深圳论坛
标题: 不合法物业? 谁能管? [打印本页]
作者: hk0083 时间: 2025-4-18 10:28
标题: 不合法物业? 谁能管?
如题? 有人教一下?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-18 13:57
深圳打造“民生幸福标杆”，必需先行完善法规体制! 虽然新《深圳经济特区物业管理条例》于2020年3月1日施行，但其中并没有对物业公司(社区“大管家”)有效的监督、考核、淘汰 等相关条款，新《条例》有些条款可操作性有待实际检验；需要各相关职能部门积极主动作为形成合力，破除相关利益阻力，聚焦完善相关立法体系，将物业管理与基层社会治理深度融合，构建物业管理新格局。目前绝大多数物业公司，并不是靠提供物业服务的核心竞争力（服务合同）赢得市场；并不是靠物业服务质量和能力来赢得客户（服务对象--小区业主）满意；并没有靠规范公司治理（报表公开、审计）和从业人员专业资质（公开考核、评选）赢得与建立行业信誉。物业服务行业所提供的"服务"事关民生保障和人民生活幸福。应该属于特殊的服务行业，必须建立更高准入门槛，更长效、有力的监管机制（必须包括服务对象来监督、评价机制），更严格的处罚、淘汰、征信制度！
作者: hk0083 时间: 2025-4-18 15:13
现在小区的物业(开发商的子公司)是沒通过业主大会招标进场的，还快干了15年。
很多事就很不透明，因为物业都不让你弄业委会。
作者: zhou2020 时间: 2025-4-18 15:26
业主团结起来，成立业委会，行使业委会权力。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-18 15:46
业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关！如果没有成立业委会，业主很难针对小区公共事务发表自己的观点。依据相关法律规定，业主有权要求设立业主大会，选举产生业委会，社区公共事务主要是招聘、解聘物业公司，监督物业公司服务。如果业委会缺位，就会产生大量矛盾：物业公司有管理服务小区的义务，但基本上不受业主的有效监督；业主享有法律规定的权利，却很难保障自己的合法权利不受侵害。
业委会是物业与群众之间沟通的桥梁，业主与业主之间、业主与物业之间都有可能发生各种矛盾纠纷。这时，业委会就可以起到沟通桥梁作用，努力做到事了人和，避免矛盾进一步激化。哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！
在城市基层社区的共建治理中， 民众参与和监督不应该缺位（被屏蔽），业委会应该像居委会一样成为每个社区的标配！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-18 16:03
法律给所有权者赋予了“占有、使用、收益、处分”的四大权利。由业主大会选举业主委员会执行业主大会的决议，是所有权人集中委托的一种表现形式。除此之外的任何组织和个人，无权拥有四大权利或其中的任何一项。
在基层社区业委会选举和业主大会中积极发展全过程人民民主，民众真正在社区内当家作主，可以激活社区活力，打通基层内循环，让此成为基层（人民群众身边）发现、培养考核人才新平台；是真正走进人民群众之中的民心桥，打通服务百姓的“最后一公里”的重要通道；是民众真正参与基层社区治理和监督，促进基层部门治理能力和水平的提升的动力，凝心聚力才能共同实现人民对美好生活的向往的目标！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-18 16:12
【关于 顶层设计完善 对设立业主大会和选举业主委员会 指导细则的建议】
治国安邦，重在基层。业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关，应该明确业委会法律地位。业委会如何公开、公平成立并良序运转，事关城市社区千家万户,是民众参与基层治理和监督的重要组成部分和基础。《中华人民共和国民法典》中指出“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”居委会及相关部门“指导”组建成立业主委员会筹委会（换届小组），再产生本小区业委会候选人名单。不应该让“指导”成为设立业主大会和选举业主委员会的 门槛、阻力！应该让此成为设立业主大会和选举业主委员会的 助力！目前需要尽快完善 关于对设立业主大会和选举业主委员会《指导细则》，让城市基层社区积极、依法、公开、公平、规范推进设立业主大会和选举业主委员会的工作。
