业委会委员权责不清，补贴保障机制不健全；业委会在物业财务管理及监督中缺席；选举“双过半原则”操作难度大导致街道办和社区工作站注重建立业委会的速度而忽视业委会的质量；业委会与物业服务企业之间的平等的民事主体关系没有合同化和法律化等。

其次，政府对业委会的监管机制亟待完善。按照相关法规，我市物业监管工作重心在基层，但很少有街道设立专门的物业办，管理多门，权责不清、监管难以到位；在基层治理中存在行政管理层级多、事权划分不合理，社区工作事项繁杂、考核评比压力大，社区治理结构不完善、党组织作用发挥不突出，社会组织参与功能缺失，法治化水平不高等等。

办 法：

三、完善物业管理、业主大会制度，创新城市管理社区治理模式的建议

（一）有关提升小区物业专业服务水平的建议

1.将物业专业服务行业纳入现代服务业范畴

“现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展产生，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业。”可见，现代服务业既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质是实现服务业的现代化。“现代物业服务业是现代服务业的重要组成部分”，这一定位有利于物业管理行业更好地享受现代服务业各项优惠政策，突破物业管理传统保洁、保安、保养等低层次产业定位，为当前物业管理行业如火如荼、方兴未艾的转型升级的健康发展创造政策空间，保障物业服务业的有效供给。

2. 出台解决物业服务行业发展难题的一系列政策措施

出台相应政策扶持措施，如落实财政扶持政策、完善有关收费政策（包括完善物业服务定价机制、规范物业服务相关收费）、落实税收金融扶持政策（包括合理确定税基、减免相关税收、加强金融扶持）、落实相关补贴政策（包括培训补贴、社会保险补贴、城中村和老旧住宅小区保障性物业管理补贴、既有建筑节能减排专项改造补贴）等，为行业“减负”和“松绑”。

3.建立政府各职能部门齐抓共管的制度体系

我市实施大部制机构改革后，原市房屋委员会和市物业管理委员会合并为市房屋和物业管理委员会。从近几年实践效果看各职能部门对物业管理重视程度不够，尚未完全发挥该议事决策平台应有作用。建议强化市房屋和物业管理委员会各项工作职能，充分发挥议事协调和决策功能，确保我市物业管理行政监管体系的有效运转。建议由市房屋和物业管理委员会协调各区以及发展改革（物价）、公安、民政、司法、财政、税务、工商、质监、安监、金融、电力等部门和单位组成“深圳市加快发展现代物业服务业联席会议”，加强对现代物业服务业发展的统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题，制订落实具体有效的政策措施，推进现代物业服务业持续健康发展。把现代物业服务业发展纳入我市现代服务业发展规划工作目标责任考核体系，确保各项工作和扶持政策落实到位。

4.着力建立物业管理进社区长效机制

物业管理进社区工作，是我市推进和谐社会建设的一大创举。通过开展物业管理进社区工作，大大改善了老旧住宅区和城中村这部分居民的生活质量，有效提升了城市综合管理水平。但是，物业管理进社区工作也面临不少问题，建议系统整合各方资源，注重发挥政府基层组织作用，着力建立“专业物业服务+社区房屋管理”进社区的长效机制。此外，对为数不少的不具备实行市场化物业管理体制的住宅物业，如老旧住宅区、低收入群体聚居区、零散及产权情况复杂的物业，应由各区因地制宜地探索建立由社区居民委员会下设的社区服务中心（党群服务中心）提供或采购保洁、保安等基本物业服务的保障性物业管理制度。

5.逐步建立物业管理矛盾纠纷快速调处机制

建立健全物业管理矛盾纠纷调处机制，一是要充分发挥社会第三方专业咨询服务机构、社区法律顾问的作用，引导居民依法理性表达利益诉求，在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。二要充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作模式，建立市、区、街道、社区四级物业管理投拆受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系，着力解决物业服务纠纷逐年增多的问题；三要加大执法力度，探索解决物业管理纠纷案件仲裁、诉讼方面的问题，依法查处物业管理领域的商业贿赂等犯罪行为；

（二）有关健全完善业主大会制度的建议

1.进一步强化基层行政组织在社区服务和业主组织建设中的作用

推进业主组织建设和规范化运作必须正确协调处理居委会、业委会和物管企业三者之间的关系。物业管理与人们的生活、工作息息相关，是城市建设、社会和谐必不可少的重要一环。小区是社区或社会的细胞，小区的稳定和谐是社会稳定和谐的基础。因此，强化街道办物业管理职能，将社区物业管理纳入社区综合治理范畴，由行政主管部门、规划国土、房产、公安、综治、司法、民政等部门形成合力，共同构建和谐、阳光物业行业，十分必要。街道办和社区工作站应加大对业主组织建设的指导和监督力度，树立“质量与数量并重”的理念；充分发挥社区居委会及“党群服务中心”的作用，在业委会选举流产时由居委会代行业委会的职责，实现社区“居业协作”；在社区党组织的领导下，协调好小区业委会、居委会、物管企业三者之间的关系，有效形成工作合力，形成业委会自治管理、居委会社区管理、物管企业专业管理服务相结合的社区物业管理格局。达到物管企业与居委会相互配合、居委会与业委会协调工作、业委会与物管企业相互监督、行政主管部门管理到位，各职能主体相互协调、和谐发展的稳定局面。

2.确立业主组织的法律地位，即明确赋予其法人主体资格

在我国现行法律中，均未明确业主组织的法律地位，由此引发一系列问题，尤其是业主委员会滥用职权侵害业主权利的纠纷和业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，逐渐增多。法院往往无法处理业委会承担民事责任的问题，也导致业主委员会委员在权利和责任上不对等。建议借鉴我国香港地区的业主自治制度，利用我市经济特区立法优势，先行先试，将条件成熟的小区且符合一定条件的业主组织试行法人登记。

