转发：住建局 民政局 关于征求《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法(征求意见稿)通告

莫要漠视民生

转发：深圳市住房和建设局 深圳市民政局关于征求《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》意见的通告

来源：深圳市住房和建设局 网站    发布日期：2022-02-25

　　新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2020年3月1日实施。为确保政策配套衔接，依据《条例》第一百二十四条规定，深圳市住房和建设局会同深圳市民政局研究拟订了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》（以下简称《办法》）。为保障公众的知情权和参与权，提高文件质量，现将《办法》及起草说明予以公布（附件1、2），向社会各界征求意见。有关单位和社会各界人士可在2022年2月26日9:00至2022年3月27日18:00期间，通过以下方式提出意见：

　　（一）通过深圳市住房和建设局门户网站“首页—互动交流—立法意见征集平台”在线提交意见，网址为：https://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/index.html。

　　（二）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区振华路8号设计大厦920室（邮政编码：518031），请在信封上注明“社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法意见反馈”字样。

　　（三）通过电子邮件方式将意见发至政务邮箱：wyjg@zjj.sz.gov.cn，并在邮件标题注明“社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法意见反馈”字样。

　　为方便意见反馈和收集整理，本通告将含有征求意见条款的《意见反馈表》作为附件（附件3），供选择使用。

　　附件：1.深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)

　　2.《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》的起草说明

　　3.意见反馈表（含征求意见条款）

深圳市住房和建设局

深圳市民政局

2022年2月25日

莫要漠视民生

刚才在深圳市住房和建设局 网站 看了此公告浏览量才160，城市基层社区物业管理与每个人每天的生活息息相关，关于这个(征求意见稿)》宣传做的到位吗？

莫要漠视民生

而且这个(征求意见稿)》是由中国物业管理协会率先发布，比深圳市住建局官方还早！

莫要漠视民生

【“代行”绝不能有权无责，“指定”应先由业主决定 -对深圳的居委会代行业委会职责管理办法   的反馈意见 】 2022年2月25日，深圳市住房和建设局 深圳市民政局关于征求《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》（以下简称“居代业办法”）.根据民法典第277条，居委会与选举业委会的关系是“指导和协助”，此条未涉及业主大会和业委会的日常运作。《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）第6条第6款对居委会的定位，也仅仅是支持其发挥“指导和监督作用”。至于作为此居代业办法直接上位法依据的《条例》第124条，则是这样规定的： 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。在代行职责过程中违反本条例规定的，由相关责任人承担相应的法律责任。具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。 仔细研究上述第124条和相关法条，就能发现此居代业办法，有多处问题： 一、换届未成功的，依法不应该由居代业。 换届失败的小区，业主大会早已成立，业委会也曾选举产生过，不能适用《条例》第124条的明文规定“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的”。 二、“指定”的前提是已由业主共同决定。未经业主共同决定，就不应该由任何部门擅自“指定'。 《条例》第124条既然规定了先征求业主意见，有关部门和街道办就要遵守民法典278条，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。而居代业办法第11条的计票原则，实质是异议表决：“反对代行的意见数未超过该住宅区总户数百分之二十的，街道办事处可以启动指定居委会代行”。这明显违反了民法典。 《条例》第3条明文规定：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。”业主自治是首要原则，政府部门必须尊重业主共同决定，“指定”也必须限制在法律、法规明确规定的“协助、指导、监督”的范围内，没必要也不应该替业主做主“指定”。 三、《条例》规定“由区住房和建设部门会同街道办事处”，但居代业办法故意忽略了区住建局，完全放权给街道办去指定。 在深圳，社区工作站、居委会、社区党委是三位一体的，而工作站本身就是街道办派出机构。街道办这种指定自己的行政行为，是不可诉的行政行为？ 四、居代业办法第18条明显有意偏向物业公司，故意规定居委会一开始代行业委会职责，就立即表决把业主共有资金转给物业公司（名下的共管账户）。这没有上位法依据。 五、退出交接时，居委会也应该接受审计，而不仅是清算。 六、居代业办法第25条根本没有明确居委会代行业委会职责的法律责任。 《条例》在第九章规定了106、107、108、109条等业主大会和业委会的法律责任。既然居委会代行了，当然真要和承担和业委会一样的法律责任。 七、居委会代行业主大会选聘物业行为，《物业服务合同》如何确保公开透明签订？物业公司如有亏损是否由（服务对象）全体业主买单？如有侵害全体业主利益，是否属于行政诉讼受理范围？ 八、居代业办法完全没有涉及代行业委会职责时，业委会秘书和财务人员应该如何在居委会的指导下规范运作？       法律给所有权者赋予了“占有、使用、收益、处分”的四大权利。由业主大会选举业主委员会执行业主大会的决议，是所有权人集中委托的一种表现形式。除此之外的任何组织和个人，无权拥有四大权利或其中的任何一项。 相信深圳市两局的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》是出于对业主的救援。但客观上对所有权人的权益形成了一种侵害。与其“代行”，不如“放行”！因为“代行”并无权限，但“放行”却很方便。 更为重要的是：在依法治国的今天，在私有财产同样受法律保护的现在，业主大会的意志，他人不能代替，并且不容剥夺！     放水养鱼，才会鱼水情深… …  只有相信人民群众，践行“以人民为中心”的民本精神，让人民群众真正参与基层社区治理和监督，才能铲除城市基层社区腐败和黑恶势力“滋生土壤”，才能实现 人民对美好生活的向往的目标！