首先，在人民群众身边提名什么样的人？倡导什么样的社会价值观？弘扬（形成）什么样的社会风气？这个“筹委会（换届小组）”怎样推荐/审查候选人的指导原则尤为重要！如果参选报名人数多，建议参选人之间采取差额投票淘汰法，要能代表广大群众利益，获得广大人民群众信任，不能被相关利益方所操控“代言”，不能“候选人一箩筐，什么都往里装。”结合城市基层特点和很多社区多年经验，推荐/筛选出的候选人建议遵循以下原则：
两个基本原则：
1.必需有“德”。候选人必需是 爱国爱家爱社区，没损害民众利益、邻里关系和谐的业主。
2.必需有“闲”。候选人必需是 长期在本小区居住，有时间精力参与社区事务/治理（例会）的业主。
两个优先原则：
1.有“爱”者优先。乐于奉献，积极参与社区公共服务和长期参加义工活动的热心业主优先。
2.有“才”者优先。城市社区（业委会）需要更专业团队来协作与服务，如有从事相关 财务、律师 等职业经验的业主优先。
其次，对小区业委会候选人名单公示环节也非常重要，不能把“公示”当摆设走形式。城市社区居民因工作繁忙，邻里间很多缺乏了解和沟通，建议候选人需要提供竞选（视频）演讲或开展竞选交流会，增进互相认识、了解 候选人的优势及对社区建设好的建议；要完善候选人名单公示环节的反馈/投诉机制。对群众提出的异议（投诉）要有处理及回复，如果此中严重违规违纪行为，纪委（监察）部门应该介入取消参选人资格，追责相关部门人员责任。
最后，应将城市基层每个社区推进业委会成立和运转情况，纳入基层相关部门人员的业绩考核（评价）指标之一。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-18 17:53
(, 下载次数: 288)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-20 10:36
焦点访谈丨超大体量小区如何换物业？看上海康城基层治理实践
来源：央视新闻 2025-04-14 《焦点访谈》
物业管理的质量直接影响到小区居民的居住体验。但很多人也听到过这样一句话：买房一阵子，物业一辈子。居民想要换物业，并不容易。上海康城是上海最大的小区之一，住了近4万人。自从2023年6月物业合同到期后，小区的业主们就一直在为一件事烦恼：究竟是续聘原有物业还是再找一家新物业？如果找，找什么样的？又该怎么找？不久前，结果终于出来了。这也让持续7个月的物业选聘工作尘埃落定。
3月31日，上海最大的小区之一上海康城举行新老物业交接仪式。这意味着近4万名业主长达7个月的等待终于有了结果。原来为上海康城提供物业服务的是碧桂园盛孚物业，新物业是央企上海招商局物业管理有限公司，它是3月11日通过邀请招标的方式选出来的。
上海某企业咨询管理有限公司总经理 杨莉青：有5名专家老师进行阅标打分，主要通过暗标加明标双结合综合打分的程序进行打分，总共合计100分，其中暗标分数60分，明标总分40分，最终排名靠这两部分最终得分来排序，第一名的就是获胜的那家供应商。
2个小时后，结果出来了。央企上海招商局物业管理有限公司成为中标候选人，这也意味着业主们长达7个月的等待终于有了结果。《焦点访谈》从去年9月开始关注上海康城选聘物业一事，回顾整个事情的时间线，可以分为三个阶段：第一阶段，2024年7月至8月，全体业主投票决定是否续聘原物业；第二阶段，2024年9月至2025年1月，制定选聘新物业方案；第三阶段，2025年1月到3月，选聘新物业并启动新老物业交接。首先，让我们了解一下上海康城。
上海康城是上海最大的小区，占地一平方公里。这里有286栋楼，住了将近4万人，甚至连居委会都有4个。正因为面积大人口多，所以再小的问题，如果乘以庞大的基数，都会变成大问题。这就是康城今天面临的现状。
上海康城始建于1999年，分四期陆续建成。在这个超大型小区里，幼儿园、中小学、超市、卫生院、公交车、银行等配套一应俱全，如同一个复杂的小社会。从2013年起，深圳盛孚物业为小区提供物业服务，2020年被碧桂园收购后继续服务，一直干到今年3月。对它的服务大家褒贬不一。