3.调整和理顺对业主组织的行政管理体制

当前，市建设行政主管部门即市住房和建设局是业主大会、业主委员会的行政监管部门。市住建局同时也是物业服务企业的行政监管部门。物业服务企业与业主大会、业主委员会性质完全不同，利益诉求各异，不宜由同一部门监管。建议借鉴我国香港地区的做法，由民政部门作为业主大会、业主委员会的行政监管部门。一方面，这有利于物业管理行业主管部门专注于对物业服务行业和市场的监督、管理，提升行业发展水平，保障有质量的供给；另一方面，民政部门可利用其成熟、完善的社会组织、居民自治组织管理经验和方法加强对业主大会、业主委员会的监督、管理，提升业主自我管理水平，形成有效需求。

莫要漠视民生

关于加强我区业主委员会管理的提案

来源：深圳市政协  发布时间：2017-12-29

http://www1.szzx.gov.cn/content/2017-12/29/content_18237715.htm

提案第 20170141 号

    标 题： 关于加强我区业主委员会管理的提案

    提 出 人： 万金保

    办理类型： 主办会办

    主办单位： 福田区

    会办单位： 市住房和建设局

    内 容：

    近年来，福田区因业主大会成立、业主委员会选举、业主共同事项表决等问题产生的物业纠纷呈多发态势，各物业管理区域内不同程度存在的业主自主管理意识薄弱和自主管理能力不足等问题，已成为制约物业管理水平与质量进一步提升的重要因素。如何加强对业主委员会的监督、管理、引导，充分发挥其在和谐社区构建中的作用，已经成为社区建设工作研究的重点课题。目前，福田区业主委员会运作过程中存在的主要问题如下：

    1、业主委员会委员的构成不合理。业主委员会委员的组成复杂，有的是退休老人，虽有空闲时间，但缺乏相应的专业知识；有的是兼职，在完成各自的本职工作之余不可能有很多时间和精力来处理业主委员会的事务；有些业主从表面上看很热爱业主委员会的工作，而实际是带着私利或其他目的，达不到就和物业公司唱对台戏，煽动业主拒交物业管理费，甚至损害广大业主的利益。此外，绝大多数的业主对物业管理的认识还不足，对业主委员会的作用更是含糊不清，缺乏相应的专业知识，也没有进行过相应的培训，光有热情而缺乏知识和能力，比如有些业主对自己在业主委员会及物业管理中的地位、作用、权利和义务不太清楚，因而影响了业主委员会的工作效率和工作业绩。

    2、业主委员会的选举操作有待完善。从成立业主会的运作程序来看，业主代表大会的产生程序还存在一定缺陷：一是业主代表、业主委员会候选人的确定有很大的随意性；二是对候选人的资格审查难度大；三是选举过程不严肃，相当比例的业主代表、业主委员会是在业互不认识的情况下，随意投票产生的。这样选举产生的委员是否热心公益事业、责任心强，是否具有一定的组织能力，值得怀疑。

    办 法：

    针对上述普遍存在的现象，现对业主委员会规范运作提出如下建议：

    1、加强对业主委员会的监督管理，使其充分发挥作用。主管部门要加强对业委会的管理和指导，加强业主委员会成员的培训，使其了解物业管理知识，经培训后，方可上岗。教育业主委员会成员要明确自己在社区建设日常工作中的位置，真正出于公心，积极配合物业管理部门，做好协调、监督、服务工作。在物业管理经费划拨小部分用于业主委员会运作，对一些与物业管理中出现的问题和矛盾，可通过业主委员会，听取业主意见，维护业主利益。

    2、依托街道力量，因地制宜加强监督管理。

    建议将业主委员会管理工作纳入街道日常工作，充分依靠街道的力量，把街道作为推进业主委员会管理工作的主体实施单位，把社区作为推进工作的基层力量，确保业主委员会管理工作深入社区，融入社区，落到实处。主管部门应当积极发挥指导、协调、监管的作用，针对各个街道特点和业主委员会管理工作现状，指导、协助街道进一步完善小区的业主委员会管理工作，充分发挥业主委员会管理工作在创建文明社区中的作用。

    3、将业主委员会的管理纳入社区管理范畴。

    社区应努力探索业主自治、物业服务、社区管理有机融合的管理模式。业主委员会要在社区牵头下成立，引导社区干部或在职党员业主通过选举担任业主委员会主任。社区要指导业主委员会开展工作并把业主委员会纳入社区党支部的领导和居委会监督之下。社区党组织要发挥党员业主的积极作用，引导党员业主关心参与物业管理工作。业主委员会在讨论重大决定时，社区党组织、党员业主要要先做好沟通，统一认识，真正维护住宅小区和谐稳定。

    答复：

    答复单位: 市住房和建设局

    答复文号: 深建函〔2017〕714号

    答复日期: 2017年04月30日

    联 系 人: 市住房和建设局

    联系方式: 83785058

    反馈意见:

    反馈备注:

    答复内容:

    深建函〔2017〕714号

    深圳市住房和建设局关于市政协六届三次会议委员提案第 20170141号的汇办意见

    福田区政府：

    市政协六届三次会议委员提案《关于加强我区业主委员会管理的提案》（提案第20170141号），我局为汇办单位。经研究，提出汇办意见如下：

    万金保委员反映的目前我市业主委员会选举、运作存在的问题的确普遍存在。如何提高业主委员会成立率，如何确定业主委员会候选人，如何公平、公开、公正的进行选举，使当选委员勇于担当并为全体业主维护物业管理的合法权益，是当前我市物业管理面临的主要问题。万金保委员提出的将业主委员会纳入街道日常工作、加强对业主委员会委员的培训、将业主委员会纳入社区管理范畴等建议非常具有针对性，我局完成赞同。

    各区政府可根据《深圳经济特区物业管理条例》及其若干规定，制定辖区业主委员会选举、运作规则，细化候选人条件和选举办法，确立委员培训制度，充分发挥社区党组织和居委会对业主委员会的监督、指导职能，使业主委员会在和谐社区建设中发挥积极作用。