莫要漠视民生

业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关业委会如何成立并良序运转本报记者  孙立极  原韬雄    2021年11月08日08:23 | 来源：人民网－人民日报
http://leaders.people.com.cn/n1/2021/1108/c58278-32276059.html

·业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　·地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　·业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

　　——摘自《中华人民共和国民法典》

　　近日，一位河南读者来信讲述他们推动成立业委会的艰难历程，“折腾了大半年，最后我们彻底放弃了”。北京读者宋女士在来信中说，他们克服重重困难成立了业委会，但不到一年绝大多数的委员相继辞职，业委会无法继续履职。

　　业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关。今年1月1日正式实施的民法典明确了业主作为物业主体的相关权益。但业委会成立难、履职难仍然是困扰很多社区的老问题。

　　维护社区业主合法权益仍然是业主要求成立业委会的主要动力

　　在我国法律法规中，业委会是业主依法管理社区、保障自身合法权益的重要组织机构。民法典明确规定，业主可以设立业主大会，选举业委会；地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助；业主大会或者业委会的决定，对业主具有法律约束力。

　　目前，维护业主合法权益仍然是业主要求成立业委会的主要动力。在人民网“领导留言板”上，反映小区管理混乱、存在安全隐患的留言数不胜数：

　　黑龙江哈尔滨市一位业主留言，小区院内车道两侧全停了车，没有消防通道，一旦出现火情消防车根本进不去，物业也不管；

　　重庆市渝中区一位业主留言，小区物业管理极差，车库淹水、电梯故障、楼栋门损坏等安全隐患突出；

　　福建福州市一居民反映，小区物业10多年不公开公共收支，业主多次要求均得不到回复，且有业主多次被困电梯无人值班处置，楼道没人打扫，垃圾无人处理，服务还不如老旧小区……

　　“如果没有成立业委会，业主很难针对小区公共事务发表自己的观点。”北京市物权法学研究会副会长、盛廷律师事务所主任律师毕文强说，依据相关法律规定，业主有权要求设立业主大会，选举产生业委会，“社区公共事务主要是招聘、解聘物业公司，监督物业公司服务。如果业委会缺位，就会产生大量矛盾：物业公司有管理服务小区的义务，但基本上不受业主的有效监督；业主享有法律规定的权利，却很难保障自己的合法权利不受侵害”。