居民们反映的问题，有主观原因，也有客观原因。有些通过提高服务质量可以解决，有些就很困难了，比如停车难。
小区治理本来就非常复杂琐碎，众口难调，超大型小区更是难上加难，因此即便再小的问题，日积月累也会逐渐成为居民们心中的痛点。去年6月，小区业委会就物业服务做了一次民意调查。
调查显示，超八成的业主对物业服务不满意。问题主要集中在工程维修、保洁、保安、绿化、客服、维保维修费用支付等几个方面。于是，业委会多次找到物业方希望改善服务。
事实上，2023年6月，物业服务合同就已经到期了，但由于业委会正处于换届阶段，所以原物业一直处于事实服务状态。在服务没有达到预期，双方沟通效果不佳的情况下，到底要不要换物业成了摆在广大业主面前的一道难题。换还是不换？换物业是大事，搞好了皆大欢喜，搞不好矛盾激化甚至会酿成社会问题。
上海交通大学国际与公共事务学院教授 彭勃：物业管理是社区治理最重要的问题、基本盘，影响老百姓获得感、满意感、幸福感、安全感很重要的前提因素。
按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规的规定，换物业必须召开全体业主大会投票表决。但是业委会刚刚成立，13名委员大多没有什么经验，既不知道怎么换，也担心会出现不可预知的状况。
在这个关键时刻，康城社区党委主动介入，组织专家团队提供政策和法律咨询，确保每一步都合法合规、平稳有序。
上海市闵行区莘庄镇康城社区党委专职副书记 张军萍：需要有一个把舵，把好大的方向。基层党组织在党建引领下，怎么样做到指导到位不越位，同时能够进行补位。
社区党组织还成立了联席会议机制，每月一次召集物业、业委会、政府职能部门共商社区事务。通过多方协作，逐步解决了换物业过程中的难题。此外，当地房管部门也为业委会提供了具体的专业指导。
有了社区党组织和政府部门的指导，业委会迈出了第一步。首先，要发放12000多张表决票，一户一票，工作量非常大。为此，业委会组织了500多名志愿者。虽然很累，但为了能有个美好的将来，大家也都毫无怨言。
上海市律师协会行政法业务研究委员会副主任 金缨：在居民区党组织的带领下，在业主的积极参与下，在法律框架里面开展了相应的工作，保障了居民的知情权、参与权、表达权以及后续监督权的行使。
有了这样的基础后，去年8月25日，上海康城召开业主大会，近八成的业主投票同意不续聘原物业。结果出来后，原物业立即采取了一些整改措施。比如，重新任命上海区域负责人，上海康城项目由集团总部直管，针对康城业委会提出的问题尽量去解决。
尽管服务质量有了一定改善，但是业主大会已经做出决定，不再续聘原物业。接下来，事情转入第二阶段：制定选聘新物业方案。那么，该怎么制定这个方案？这时候社区党组织和政府部门又一次伸出了援手。
上海市闵行区莘庄镇康城社区党委专职副书记 张军萍：主动搭建平台，让大家在平台里各自发表不同的意见。
上海市闵行区莘庄镇社会工作办（房管）康城专管员 金子君：第二阶段，我们通过市、区两级房管局的指导，让物业选聘工作在（市房管局）监管平台上体现出来。
在市、区房管局的专业指导下，业委会制定出了通过邀请招标的方式来选聘新物业的方案，随后召开业主大会征求大家的意见。
物业选聘方案在1月19日的业主大会上获得超过90%业主的支持。接下来，事情进入到第三阶段：招标选聘新物业。经业主大会表决，委托第三方组织实施。经过严格筛选后，最终确定四家企业入围。3月11日，通过招标，上海招商积余旗下的招商局物业管理有限公司得分最高被确定为中标企业。
最后，新老物业公司进行了为期一个月的工作交接。
从全国来看，小区在换物业过程中出现冲突的不在少数，但上海康城的业主和物业公司通过理性沟通和合法程序，成功避免了冲突，实现了平稳过渡。我们看到，只有充分尊重业主意见，确保选聘过程依法依规公开透明，才能真正实现小区管理的善治。
上海康城选聘物业之所以受关注，不仅仅因为社区的体量大，更因为反映了当下社区管理的共性问题。通过这个案例，我们看到了居民积极参与，用好法律赋予每个人的权利，用实际行动诠释了“我的社区我做主”的理念。人民城市的主体是人民，社区治理的每一步都应体现人民意愿。只有当每一份诉求都被认真对待，社区才能真正成为居民安居乐业的温馨港湾。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-20 10:41