    我局已启动《深圳经济特区物业管理条例》修订工作，对业主委员会的选举、运作及监督管理问题是本次修订的重点，择时将邀请各区和相关委员对修订工作建言献策，积极采纳合理化建议。

    以上汇办意见，供参考。

    深圳市住房和建设局

    2017年3月27日

    （联系人：魏志勇，电话：83788223）

    是否公开：公开

    答复单位: 福田区

    答复文号: 深福府提字【2017】1号

    答复日期: 2017年06月26日

    联 系 人: 福田区

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    答复内容:

    深福府提字【2017】1号

    深圳市福田区关于市政协六届三次会议

    第20170141提案答复的函

    尊敬的万金保委员：

    您在市政协六届三次会议提出《关于加强我区业主委员会管理的提案》（第20170141号）已收悉。非常感谢您对我区工作的关心和支持。对您的建议，我们进行了认真研究，现答复如下：

    一、福田区物业管理基本情况

    目前，福田区有物业企业376个，其中一级66个，二级41个，三级和三级暂定269个。住宅小区约800个，其中已成立业委会的约280个，占 35%。2016年2月对辖区业委会作了调研征询209个业委会意见，其中105个参加过相关培训。209个业委会1577名委员中，党员为675人占比43%，机关事业单位（不计国企）现职公职人员为248人，占16%。超过84%的业委会认为自己对小区物业管理的相关法规“比较熟悉，经常查询”，仅16%的业委会承认自身对相关法规“不大熟悉”，遇到问题时会上网查询或询问他人。

    业主委员会作为小区业主大会的执行机构，在当前的法律框架下，政府主管部门对业主大会和业主委员会实施行政管理的主要法律依据是《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“《条例》”）及《<深圳市经济特区物业管理条例>实施若干规定》（以下简称“《若干规定》”）。由于上述法律、法规和规章对业主大会、业主委员会的主体地位界定不明、权责不一致，在业主大会成立、业主委员会选举和日常活动中，业主大会召开难、业委会运作不规范、不作为、乱作为以及侵犯全体业主利益的行为，对其缺乏详细的、可操作性的规范，导致业主委员会及其成员违法违规行为无法及时得到纠正。物业矛盾不断增加，街道办和社区工作站指导监督业主委员会成立的积极性不高，全区整体成立数量呈现下降趋势。

    二、加强业委会建设的有关举措

    （一）制定《福田区关于业主大会、业主委员会若干问题的指导意见（试行）》，进一步规范业委会运作。

    为了明确业主大会和业主委员会的法律地位，引导具备法定条件的业主大会或业主委员会依法取得法人资格，解决当前业主大会和业主委员会法律地位不明确的问题。通过设立业主代表大会、楼栋联络人和楼栋业主会及单元业主会的制度解决当前业主大会召开难的问题。针对当前业主大会召开及业主委员会选举程序中经常产生争议的问题，通过制定统一的认定标准解决各方争议。

    通过建立业主见面会、宣誓和承诺制度、诚信制度及加大社区居民委员会参与物业管理监督力度等多种方式加大对业主委员会的监督管理，增强业主对业主委员会及其成员的信任。通过持证上岗制度、考核制度及专业支持制度解决业主委员会履职能力问题。建立以街道办事处为主体的物业纠纷投诉及处理机制，明确物业纠纷受理机关及投诉处理原则，解决物业纠纷处理职责不清，投诉无门的问题。

    该指导意见已于2015年经区政府六届七十三次常务会议通过，并于2015年6月5日经我局印发试行，试行期两年。

    （二）成立业委会建设顾问委员会，为辖区业委会建设提供智力支持。

    为了有效解决业委会成立中遇到的系列问题，理顺业主与社区工作站及街道办的关系，一个中立的顾问团体应运而生，业委会顾问委员会由辖区的人大代表、政协委员、律师及有经验的业委会主任组成，成为最前沿的组织，第一时间了解居民的需求、第一时间发现这一区域的问题和矛盾并加以化解、第一时间自上而下的行政服务传导给业主。业委会建设顾问团主要职责：参与业主委员会成立、规范业委会运作的调研、指导工作；参与业委会培训工作（包括财务公开、物业和谐、规范运作）；研究业委会如何在社区治理中发挥作用；参与协调重大业委会矛盾化解工作；为《条例》修订提供意见和建议；业委会建设顾问可以做多种专题工作研究，比如说制定业委会操作规则、业委会权责清单、业委会规范运作规则等；担任选举观察员；给予争议分歧裁决指导。业委会建设顾问委员会成立后已陆续为汇港名苑、新天国际名苑、景新花园等小区业委会提供智力支持。

    （三）支持深圳市透明和谐社区促进中心的成立，助力业主委员会规范运作。

    深圳市透明和谐社区促进中心是深圳市第一家职业化业主组织，2016年2月2日获市民政局批准登记为民办非企业单位，3月6日经市机关事务管理局批准，在市民中心多功能厅举办成立大会。深透社通过深圳业主论坛平台已在福田辖区开展针对小区账户公关4中类型在内的业委会培训9场，参与协调那天国际名苑、景新花园在内的小区物业纠纷7件，通过对全区业委会和物业运行情况进行调研，能够各小区分享业主视角、融汇各种经验与教训的业委会规范运作全流程模板，包括小区包干制与酬金制5种物业服务合同，以及小区管理规约、议事规则等全新示范文本，引导小区业委会与物业企业达成权责清晰、和谐共赢的契约关系。深透社与区物业企业联合会、业委会与居委会共同搭建小区物业事务重点事务的多方沟通协作平台，最终推动小区物业服务的市场化竞争与调节，推动小区生活的和谐与稳定。

    三、下一步工作计划

    深圳市住建局已委托专人对《深圳经济特区物业管理条例》的进行修订工作，我区也将对职权范围内遇到的系列问题及各位委员提出的意见和建议向市局反映，并进一步加强对辖区物业服务企业的监督指导工作，推动社区治理，创造安定和谐的社区环境。

