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山湖居现状、问题和出路" I7 L) s9 `4 e$ r5 M9 Z9 ~ a; y
－－第四届业委会候选人致全体业主的公开信
8 M& j$ V( V E/ H" u, K亲爱的邻居们，大家好：
8 a# P" n. K2 ~ 在山湖居业主大会会议即将召开之际，和大家分享我们对如何才能搞好山湖居的思索。 l- o# G) L( }5 a- q# E% j
去年夏秋之交，小区物业服务实现了新老更替；转眼今秋，已过去了一年有余。十几年的小区，已面临物业本体老化、配套设施落后的客观现状，也面临物业服务水平与业主实际需求相脱节的主观问题。如果第四届业委会能顺利诞生，那么毫无疑问，它将面临巨大的压力。搞好一个小区岂止不容易，但生活仍然要继续。" U C& i$ ?3 c8 H! U* {0 S
以问题为导向，不回避不掩饰，想点子找办法，这才是一个有担当的业委会题中之意。
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9 Q) G0 K7 D. X- a% ]一、小区总收支倒挂，未来可能发生全体业主负债的法律风险) u6 A+ N- w0 ?) e8 G1 w4 J- i
万科物业公示的收支报表显示(未经审计)，从去年8月底月进场至今年6月底，山湖居收支余额出现了131.8万元的赤字。本年度头两个季度，人工费用146万元,外包费用59.8万元,维修费用为7.8万元,能源消耗费用11.2万元,行政后勤费用8.5万元 ,物业管理酬金17.3万元。
- k3 G/ C' H8 J7 W. _我们算了一下，即使在物业管理常规化的状态下的4、5、6三个月，平均每月仍有9万元的缺口。
# _% h# i# J" u/ W由于第三届业委会已于去年9月任期届满，更由于新冠疫情等原因，山湖居第四届业委会一直未能成立。这导致《物业服务合同》及补充协议中的业主方对物业收支项目监督、对物业服务项目评分等两项重要约定长期空置。9 B7 E- J1 i" B7 X6 I7 t; p
如果山湖居第四届业委会顺利成立，我们将依据物业管理法规和服务合同、补充协议，以收支监督、服务评分这两项为工作抓手，认真落实，力争“钱能用到实处，物有所值”。
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6 b( |" ~; O# F' @+ W/ \二、电梯老化待更新，墙面渗水修补难
8 ^* u: ^$ J" j/ P 今年5月份，经市监部门指定的独立第三方机构检测评诂，山湖居24部运行的电梯，均被建议“更新”。小区屡屡发生电梯困人、故障停运，让人心有余悸，叫苦不迭。1 L' W6 L0 ]* r
另外，由于楼宇天台积水，空调滴水管堵塞等原因，各单元住房的外墙、窗沿都不同程度发生渗漏、起泡、空鼓，有些已持续达数年以上。/ {* r" g; {. ?' f! n- m
更新电梯、修补外墙，需要大量资金，钱从那里来？0 z. F$ F B {& V4 p
或许有人会说，可以用本体金啊！山湖居收费面积为71256㎡，住宅面积日常本体金0.25元/平方米，截止2020年6月，我们存在市住宅维修资金管理中心的日常维修金才95.43万元，加上开发商交存的首期维修金154.67万元，收益68.15万元，总计也才318.26万元。而且，住宅维修专项资金的使用须召开业主大会，不能全额使用，资金比例不足时还须补征。
. h5 |6 v& `/ q/ L 或许有人会问，我们业主每月交的管理费不能用吗？小区实行的是物业酬金制，物业本体及设施设备的维修更换，不在管理费中开支。这些问题靠物业公司解决不了。
; }$ l' t# Y! w5 u9 e* b/ i5 G须有资格代表全体业主的热心人对外四方奔走，对内集思广议，或开源节流，或多方筹集，才有可能破这个困局。- ?& K! p- O& f- s
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三、周边的城市更新方兴未艾，既带来希望，又不可避免地带来困扰
- D- G* A( ]( X- H2 r6 J0 f9 g 山湖居位于布心片区的最高点，可谓“山高坡长风光好，周边配套不完善”。随着布心片区城市更新的加速开展，特别是人才房项目的推进，从长远说这一片区的人口数量、结构、素质将会升级，罗湖区教育资源也会对这一区域重点配置。从大局看，这为我们带来希望，但同时也带来通行、就学等新问题；从实际看，施工必然给业主带来困扰。如何化解不利因素，变为改善小区的积极因素？这需要勇气，也需要智慧。
0 \; H$ }. V' l& F+ T' a一个住宅小区要想好起来，近看物业服务面貌，中看交通教育配套，远看城市更新加快。随着深圳的腾飞，罗湖的振兴，我们小区虽然有自身的困境，却终会前景光明。
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四、 业主自治的关键在人，制度化建设才能让家园不因老化而沉沦
' V5 X6 ~; X' e: Q) R 我们业主大多须为生活打拼，对小区的公共事务难以兼顾。面对物业服务的不足和物业本体的老化，往往是心有余而力不足。所幸，山湖居有一群人，他们不辞劳苦，不计得失，愿意牺牲个人和家庭时间。每逢有事，总能聚集在一起，为家园谋长远，为解决现实困难而劳心劳力。这就是我们光荣的山湖居志愿者！
8 |- r4 P6 ~9 w4 @% U第四届业委会如获成立，将发扬光大志愿者精神，并使之制度化。在每楼每单元，通过业委会的组织，邻居们选出1~3名有时间有精力的代表，为各栋各单元发声出力，也为小区共同利益参与业委会活动，使山湖居的内部治理更公开更透明，更具民意基础。
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综上所述，我们认为，山湖居物业收支亏损不能继续扩大，物业服务水平仍然有待改善。$ a( ~' A3 i4 F' ~ h& h! K
鉴于小区现状，我们承诺：如果我们有幸当选，如果确能领取津贴，将全部捐给小区。分期分批，在有需要单元加装空调滴水管、修复每栋楼道空鼓剥落的墙砖。由业委会定期公示津贴领取、捐出及使用状况。
& h. X) E8 B) w5 t! J! p 谢谢大家一直支持鼓励，谢谢大家的包容理解。4 J7 |' w# {8 h
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山湖居第四届业主委员会候选人：解丽君 臧建鸣 许小冰 沈飏 陈玉波 李天琼 陈萍 曾昭雄 赖康文 |
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