上海康城与物业解约事件引发社区治理难题探讨
来源：2024年9月4日《上海法治报》第A02版：重点
接下来，我们将深入探讨上海康城这一占地约1平方公里的庞大社区，它坐落于闵行区，实际居住人口近4万人，宛如一座小镇。在这个庞大的社区里，“沿小区对角线步行，起码也要一个多小时。”这样的描述，不禁让人思考，在这样的社区中，如何进行有效的治理，以解决诸如物业解约事件等社区治理困境。
这样一个庞大的社区，自20世纪90年代末开发至今，已经历了两届物业的更替。近日，上海康城第五届业主委员会发表公告，宣布经过投票表决，决定不再续聘当前的在管物业服务企业——深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司。
这一决定背后，透露出上海康城业主们长期以来对物业服务质量的诸多不满。而在上海康城物业负责人的朋友圈中，一篇长文详细叙述了盛孚物业进驻康城十年的历程，其中包括了成功摘帽“最受小偷欢迎社区”的称号、共同抗击疫情等难忘记忆。
那么，究竟是何原因导致上海康城决定不再续聘这家服务了长达十年的老物业呢？这一事件后续面临的挑战又有哪些？从法律层面来看，业主是否有权更换物业？未来超大型社区的治理又将走向何方？针对这些问题，记者进行了深入追问。
首先，我们探讨了为何要“炒”掉在管物业。从上海康城物业负责人的朋友圈中，我们可以看到，盛孚物业在过去的十年里为小区带来了许多积极的变化，如小区门脸的提升、治安案件的显著下降、增设的监控设施以及主次干道路灯的改造等。然而，尽管付出了这些努力，但业主们依然对物业服务质量表示不满，这成为了决定不再续聘的重要原因。
其次，我们关注了事件后续的难点。在超大型社区如上海康城的治理过程中，更换物业无疑是一项复杂的任务。这涉及到与新老物业的交接、与业主的沟通以及确保社区治理的连续性等多个方面。此外，如何解决业主与物业之间的矛盾和分歧，也是一项重要的挑战。
接着，我们进一步探讨了业主是否有权更换物业的法律问题。根据相关法律规定，业主确实有权通过投票表决来决定是否续聘物业服务企业。这也是保障业主权益、推动社区治理改进的重要手段。
最后，我们展望了未来超大型社区的治理方向。随着城市化的不断推进和社区规模的日益扩大，超大型社区的治理问题日益凸显。在借鉴国内外先进治理经验的基础上，结合上海康城等实际案例的启示，我们期待能够探索出更加符合时代要求、适应社区特点的治理模式和方法。
此次上海康城业主委员会的投票结果显示，近76.94%的业主同意不续聘当前物业，占专有部分建筑总面积的77.07%，这充分反映了业主们对在管物业服务质量的不满以及对更换物业的迫切需求。
事实上，这种不满情绪在上海康城小区内早有迹象。今年6月底，该小区发布的一份《上海康城物业服务质量满意度调查结果报告》显示，参与调查的业主们对物业公司整体的服务质量满意率极低，仅为不到12%，而不满意率则高达55%以上。特别是在清洁卫生和工程维修方面，业主们的满意率最低，反映出了物业公司在这两方面存在的严重问题。
在此之前，康城业委会已收到过众多业主关于物业服务质量不佳的投诉。经过调查，业委会发现小区内存在公共区域垃圾未能及时清理、保安巡查不足导致业主车辆被贴低俗小广告等问题。尽管物业公司与业委会进行过沟通，但问题并未得到明显改善。
目前，在管物业正在积极调整优化其核心管理人员，并表达出希望能继续参与上海康城的下一个十年建设的愿望。同时，他们也愿意投入资金助力小区的升级改造。然而，“分手”后的难点在于如何与新物业进行清算。博和汉商律师事务所的白树彩律师在接受记者采访时指出，《民法典》中明确规定了业主的合同任意解除权，但解除权的行使必须符合法律规定的条件和程序。他进一步解释道，依照相关程序，首先需要召开临时业主大会，经全体业主三分之二以上表决权通过后，才能解聘物业公司。同时，他也提醒道，“换物业是容易的，难的是后面和物业之间如何进行清算。”这无疑将是未来上海康城社区治理面临的重要挑战之一。
“虽然解聘物业的程序稍显繁琐，但真正棘手的是后续的清算问题。”白树彩律师向记者透露，物业管理费的结算问题是双方争议的焦点。他进一步解释道，物业合同中可能采用的服务模式包括“包干制”和“酬金制”。在“酬金制”下，物业管理企业会按照约定的比例或数额从预收的物业服务资金中提取酬金，而其余资金则全部用于物业服务合同的支出。这种模式下的结算问题势必会成为双方争议的焦点。