    衷心感谢您对我区工作提出的宝贵建议，希望今后一如既往地关心、理解和支持我们的工作。

    专此函复。

    深圳市福田区人民政府

    2017年6月26日

    （联系人：李婉，联系电话：82918182）

莫要漠视民生

关于完善业主权益保障制度的提案

来源：深圳市政协  发布时间：2018-04-09

http://www.szzx.gov.cn/content/2018-04/09/content_18841072.htm

提案第20180417号

标题：关于完善业主权益保障制度的提案

提出人：李振

办理类型：主办会办

主办单位：市住房和建设局

会办单位：法制办

内容：

随着住房商品化与住宅建设小区化的不断发展，小区物业管理工作呈现日益复杂化的趋势。然而，目前相关的法律法规尚不健全，物业服务企业专业能力缺乏、服务观念淡薄。随着居民维权意识的增强和越来越多业主委员会的成立，近年来业主权利被侵害的现象较大幅度涌现，引发了诸多法律纠纷。以龙岗区为例，2015年以来审理的涉业主撤销权纠纷案件达19宗之多。该类案件有如下特点：

一是被诉主体多样，多以主体不适合被驳回起诉。物权法第78条规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，可见业主撤销权之诉的被告是业主大会或业主委员会。但现实中往往以物业公司、往届业主委员会、业主委员会成员为被告，均被驳回起诉，只有一宗以街道办事处为被告的案件，因其对业主大会有监督、组织和指导的职责，被予以受理，但由于街道办并非作出业主大会决议的行为主体，此案以驳回原告诉讼请求审结。

二是半数以上以集体诉讼形式出现，易激发群体性矛盾。19起案件中原告3人以上的占五成之多。因业主大会的决议针对的是全体业主，受侵害的也是全体或部分业主，涉及人数多，性质复杂，因而一旦出现矛盾，很容易造成群体性冲突。

三是个别诉讼请求中出现主张损害赔偿。因是撤销权之诉，原告均提出要求撤销被告的某项决定，但在个别案件中还出现了损害赔偿请求。一旦法院判决赔偿生效，履行赔偿难以落实，法院的生效判决将沦为“白条”。

四是业主举证难度较大。此类诉讼遵循“谁主张，谁举证”的原则，但业主通常难以获得物业管理的相关资料，例如会议表决投票权的真实性、公益基金的账目等，原告因此承担举证不利的后果。

办法：

一是完善业主大会的运作规则。探索建立业主监事会，形成业主大会负责决策、执行、监督的内部治理结构。目前，我市已建立物业管理电子投票系统，应加快推广此系统的应用，通过电子投票表决、书面表决、现场表决等多种形式促使业主大会决议有效形成。

二是设立物业管理区域基金。物业管理区域基金仅用于处理物业区域内的共同事务。其管理办法可以参照我国现行的住宅专项维修资金制度，即可在业主入住前缴纳物业管理区域基金，并暂由房屋所在地的房地产相关部门代管，在业主大会成立后，可有业主大会统一支配。一旦业主参加关于物业管理的共同诉讼，可用物业区域基金支付诉讼及相关费用。

三是明确举证责任倒置制度的适用范围。现实生活中，由于某些开发商在物业管理区域内仍持有大量的物业，由此导致业主委员会的决定容易受到开发商的操控，在业主因表决程序违反了法律法规的强制性规定而提起撤销权诉讼，却因举证能力受限无法提供证据时，可以根据公平原则适当考虑将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会，以保护处于弱势地位的业主的合法权利。

莫要漠视民生

深圳晚报|物业管理怎么“提质”？近50名代表建言献策原载于 深圳晚报 2017年01月17日 星期二 A03版http://www.sznews.com/zhuanti/content/2018-02/12/content_18468888.htm在今年的市“两会”上，物业管理的问题受到广泛的关注和讨论。有近50名代表为深圳物业管理建言献策，他们的建议大多集中在一点，即尽快修订《深圳经济特区物业管理条例》，从立法的角度使物业管理工作平稳、顺利地开展。

深圳晚报讯 （记者 程安逸） 物业管理可以说是一项与人民群众生活息息相关、涉及百姓万户千家的大民生，它对于加强社区治理、构建和谐社会有着不可替代的作用。但随着深圳经济的持续高速发展和社会加速转型，愈来愈多的矛盾纠纷从小区物业管理中爆发。同时，立法滞后、现有法律可操作性不强、法律关系设计不合理等问题开始显现。

在今年的市“两会”上，物业管理的问题受到广泛的关注和讨论。有近50名代表为深圳物业管理建言献策，他们的建议大多集中在一点，即尽快修订《深圳经济特区物业管理条例》，从立法的角度使物业管理工作平稳、顺利地开展。

【问题】物业管理问题频发 折射条例有漏洞缺失

王文若等多名市人大代表今年两会上提交了一份名为“关于采取积极有效措施尽快修订《深圳经济特区物业管理条例》的建议”，代表们认为，目前全市的物业管理总体情况，可以概括为“发展快、层次低、问题多”。以龙岗为例，现有物业项目1082个，全区物业服务企业约370家，管理从业人员约5万人。全区住宅类物业管理收费最低在每平方米0.2~0.5元，最高为4.2元，从业人员平均工资3000~3500元/月，最低为2030元/月。而物业管理的总体状况仍然是头痛医头、脚痛医脚，按下葫芦浮起瓢。

王文若等人大代表认为，目前物业服务大多限于清扫保洁、安保等简单服务。多数物业服务专业化程度不高，缺乏人才发展战略，难以培养懂法律、善沟通、会管理的物业管理“通才”；尤其是其微利特征导致企业劳动力价格偏低，招工难、人才引进难。

与此同时，近年来，物业管理矛盾纠纷呈现出涉事主体多、重难点问题集中、社会影响面广、解决难度大等特点。代表们表示，不久前深圳个别小区出现的治安案件，以及全市众多小区业委会在选举、运营、监督、维权等方面出现的问题，无一不折射出现条例的漏洞、缺失和无奈。对此，社会各界要求修改条例的呼声愈来愈大，不绝于耳。