　　西安市新城区韩森寨街道咸东社区党委书记、居委会主任苏颖认为，业委会还是物业与群众之间沟通的桥梁，“业主与业主之间、业主与物业之间都有可能发生各种矛盾纠纷。这时，业委会就可以起到沟通桥梁作用，努力做到事了人和，避免矛盾进一步激化”。

　　业委会成立需要良好外部环境和业主的信任与支持

　　记者调查发现，尽管业主大多高度期待成立业委会，但成立过程却经常遭遇各种阻力。

　　尚先生住在一个中部省份的省会城市。他说：“小区经常停电，尤其是用电高峰时三天两头整夜断电。物业公司还擅自改变公共区域用途，把门卫室变成了房屋租售中心。”小区业主为了维权打算成立业委会，十几位热心业主分组请全体业主签名，但物业公司知道后，使用各种手段骚扰热心业主。

　　西安市新城区长乐中路街道新东社区党委书记牛静静表示，小区成立业委会最突出的作用就是规范物业公司的经营行为，于是有些物业公司在业委会成立过程中不配合甚至从中作梗。西安市一个小区在街道办指导小区成立业委会的情况下，物业公司不依法参加筹备组、拒不参加业主选举大会，甚至在业委会已合法备案，集体罢免原物业、引入新的物业公司后，还不愿依法依规进行交接，对居民生活造成很大影响。

　　“当我们拿到2/3业主签字，达到法定门槛送社区审核时，社区先是称有业主投诉，签字不是本人意愿，后来又说材料丢了。就这样折腾了半年多，业主大会迟迟无法召开，最后，我们不得不放弃。”尚先生说。广东惠州、辽宁大连等地也有业主投诉当地社区为他们成立业委会处处设障。

　　随着法律法规的不断完善，成立业委会得到了法律的支持和保护。苏颖介绍，韩森寨街道区域内一个小区6年多两度筹备成立业委会均失败，后来在街道办事处的指导和监督下，历时4个多月终于选出业委会。

　　业委会受到外部压力导致成立难，而成立后履职难则多半来自业主内部问题。一方面，多数居民“不愿管事、不想管事”的心理较重，难以形成治理合力；另一方面，有的业委会委员并不能代表广大业主的利益。

　　“业主群体的共识很重要。”毕文强认为，业委会顺利运作需要全体业主的信任与支持。宋女士是北京市一个社区的业主。她表示：“经过一番艰苦的努力，小区终于成立了业委会，成功解聘旧物业、选聘新物业，小区面貌明显改变。”

　　发挥党建引领作用，吸收专业人才，促进业委会良序运转

　　牛静静认为，业委会委员是否秉持公心，是否具备组织带领业主自治的品德、能力、公信力和责任心，是业委会成立并良序运转的重要条件。

　　郑州大学公共管理学院特聘教授孙发锋建议：“应尽量将热心公益、责任心强、经验丰富的专业人才吸纳进业委会，为业委会提升能力水平提供人才支撑。”他提出，在业委会成立及运营过程中，“可以发挥党建引领作用，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，妥善化解利益纠纷，为业委会营造良好的外部环境”。

　　王瑛在上海市闵行区一个小区担任业委会主任已经5年多了。最初，街道办事处找到她，希望她作为一名党员担起领导业委会的重任。王瑛因此加入了业委会。最初也遇到不少困难，她认为要彻底改变物业服务，必须提高物业费、签约优质物业公司。小区内质疑、猜测的很多。王瑛带着业委会委员、志愿者在小区不断做说明，一家家找物业公司谈，终于找到了满意的物业公司。如今，小区面貌一新，邻里关系和谐，停车秩序井然。王瑛也得到了业主们的普遍认可。

　　毕文强说：“有些做得比较好的业委会每周开一次例会，邀请物业公司经理报告一周社区情况。业主可以在会上直接反映问题，物业公司经理现场回应。这样的制度建立起来后，业委会的日常管理工作就轻松下来了。”他认为，做好小区里的公共事务需要具备一定的治理能力，可以培训业委会委员，增强他们的管理、组织、协调等自治能力。同时，还要注重培养社区居民的业主意识，“比如按时缴纳物业费。让业主们充分认识到享受物业服务就要支付相应费用”。