此外，公共收益的分配也是双方争议的另一内容。白树彩指出，小区内的临时停车位、篮球场、网球场等设施所产生的收益，在扣除相关成本后，应归全体业主所有。这涉及到合同的具体约定和双方的利润分成问题，因此也可能引发争议。
近年来，随着市民对居住条件和生活环境的要求不断提高，物业管理质量成为了关注的焦点，物业纠纷也因此增多。闵行区人民法院速裁庭法官李腾告诉记者，在审判实践中，物业服务不到位和业主拒缴物业费是纠纷的主要表现形式。同时，他也指出，业主在维权过程中缺乏法律思维和证据意识，往往导致举证困难，从而影响其主张的成立。
此外，李腾还透露，对于那些进入法院诉讼程序的案件，由于双方对抗情绪严重，即便涉及金额不大，也往往难以达成调解协议。
面对这一系列问题，未来物业管理服务的治理之路在何方？上海社科院教授彭辉指出，目前超大型社区面临的一大突出问题是物业管理服务与居民多元需求之间的错位。在超大型社区中，由于居民背景的多样性，导致需求各不相同。当物业无法有效满足这些零散且多样的需求时，矛盾和不信任便不可避免地产生，进而陷入恶性循环。
彭辉进一步分析道，要打破这一僵局，基层治理的水平将起到关键作用。他强调，现实中“三驾马车”即物业、业委会和居委会都存在各自的问题。物业可能服务不规范、履行义务不到位；业委会可能履职能力不足，无法对物业进行有效监督；而居委会则可能因人员有限、事务繁多而无法实现每个小区的有效管理和协调。
那么，如何破解这一治理难题呢？彭辉建议，在党建引领下探索“红色物业”模式，这是一种有效的基层社区治理手段。通过整合居委会、业委会、物业公司等多方力量，形成信息和资源共享的机制，提升治理的黏连度和居民的信任度，进而促进基层治理能力的提升。同时，物业公司也可以考虑采用集团化运行模式，使物业领域的各项子服务更加专业。
在彭辉看来，随着房地产大开发时代的结束，未来的模式必将转向高品质服务实现盈利。只有物业从源头上提供更加有针对性、精细且富有温度的服务，才能赢得业主的认可并促进形成良性循环。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-20 10:53
上海康城业主大会实录：
80%投票率背后的理性博弈，一次教科书级的物业更换启示录
来源：物业管理的那些事 微信公众号 2025-04-17 8：54 江西
01 从“天下第一乱”到“治理标杆”：一个社区的重生样本
2025年3月31日的上海康城，没有横幅标语，没有抗议冲突，只有物业工作人员在晨光中更换制服胸牌。这个曾因“物业纠纷”多次登上热搜的超大型社区，以近乎教科书般的规范流程完成了物业更替——招商局物业正式入驻，而这场涉及4万居民切身利益的“社区革命”，早在两年前就埋下了伏笔。
作为上海规模最大的居民区，上海康城堪称“社区里的微型城市”：占地1平方公里、286栋楼宇、12000余户家庭、4个独立居委会，内部学校、商业街、公交站一应俱全。但超大体量带来的管理难题长期困扰居民：电梯故障频发却报修无门、绿化带沦为“垃圾山”、停车位争夺引发邻里冲突……自2013年碧桂园盛孚物业入驻后，服务缩水与费用争议始终存在，2023年业委会调查显示，超过80%业主对物业服务不满，物业费缴纳率跌破50%。
这场“积怨”在2024年迎来转折点。当业主大会以近80%的投票率决定不再续聘原物业时，没有人想到，这个曾被戏称为“天下第一乱”的社区，竟能走出一条党建引领、法治护航、居民共治的突围之路。
02 解剖“换物业”全流程：一场没有硝烟的民心战役
第一阶段：民意觉醒（2023年6月-2024年6月）
原物业合同到期之际，恰逢业委会换届选举。新当选的业委会成员顶着“作秀”质疑，发动500余名志愿者逐户调研，最终用厚达200页的《物业服务问题白皮书》揭开真相：电梯故障率超标3倍、公共收益账目不清、绿化维护费去向成谜……这份报告不仅成为业主大会的“导火索”，更让居民意识到——沉默不是解决问题的答案。
第二阶段：制度破局（2024年7月-2025年1月）
闵行区房管局的会议室里，一场“三方会谈”持续到深夜。社区党委、业委会、法律顾问反复推演程序细节：如何确保12000户投票合法有效？怎样防范物业公司阻挠交接？最终确立的“党建引领联席会议”机制，让政府指导与居民自治形成合力。