王文若

【建议】尽快修改条例 解决物管收费难和调价难

“多年一成不变的指导标准脱离了行业的真实发展轨迹，背离市场规律，对业主按质论价、按需购买物业服务的消费观念造成误导。”市人大代表王文若说，修订条例要解决物业管理收费难和调价难问题。她建议通过物业服务企业与业主大会的合同约定调价路径，业主大会根据“履约满意指数”决定调价事项，既可按照深圳市物业服务动态定价机制调整价格，也可参照深圳市用工指导价格和消费指数调整价格。

市人大代表李继朝介绍，目前，业主大会、业主委员会的法律主体地位尚不明确，业主自治权难落实。“应该明确业主大会、业主委员会的权责，明确民政、住建、街道和司法部门在物业管理中的角色定位，将物业小区业主大会纳入社团法人管理体系。”

李继朝建议，依据《中华人民共和国社团法人登记条例》相关规定，严格审核业主大会法人团体的章程及其运作细则（包含会议制度、档案制度、公章使用制度、公示和回复制度、选举制度、财务制度、成立和解散制度等），审核不合格的，不得申报。同时，使业主委员会处于民政、公安、住房和建设、街道办事处等部门的多重监管之下，加大对业主委员会违法行为的打击力度，促使其遵纪守法，规范运作。

李继朝

莫要漠视民生

深圳人大代表曾迈：物业公司不尽责 能否降低管理费
来源：  南方日报 杜啸天   2015-06-02
http://yc.fzg360.com/news/view/id/2505.html

[摘要]业主委员会成立难、换届难、运作难，是目前大多数小区共同面临的问题，而物业公司在业委会成立的过程中往往没有起到应有的作用。对此，深圳市人大代表曾迈表示，主要是因为目前的物业管理条例中的很多规则不适合当前城市发展的需

    业主委员会成立难、换届难、运作难，是目前大多数小区共同面临的问题，而物业公司在业委会成立的过程中往往没有起到应有的作用。对此，深圳市人大代表曾迈表示，主要是因为目前的物业管理条例中的很多规则不适合当前城市发展的需求，对物业公司缺乏必要的约束，比如，如果物业公司不尽责，能否通过降低管理费来调节?

　　物业管理纠纷占信访案件的30%

　　曾迈在1日上午的龙岗区人大分组讨论会上表示，当前的物业管理问题突出，尤其是关外，有关的信访案件占了30%左右，新老物业打架等各种物业纠纷不断。物业管理条例中的一些规则已经不适合深圳的发展。物业公司在成立业委会的过程中有时不但起不到协调作用，甚至起反作用。

　　她指出，即使业委会成立了，但是运行也很困难。因为业委会成立之后法律定位非常尴尬，它的运作经费还要协商来执行，业主自己交的钱，用的时候还要协商。同时，深圳有非常多的历史遗留非法建筑，要成立一个业委会根本就无从谈起，没有法律依据。因此，她提出，能否通过修改物业管理条例来对物业公司进行约束，如果物业公司不尽责，能否通过降低管理费来调节?

　　深圳市政协委员张学虎也在今年的政协会议上提交提案认为，近年来深圳许多物业小区业委会成立难，主要是业委会选举率低，选举成功率低。而导致业委会选举失败的一个重要因素是，现行《深圳经济特区物业管理条例》规定的门槛过高，不利于小区业主特别是新小区业主行使合法权益。仅投票过半数这一条就让很多业委会选举难产，有的楼盘入住5年以上也难以达到半数以上。

　　为此，他建议，组织政协委员、专家、律师共同对《条例》特别是第十四条规定进行合规性合法性审查，应根据现有民间组织法和物业服务行业现状进行修改调整;在业委会的成立和审批上，政府实行简政放权，从报批层层审批制改为信息登记制，从行政审批转向行业自律;对小区业主投票比例和投票总数作出选择性规定，即给予两个选项，既可保留现有业主参与数和投票数过半的规定，同时也可根据入住业主实际人数，投票数达到一定比例即视为有效。

　　已开始业主大会法人化登记试点工作

　　深圳市人大办公厅主任石岗表示，人大对物业条例高度重视，目前已经就物业管理条例的修改委托深圳市律师协会进行。合法的物业可以依法成立业委会，而一些客观存在的违法建筑有没有变通的处理措施，也在考虑之中。

　　“物业管理中的问题虽然很多都是些不大不小的事情，但是大家都很关心。老百姓将自己最大的一笔财富交给别人来管理，肯定要眼睛睁大，看着物业公司能不能把自己的权益好好地保护起来。”石岗说。

　　同时，深圳市住建局有关负责人表示，由于现行业主大会、业主委员会制度的局限性，深圳市业主大会市场主体地位缺失，导致业主大会、业委会成立难、换届难、运作难，成为引发各类物业矛盾纠纷多发的重要因素，严重困扰物业管理行业健康可持续发展。

　　为此，市住建局正从立法层面创新业主大会制度，积极推进业主大会法人化登记试点工作，从三个方面促进物业管理行业的改变，包括：抓紧物业管理立法工作;推动业主大会法人化工作;结合物业管理信息惠民工程，继续优化推广物业管理电子投票系统，利用信息化手段解决业主大会投票难、表决难等问题。

　　据其介绍，目前《深圳经济特区物业管理条例》修订已列入市人大立法调研项目，市住建局将在前期调研基础上抓紧修订工作，拟于今年底完成《条例》修订稿。同时，会同罗湖区政府、市社会组织管理局在罗湖区雍翠豪园、天景花园和广岭家园等小区开展业主大会法人化试点，并指导罗湖区草拟《深圳市罗湖区业主大会法人登记试点管理办法》。