　　记者调查发现，近年来，多个省份修改了物业管理条例，对成立业委会提出了明确具体的要求。《北京市物业管理条例》就提出，没有条件成立业主大会的，可以组建过渡性质的物业管理委员会临时补位，任期3年。

　　宋女士所在的小区一年后因为种种原因，大多数业委会委员辞职了，业委会也就此解散。其后，由街道主导成立了物管会，居委会主任兼任物管会主任。“居委会主任力邀我加入物管会。目前物管会7位成员中有4位是业主。物管会成了监督物业管理、配合街道小区工作的重要组织，也帮助业主解决了不少难题。”宋女士说。

　　毕文强表示，由基层有关部门推动成立物管会，效率较高，但从法律意义上说，物管会毕竟是临时组织，最终还是要过渡到业委会，由业主自主管理社区，“不过，过渡期也不能搞一刀切，有的小区自治土壤不成熟、思想认识不到位，仍需给他们一定的成长时间”。

　　（人民网霍亚平参与采写）

　　《 人民日报 》（ 2021年11月08日 11 版）

zjy201420

怎么可以让社区居委会代替，他们本身就和物业勾搭在一起，侵占业主不知道多少利益了，如果法规一通过，那不是明目张胆做了吗

莫要漠视民生

zjy2014201楼

怎么可以让社区居委会代替，他们本身就和物业勾搭在一起，侵占业主不知道多少利益了，如果法规一通过，那不是明目张胆做了吗

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现在相关的“利益集团”，已经深入影响到相关职能部门立法进程和立法方向？

simaff

       我就想不通了，为什么不把新版的深圳物业管理条例切切实实的贯彻落实到位，又搞出这个什么“代行”管理办法。这是什么意思？放着依法依规的大道不走，非要往河里再丢一块“居代业”的石头让业主去摸着，去探求，去过小区建设的河。
      小区混乱的根源是利益之争。业主与物业，业主和业委会，在加上物业与业委会勾结，物业与相关部门的串通。呈现庙小妖风大，池浅王八多的景象。
       我是业主，我支持“居代业”。问题是小区事关社会安定、市民安居，不是官样作秀。上不着天、下不着地的深圳的社区居委会，他们做好准备了吗？他们接的住吗？

莫要漠视民生

现在不及时对物业公司(社区“大管家”)的监督、淘汰机制进行立法完善？反而再让深圳很难成立业委会的小区 业委会被名正言顺的“取代”（居代业） ？
让城市基层社区群众监督完全缺位(盲区）? 这样的《管理办法》立法推行的初衷是什么？是维护谁的利益？ 制造更多基层社区矛盾？

虽然新《深圳经济特区物业管理条例》于2020年3月1日施行，但其中并没有对物业公司(社区“大管家”)有效的监督、考核、淘汰 等相关条款，新《条例》有些条款可操作性有待实际检验；需要各相关职能部门积极主动作为形成合力，破除相关利益阻力，聚焦完善相关立法体系，将物业管理与基层社会治理深度融合，构建物业管理新格局。目前绝大多数物业公司，并不是靠提供物业服务的核心竞争力（服务合同）赢得市场；并不是靠物业服务质量和能力来赢得客户（服务对象--小区业主）满意；并没有靠规范公司治理（报表公开、审计）和从业人员专业资质（公开考核、评选）赢得与建立行业信誉。物业服务行业所提供的"服务"事关民生保障和人民生活幸福。应该属于特殊的服务行业，必须建立更高准入门槛，更长效、有力的监管机制（必须包括服务对象来监督、评价机制），更严格的处罚、淘汰、征信制度！物业公司必须停止搞“加盟”和“上市”等 运作、不能任由逐利资本无序扩张！