在上海市房管局指导下，社区创造性地采用“暗标+明标”招标模式：60%技术分由专家盲评设备维护方案，40%服务分考察企业实地承诺。当招商局物业提出“电梯15分钟响应”“绿化带责任到人”等量化指标时，居民代表在评审现场红了眼眶：“这才叫专业服务！”
第三阶段：平稳过渡（2025年1月-3月）
新旧物业交接日，原物业经理在交出钥匙时感叹：“没想到你们真能做到零冲突。”这背后是38场协调会、2000余份告知书、40名法律志愿者的全程护航。社区党委甚至预判到“停水停电”等极端情况，提前协调供水供电部门驻场保障。
03 解码成功密码：基层治理的“三重突围”
1. 党建引领：不是“大包大揽”，而是“精准护航”
社区党委书记王莉的手机里存着一条凌晨短信：“消防通道堆物明天必须清理，业委会协调困难，请求党委支持！”这正是上海康城模式的核心——党组织既不越位代劳，也不袖手旁观。
在关键节点，社区党委搭建起“法治框架”：引入专业律师把关程序，联动公安、城管消除交接风险；在日常治理中，推动物业、业委会、居民代表组成“服务监督团”，让党组织成为社区矛盾的“减压阀”。这种“该出手时就出手”的智慧，正是超大型社区治理的关键。
2. 居民自治：从“吃瓜群众”到“社区主人”
“以前觉得换物业就是业委会的事，现在才明白，每一票都决定我家门口的路灯亮不亮。”业主李阿姨的转变颇具代表性。在500名志愿者的动员下，社区创造出“线上投票+线下见证”的双轨机制：年轻人通过小程序扫码表决，老年居民由志愿者持移动终端上门核验。当看到自己投出的票数实时显示在社区大屏时，许多居民第一次感受到“当家作主”的分量。
3. 法治化流程：用规则消解“人情社会”顽疾
招标过程中，某企业试图通过“熟人关系”打探标书细节，却被评审组直接取消资格；交接期间，原物业以“员工安置”为由拖延，法律顾问立即出示《上海市物业管理规定》第27条……这些细节证明：唯有刚性制度，才能打破“扯皮式治理”的恶性循环。
04 上海康城的启示：中国社区治理向何处去？
上海康城的实践，击破了中国基层治理的三大迷思：
1. “社区太大管不好”？
超大规模不是管理失灵的借口。通过“分片议事”“数字赋能”，上海康城将“社区共治”细化为可操作的42项流程，证明科学机制能化解规模负效应。
2. “换物业必定鸡飞狗跳”？
该案例中，政府、企业、居民三方恪守法律底线，未发生一起肢体冲突，印证了法治化才是社区治理的最优解。
3.“业委会注定是摆设”？
当业委会配备法律顾问、财务审计等专业支持时，其决策权威性显著提升。数据显示，新物业入驻后三个月，居民满意度跃升至85%，物业费缴纳率突破90%。
05 让“社区”回归“共同体”的本质
站在上海康城新建的儿童乐园旁，看着孩子们在修剪整齐的草坪上奔跑，很难想象这里曾是垃圾遍地的“问题社区”。这场换物业风波带来的最大启示，或许在于重新定义了社区治理的本质：
真正的宜居社区，不是开发商图纸上的精美沙盘，而是居民用脚投票的选择权、用心参与的责任感、用规则守护的公平性。当党建引领把准方向、居民自治凝聚共识、法治建设筑牢底线时，即便是上海康城这样的“巨无霸”社区，也能在现代化治理中找到自己的幸福坐标。
此刻，全国还有无数社区在物业纠纷中挣扎。上海康城的故事告诉我们：矛盾不可怕，可怕的是失去对规则的信赖、对参与的勇气、对改变的信心。毕竟，社区不是冰冷的建筑群，而是由一个个渴望美好生活的人组成的——温度，永远来自人心的觉醒与行动。
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 09:58
这个物业不给业主资料，他们说不知道你拿资料要來干嘛的。而且业主资是隐私, 所以不能给。
然后要在电梯里贴成立业委会的文章和成立群的二维码,
当天贴沒一会就被物业撕了。
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 10:01
按在物业办了解的一点点资料，沒有业委会, 那居委会是可以代表业委会招开业主大会, 然而居委会也不作为，现在真的是太南了。
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 10:10
筹委会<=这个要20% 的业主提供资料+签名.?