莫要漠视民生

关于进一步提高街道办事处物业管理监管工作经费预算的建议

发布时间 : 2021-08-18  来源 : 福田区人民政府

http://www.szft.gov.cn/xxgk/ztbd/ft2021rdzxta/content/post_9451249.html

建议内容

　　一、相关背景及现状：

　　（一）物业管理相关投诉、信访、行政复议、诉讼数量居高不下，物业管理相关事务已成逐步成为影响社会稳定、社区和谐的重要因素，社会各界对此均深度关注。深圳城区建设完善，物业市场利益巨大，职业物闹趋之如鹜，全市各区、各街道办事处和社区工作站在物业管理相关监管工作中，人力物力投入巨大，但是收效甚微。

　　（二）2019年10月，深圳建立特区以来立法过程中，引发讨论最广泛、参与人数最多、各方意见最激烈、对行业影响最为深远的一部地方性法规《深圳经济特区物业管理条例》颁布，法规于2020年3月开始实施，至今已经10个月。这部地方性法规明确了党的领导和街道办事处在物业管理事务中的主体责任，其中街道办事处需要承担首次业主大会的筹备、业主委员会的选举和到期后的换届、部分住宅小区的物业管理公开招标、监督业主大会、业主委员会的日常工作、监督物业管理企业的日常物业服务等具体工作，工作量之大、经费开支之多、任务之复杂、责任之重，在以前的行政体系中来说从所未有。（以前法规规定业主大会会议、业主委员会选举换届和物业管理招标均由小区物业管理费支出，现在由街道办事处支出）

　　二、存在问题及主要原因：

　　（一）因为立法思路问题，业主委员会目前仍然存在“有权无责”和“脱离监管”的现象；物业管理行业自身进步缓慢，无论是行业自律还是企业成长，依然不能满足日益增长的城市建设和人民群众的切身需求。

　　（二）物业管理法律法规滞后，新物业条例虽然具有一定的进步性，但仍然明显有其地区局限性，不能从根本上解决物业纠纷频发高发的问题；由于法规本身存在较多的不可操作性，加之自2020年3月实施以来，实施细则迟迟没有出台，所以法规在执行层面给街道办事处造成较多困扰，群众对此也无法理解，诸多投诉。

　　（三）目前由于深圳地区豪宅项目众多，物业管理利益巨大，各方博弈情况明显，物业管理纠纷导致的各类投诉、信访、行政复议、诉讼数量剧增，物业小区普遍存在物业服务企业运营不规范、不诚信；业主委员会履职不规范、不守法；业主维权不客观、不理性等情况，街道办事处相关部门编制和经费严重不足，街道办事处、派出所和社区工作站维稳压力较大。

　　三、具体建议：

　　（一）新物业条例相关条款势必造成物业小区由于物业服务企业的续签和招标问题产生大量矛盾，街道办事处应该未雨绸缪，做好充分的人员和物质应对准备。

　　（二）提高目前拨付至每个社区每年约10万元物业管理和业主委员会专项工作经费的标准，建议提高到50万/年/社区，同时适当提高各街道办事处法治建设部物业管理相关经费标准。鼓励街道办事处相关部门购买社会第三方专业服务机构来协助处理物业管理纠纷，并建立相应的合同履约评估和绩效考核机制。

　　办理思路

　　建议内容主要涉及物业监督管理、物业招投标、街道社区履行物业监管职能等事项，拟结合建议内容采取相应的提升措施并答复。

　　办理过程

　　梳理福田区采取的加强物业监督管理相关措施，并向福田区财政局及各街道办事处就建议开展调研。经调研，福田区住房建设局拟制了初步的办理意见，并就办理意见征询代表意见建议，针对代表意见进一步完善相关措施后形成答复意见。

　　建议答复

尊敬的曾滔、谢兰军等代表：

　　你们在市七届人大一次会议上提出的《关于进一步提高街道办事处物业管理监管工作经费预算的建议》（第20210305号）已收悉。首先感谢你们对我区工作的关心和重视，所提建议具有重要的参考价值和指导意义，我区进行了认真研究，立即会同相关单位开展调研论证工作，现答复如下：

　　一、加大对业主委员会的管理和监督

　　一是建立业主委员会评价考核机制。福田区住房建设局会同辖区各街道办事处先后开展了“业委会及其成员履职情况星级评价”“业主委员会履职负面行为专项整治”等专项工作，通过制作并发布《业委会及其成员履职情况星级评选结果及分析报告》《业主委员会履职负面行为清单》等方式，建立政府对业委会的评价考核机制，促进业委会规范运作，减少因业委会不作为或乱作为引发的物业管理纠纷。二是加强对物业管理招投标的指导和监督。为遏制业委会滥用职权，通过恶意更换物业服务企业牟利的不当行为，福田区不断优化物业服务企业招投标流程，采取“评定分离”“抽签定标”等机制，有效地避免了物业服务企业与“牟利型”业委会勾结，“内定”物业服务企业的乱象，显著提升了辖区物业服务市场竞争的公平性，维护了业主的合法权益。三是加强党建引领，把好业委会人选审核关。在小区业委会成立的过程中，社区党委认真挖掘、鼓励、发动、推荐符合条件的党员、两委委员等积极参与业委会选举，通过向小区党支部征求意见、对候选人进行谈话、增设考核等多种形式，严格对业委会候选人进行把关。新《深圳经济特区物业管理条例》实施以来，福田区新选举产生业主委员会（含换届）86个，新成立的业主委员会中党员比例约为70%。                 