      物业服务行业必须建立市场优胜劣汰、退出机制，以便进一步提高行业服务技术水平和服务质量。而不是像现在靠开发商及关系“占坑”形成“利益共同体”一劳永逸，躺着收费！随着人民群众生活（居住）水平的不断提高，目前很多物业公司服务能力及质量已经不能满足民众需求和期望！”优秀物业公司“评选，应该主要参照服务对象广大人民群众（业主）通过《业主大会》投票、打分评选，该服务小区的《业主大会》具有一票否决权。而不是像现在靠“走形式”换回一个牌牌，引发广大民众争议！俗话说得好：“金杯银杯都不如老百姓口碑”！

simaff

      小区的主人是业主，小区的最高权力组织机构是业主大会，而不是什么业主委员会。即便是“居代业“来了也不能改变。所谓”居代业“说穿了就是想让小区没有业委会的现象长期化、合法化。

莫要漠视民生

“小区的主人”现在不能当家做主！不能选择和解雇自己的“管家”，无法对自己的“管家”进行监督和评价，只能任由自己的权益”被代言“和被长期侵害？


“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。

常瑞

simaff1楼

      小区的主人是业主，小区的最高权力组织机构是业主大会，而不是什么业主委员会。即便是“居代业“来了也不能改变。所谓”居代业“说穿了就是想让小区没有业委会的现象长期化、合法化。

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莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

“小区的主人”现在不能当家做主！不能选择和解雇自己的“管家”，无法对自己的“管家”进行监督和评价，只能任由自己的权益”被代言“和被长期侵害？


“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。

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只能任由自己小区管理混乱，房屋老化失修乃至安全事故频发？ 幸福感从何而来？

莫要漠视民生

simaff1楼

      小区的主人是业主，小区的最高权力组织机构是业主大会，而不是什么业主委员会。即便是“居代业“来了也不能改变。所谓”居代业“说穿了就是想让小区没有业委会的现象长期化、合法化。

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这种将民众参与和监督 排除在外 的基层社区治理思维模式 就是舍本求末，与大政方针南辕北辙！


     目前全国各地物业管理“行业乱象行为”频出，此本质原因多是与物业公司（开发商）相关的“利益集团”逐步形成（某些基层干部也涉及到其中）,基层管理部门不作为、不及时介入，并利用相关法律法规不完善（漏洞）无所顾忌做出一系列侵害人民群众利益的事件。这些“不法利益集团”将为了榨取利益最大化，千方百计阻挠/打击人民群众（业主)监督，全国城市基层社区业委会成立难/召开业主大会难问题将会日益更加突出！这就导致很多基层社区无法正常经过召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，这就可以达到长期侵害人民群众利益的目的！


    社区是百姓生活的主要场所，是基层社会治理的重要内容。住房和城乡建设部相关部门负责人近日接受新华社记者专访时表示，物业管理行业到了再审视和再定位的发展阶段，各地应促进物业管理与基层社会治理深度融合，构建物业管理新格局，化解物业和居民之间的矛盾，促进和谐发展，打通服务百姓的“最后一公里”。（来源：新华社记者王优玲 访谈）

haier001

是单个的居民和社区熟，还是作为地面主要单位的物业跟社区熟？能不能公平公正公开地去代理呢？

莫要漠视民生

难产的真的是业主委员会吗？
https://szbbs.sznews.com/thread-4150843-1-1.html

莫要漠视民生

此《通告》中 市住建局网站在线提交意见的网址（https://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/index.html）一直无法打开
以下是 深圳市民政局 线提交意见的网址：
http://mzj.sz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/mobile/17904

莫要漠视民生

业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关！
要打造“民生幸福标杆”！民众参与和监督不应该（被屏蔽）缺位，业委会应该像居委会一样成为每个社区的标配！

莫要漠视民生

业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关！
哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”，说明那个小区居民切身利益被侵害严重！

莫要漠视民生

业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关！
哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”，无法正常召开业主大会，说明那个小区居民切身利益被侵害严重！