签名可以, 资料有点难, 按现在的社会, 把自己的资料交给另一个人, 是有很大难度的。
这條文卡的太死。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-21 10:47
如果“居委会是”真的“可以代表业委会招开业主大会”，那么为什么“居委会”不先直接支持小区先成立业委会以后再召开业主大会呢？
所以必须“将城市基层每个社区推进业委会成立和运转情况，纳入基层相关部门人员的业绩考核（评价）指标之一。”
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-21 11:04
“有很大难度的。” “这條文卡的太死。” 不断提高“门槛”，就是想让小区业委会无法成立/业主大会无法正常、良序运转，这样就有“借口”、“顺理成章”推行“居代业”！
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 11:11
这个怎么可以分享给社区和街道办?
社区：渔村
街道：南湖
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 11:15
深圳也沒有像：焦点访谈
或北京卫视向前一步
这些节目
作者: zhou2020 时间: 2025-4-21 11:20
必须找社区工作站出面
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-21 11:58
媒体导向 非常重要！深圳迫切需要这样的“民生栏目”，直面问题才能解决问题，“回避躲闪”只会助长“物业利益共同体”的“自欺欺人、自我陶醉”的嚣张气焰，损耗民众参与社区治理的热情与信任信心，释放群众监督的正能量，双向奔赴、凝心聚力才能打造“人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享”的城市治理共同体。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-21 14:52
是的！“解铃还须系铃人，心病还须心药医”。所谓“居代业”借口是“广大业主不积极履行业主义务和责任”，这个“死循环”必须打开！
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 15:33
因为小区換电梯的业主大会也是居委会发起的。
沒有业委会
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 15:34
这个问了。社区/物业办说他们现在也沒有权限, 只有等筹备组成立了再走一下步.
作者: hk0083 时间: 2025-4-21 15:36
是呀. 我想深圳有这种民生栏目呀.
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-21 16:15
小区公共事务众多，可不仅有显性的“换电梯”这一件事！协商、共议身边事，才能拉近居民“邻”距离！
(, 下载次数: 178)
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 08:37
按现在物业, 2011年1月1日到现在. 停车场的收费都计入公共收入。
物业说这停车场是开发自留产权，这入伙现在650个车位, 一个250/月
250*650*12*20 (入伴共20年)=3900W, 这么大一笔公收入, 沒了。
然后维修资金：入伙打了1100W, 2%的成本，那成本=5.5E, 2003/4的5.5E 建2200个单位然后2018打了60W进住建局的维修资金，按2025年每月物业打的大约35000/月
2005年入伙到2018年, 打到住建局的维修资金应该是：
35000*12*14=588W, 实際上只有60W 打给住建局的维修资金
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 09:25
是的。媒体要高度重视舆论监督工作，推出并办好舆论监督节目（栏目），才能有效发挥了“激浊扬清、针砭时弊”的积极作用！
要坚持为人民服务的宗旨，要联系群众，了解群众，重视民生新闻的报道。只有这样，新闻报道才能反映人民群众的愿望和诉求，维护人民群众的利益，想群众之所想，急群众之所急。新闻报道才能踏踏实实，深入人心，真真正正地做到“接地气”。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 10:00
民法典业委会筹备组成立规定
(, 下载次数: 163)
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 10:07
好像我小区这物都違法入进15年, 社区居委会, 街道办就不处理?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 10:08
推行"居代业”最后只会是“一地鸡毛”，但最终损失还是人民群众（业主）买单！
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 10:10
这个问过, 物业办和社区堅持要20% 业主自主申请才能成立筹备组!!!
这是社区和物业办的推诿?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 10:26
“居代业”，只会使小区“一地鸡毛”！小区“钱袋子”与每位小区居民切身利益息息相关！房屋“养老金”(房屋维修基金）更是整个小区房屋/关键设施的“救命钱”！
(, 下载次数: 175)
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 10:33
社区和街道办也不下场, 那业委会弄不了. 这垃垃物业就只能一直留着??
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 10:59
主要这钱怎么能追回?