　　二、加强对物业服务企业的指导和监督

　　一是推进“物业城市”改革。今年福田区印发了《福田区“物业城市”改革总体方案》《福田区“三无小区”纳管实施方案》《福田区物业管理事权下放实施方案》等改革文件，鼓励和引导辖区物业服务企业承接公共服务事项、参与城区治理，发挥物业服务企业精细化、专业化、智能化的优势，整体提升城区治理水平。二是加强物业行业党建，发挥行业协会的凝聚力量。2021年，福田区推动成立福田区物业企业联合会党支部，引导辖区物业服务企业招聘党员员工、发展党员，鼓励物业服务企业党组织、党员积极参加小区党组织活动。三是打造物业管理标准化建设体系。福田区坚持标准先行引领物业服务高质量创新发展，整合提炼已有经验，积极开展地方标准立项申报，参与《住宅物业服务规范》《物业管理基础术语》2项深圳市地方标准研制，提交了《住宅小区新冠肺炎疫情防控物业管理服务规范》立项申请，通过物业管理标准化文件的制定，明确物业服务质量标准，提升物业管理规范化程度。四是深入开展深圳市物业管理专项整治工作。深圳市住房和建设局于8月5日印发了《2021年深圳市物业管理专项整治工作方案》，对物业管理信息公开、业主共有资金使用等物业服务行业中存在的突出矛盾和热点难点问题开展专项整治，福田区根据方案部署，已开展对物业服务企业存在的违法违规行为的深入摸查，下一步将对整治工作中发现的违法违规线索依法整治处理，并提出相应对策措施，从制度上规范物业服务市场行为。

　　三、把更多的资源、服务、管理向基层倾斜

　　一是加大投入力度。为加强对各街道、社区开展物业管理工作及“物业城市”改革的资金保障，《福田区“物业城市”改革总体方案》中明确“区财政局要加强资金保障，各街道将相关经费需求纳入年度部门预算”。福田区对各街道的物业管理办公经费、购买服务经费、业主委员会选举经费、学习培训考察经费等与物业管理工作相关的支出予以充分保障。经费支出标准由各街道办根据实际情况和工作量确定。针对代表提出的，适当提高各街道物业管理相关经费标准的建议，福田区住房建设局会同福田区财政局正在开展相关调研，对确需调高的，指导各街道进行充分论证和测算后调整经费预算申报。二是增强街道的统筹协调能力和工作抓手。福田区在积极推进物业管理事权下放，包括物业服务合同备案、业主大会和业主委员会备案等15项物业管理类公共服务事权已经以委托的方式由福田区住房建设局下放至辖区各街道，从而更有利的落实街道属地管理责任，构建区主管部门和各街道协同高效的物业监管机制。

　　福田区人民政府

　　2021年8月18日

莫要漠视民生

南山区政府关于深圳市人大代表建议20210305号《关于进一步提高街道办事处物业管理监管工作经费预算的建议》的答复

时间：2021-12-02来源：南山区人民政府

http://www.szns.gov.cn/xxgk/jyhtabljggk/sjjyhtabljggk/content/post_9422612.html

尊敬的曾滔代表：

　　您提出的《关于进一步提高街道办事处物业管理监管工作经费预算的建议》（案号20210305，下称《建议》）收悉。经认真研究，回复如下：

　　一是提高物业管理工作经费。为做好各街道办事处的物业管理工作，区住房和建设局积极与区财政局沟通，将物业管理专项工作经费预算从2020年的880万/年提高至2021年的1010万元/年。二是改变物业管理工作经费分配方式。在2021年物业管理工作经费1010万元总预算中，区住房和建设局积极作为，根据各街道办事处的住宅小区数量、住宅小区总建筑面积和业主委员会数量来分配，改变以往按社区数量来平均分配的方式。经加权计算，区住房和建设局拟定了南山区各街道办事处物业管理指导委员会工作经费分配表，经征求各街道办事处意见后，已去函区财政局按照该分配表确定的经费拨付各街道办事处，且财政局已拨付。三是若在物业管理专项工作建设推进过程中确实存在经费不足的问题，首先可通过街道办预算准备金调剂列支解决，如果调剂后仍无法满足需求，区住房和建设局将向区财政局报告各街道办实际需求，由其上报区政府审批后予以保障。

　　特此回复。

莫要漠视民生

关于《深圳经济特区物业管理条例》(草案/人大版)的修改建议

建议一：防止利益冲突，杜绝关联交易，第三方人员不得在业委会任职。防止“双面人”利用其业委会任职身份，假借公益之名谋取自已企业、个人利益。

第十条【第三方专业服务机构】政府通过购买服务和财政补贴等方式，扶持物业服务第三方机构的发展，引导法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动，鼓励专业服务机构和人员积极参与物业管理矛盾和纠纷的解决，为物业管理各方提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计服务。

建议增加：凡是从事社区第三方机构的从业人员，持有相关社区商业服务公司股份、民非企业的合伙人，本人及其家属不得在小区业主委员会任职，不得聘为小区执行秘书、财务会计。政府主管部门、街道办事处出资购买第三方社区服务，应按政府采购招投标程序公开竞标，招投标金额、招标程序、中标结果应在政府网站上向社会公示，接受社会监督。第三方机构进入小区从事有偿商业服务活动，事前应向所在街道、社区工作站报备。

建议二：删除第69条中对私有住宅物业招投标的条款，按国家《物权法》第76条规定，把住宅小区物管选聘权回归市场民事主体，由业主共同决定。

第六十九条【物业服务企业选择方式】住宅物业的业主大会应当采用招标方式选聘物业服务企业，是否采取公开招标方式，由业主大会会议决定。选聘物业服务企业的招投标活动平台由区主管部门指定。由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。

删除理由：国家《物权法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院关于“物权法配套司法解释”都明确规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，“由业主共同决定”。“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”。2017年12月新修订的《中华人民共和国招标投标法》规定强制招投标的范围，并不涉及对私有物业强制招投标的规定内容，并规定招标人可直接确定中标人。

深圳物管新条例（草案）取消了深圳前期物业的招投标，却仍保留了对私有住宅小区选聘物管企业实行招投标。建议将住宅小区物管企业的选聘权，明确回归物权业主，回归市场，取消对私有住宅小区选聘物管企业招投标的条款，把小区业主选物管的民事权利回归业主。

建议三：建议规定统一住宅小区停车管理费收费标准。停车管理收费属物业管理条例应规范的范畴，同是否拥有独立停车位产权无关。

第七十一条【物业服务合同】物业服务企业提供物业服务，应当与业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的收费标准、酬金标准、服务内容、合同期限等，并应当就物业管理区域内实行生活垃圾和建筑废弃物的分类投放、分类收集、分类运输、分类处理事项进行约定。

建议理由：当前深圳各小区停车位极为紧缺，全市一半以上的车辆无家可归。由于开发商非法变相买卖停车位，造成大量小区停车位空置浪费，有位不让停。停车管理费属物业管理条例应当规范的范畴，与是否买有独立停车位产权无关。国家主管部门明确指出，开发商未取得产权买卖小区公共配套规划建设的停车位属违法无效行为。若违法买卖车位者在优先占位停车的同时，还要少缴纳停车管理费，是对买卖停车位违法行为的纵容，这对其他守法未买停车位的业主不合理，不公平。深圳深圳物管新条例应对这一明显不合理的收费现状进行规范遏制，在深圳地方政府尚未具体解决各小区停车位非法买卖历史遗留问题前，小区停车管理费应一視同仁，统一收费标准。

建议四：建议删除第88条对业主共有资金支出中不当规定的条款。

第八十八条【业主共有资金支出项目】业主共有资金除物业专项维修资金部分外，用于下列支出：

（一）物业服务费用；（二）业委会委员津贴、业主大会聘请人员的工资；（三）税费；

（四）经业主大会会议决定的年度预算支出；（五）经业主大会会议决定的其他费用。

删除理由： 深圳物管新条例（草案）中，規定用小区公共收益的业主共有资金，支付物业服务费用、缴纳物管税费是不恰当的。其一、物业服务费收费标准是甲乙双方合同约定的，约定多少就收多少，若物业服务费不够，可按規序协商调整，怎能用业主共有资金直接补贴物业服务费呢？这种合同外补贴，随意性很大，表面物管收费3元一平方，或许合同外补贴后，收费标准已达4元多或5元多一平方。这样的物管收费标准存在虚假不真实，这部分合同外支出如何列账？如何向税务部门申报？明显违反市场价格定价规定。其二、税费，是物业管理的成本支出之一，物管企业的的税费，应税主体是物管企业，怎能規定让业主用共有资金去替物管缴纳税费呢？

小区的公共收益属业主的共有资金，怎么使用？国家上位法规早已有明确规定：《物权法》第七十九条、第八十条规定，建筑物的共有部分产生的收益应由全体业主共同所有，由全体业主通过业主大会决定怎样使用这些收益。国务院《物业管理条例》第五十五条规定，“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。深圳地方立法修法，应同国家上位法规保持一致，政府主管部门也不必强制介入业主共有资金的使用、分配、处置。

建议五：业委会任内履职并不构成违規，建议删除第129条中罚款1至3万元的条款。

第一百二十九条【委员责任】业主委员会违反本条例第五十二条规定，任期届满前六个月，未书面告知街道办事处，或者在任期届满前六个月至新一届业主委员会选举产生期间就本条例第三十条规定事项组织召开业主大会会议的，由区主管部门责令限期改正，逾期未改正的，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款。

删除理由：第五十二条业委会违规要处罚的情形，即业委会任期届满前六个月，就不得再组织召开业主大会，不得履行国家《物权法》赋予的解聘选聘物管企业的权利，否则业委会成员将被处罚1至3万元。业委会的任期是3至5年，不是两年半或四年半？业委会任期未到，任内提前6个月就被叫停履职，不准组织召开业主大会，不准组织业主大会解聘、选聘新的物管公司，否则就是违规，业委会成员就会被处罚1至3万元，这样的規定缺乏法理依据。业委会任内履职并不构成违規，这样的处罚规定是明显的越权行政乱作为，建议删除这样对业主委员会处罚的条款。

党和国家“简政放权”的新政精神：凡是应归市场机制调节的，一律回归市场，政府不插手不干涉；凡是应归民事主体协商解决的，一律由民事主体双方自行协商解决，政府可提供协助指导，但不强制介入，不越权包办，不设定行政许可以外的强制性规定。建议撤消物管新条例（草案）中，基层主管部门过度介入小区业主自治范围民事事务的条款。建议增加：街道办、工作站必须依法行政，不得越权干涉小区业主大会的正常过运作，不得随意叫小区停业主大会。业主大会的决定若侵害了个别业主的利益，受侵害业主可依法行使撤消权。若业主大会存在暗箱操作，弄虚作假行为，街道办、工作站待业主大会结束后，可行使查票、验票监督权，但不应以有个别业主、开发商、物管商投诉为由，中途叫停业主大会的正常进行。

莫要漠视民生

莫要漠视民生

二十届中央纪委二次全会全面贯彻党的二十大精神，提出推动完善基层监督体系的部署要求。县级纪检监察机关作为基层监督的重要力量，必须紧密结合实际，强化县统筹抓乡促村工作机制，持续推动监督下沉落地，激活基层监督“神经末梢”。坚持选育并重、建强队伍，在夯实监督力量上下功夫。从实际看，当前少数镇（街道）、村（社区）党员、干部破纪违法，一个很重要的原因就是基层监督力量相对薄弱，监督制约作用难以有效发挥。要按照公道正派、原则性强、敢于监督的标准充实镇村监督队伍，利用其地熟、人熟、情况熟的优势，把监督“探头”架到村组一线。结合村（社区）实际，从乡贤能人、老党员中选聘廉情监督员，成立清廉监督站，持续壮大基层监督队伍。分级分类做好培训，提高基层监督队伍的监督意识和本领，让群众真切感受到身边的事有人敢管、会管、管得住。（来源：中国纪检监察杂志  2023年03月07日 《织密织牢基层监督网》）

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只有从业主中选出业委会，真正履行业委会代表业主权益的制度，才是最根本的做法。现在成立业委会我觉得最大的阻碍来源于社区的物业，使得本应该是业主花钱请来的管家反过来成了房东或二房东，真正的业主成了租客。