沒有业委会查不了帐
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 11:12
其实这就是任意抬高门槛，就是不想让小区成立业委会“筹备组”！
“20%”的社区动员能力，一般普通的群众（业主）都做不到，其实只有基层部门（社区）他们自己有这个能力（也就是部分能仅存的“业伪会”）！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 11:22
这就是“物业利益共同体” 为什么热衷于推行“居代业”的原因，人为（设计）造成无人来查账追诉的“死结”！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 11:33
信任/信誉 损耗易，重建难！！！在社区基层治理中，如何把“弄丢的”群众 给“找回来”？ 如果仅凭（基层部门人员）他们自己的“自愈能力、纠错能力”（信誉）是不太“容易”，所以更需要“借助外力”支援（更权威部门介入/"专家会诊中心”）群众才能获得更多的信任与信心，这样才可以“消除阻力”→“产生助力”→"汇聚众力”→“形成合力” ！
其实 社区成立业委会/召开业主大会的过程，
就是在基层积极发展“全过程人民民主”的过程！
就是打通/激活城市基层治理“神经末梢”的过程！
就是社区“以人民为中心”如何凝心聚力/获得群众信任的过程！
就是检验评估基层社区 有没有走群众路线、有没有真正接受群众监督、有没有搞形式主义的过程！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 11:50
现在就是想用“居代业”， 给业委会长期空缺的小区 “补回” 一个正式“名份”！
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 14:48
所以社区和街道办不作为，这小区这違法物业就能存在那么多年?
还沒个能換的渠道???
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 14:50
对呀. 不过可以居代业換物业公司? 再要求新物业必须帮忙成立业委会? 再追查回前物业的帐?
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 14:52
真想社区的领導能看见,
@渔村社区, 南湖街道办
作者: hk0083 时间: 2025-4-22 14:54
这很不合理。
居委会还不是住小区. 竞然可以代表小区的全体业主，可笑
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 16:26
想用“居代业”来换物业？ 需警惕：黑物业洗白7步曲！
================
1."物业利益共同体”通过事先“联合做局、挖坑埋雷”等操作；
2.操控“物闹”在社区里 “制造矛盾”/“反复横跳”,盲目鼓噪“换物业”；
3.表面为民众选聘新物业，其实内定"接盘方",“牺牲群众利益”签订不平等、有漏洞的《新物业合同》；
4.“顺利交接”后，再降低物业服务质量、把相关责任甩锅（通常嫁祸不明真相的热心业主/或"业伪会”集体辞职/或甩锅下一任业委会）；
5.爆雷！各种问题密集展现，要小区群众买单！再次（负循环）产生各种矛盾（纠纷），制造 让群众感觉“还不如以前物业管理好”的假象；
6.相关基层部门人员（物业利益代言人）齐来“游说/解围/谈条件”,愿意承接之前物业"部分亏空或损失”，顺理成章换回以前物业公司，达到再次掌控小区目的；
7.再次接手小区后，清空所有历史包袱，把所有问题推责给“上一任物业”,“清除黑历史/数据/证据”,以便达到最终彻底“洗白”目的！ 这样即损耗了群众信任， 也顺便堵住了小区群众再次想更换物业的嘴，再次达到长期侵害人民群众利益的目的。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 16:35
只有学习、借鉴“上海康城基层治理实践”经验，“勇于担当，敢于负责”，让人民群众真正"当家做主"，才能维护群众利益、为社区和民众造福！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-22 16:45
是很可笑！所以说 这是“自欺欺人、掩耳盗铃”的做法
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-23 13:08
切实增强基层群众参与村（社区）事务的积极性。基层协商民主为不同群体的利益诉求提供合法渠道和有效平台，形成了有序参与、平等议事、凝聚共识的良好局面，增强了群众参与公共事务、共建家园的积极性，实现了基层协商的“全覆盖”“无死角”，真正践行了全过程人民民主。发展完善共建共治共享的基层治理格局。把基层协商与基层自治、基层治理有机结合起来，打造党建引领、多方参与、统筹推进、协调各方的共建共治共享的城乡基层社会治理格局，基层党组织和基层群众性自治组织领导社会治理、团结动员和服务群众的能力明显提升，“有事好商量”的民主理念深入人心。（来源：《民主与法制》周刊2025年第13期 2025-04-17《基层协商：全过程人民民主的地方实践与发展路径 》）作者：贵州省法学会专职副会长兼秘书长 王占霞；中国社会科学院法学研究所法治宣传教育与公法研究中心主任、研究员 刘小妹
作者: hk0083 时间: 2025-4-23 15:21
莫要漠视民生 发表于 2025-4-21 11:58 
媒体导向 非常重要！深圳迫切需要这样的“民生栏目”，直面问题才能解决问题，“回避躲闪”只会助长“物业 ...
怎么我昨天的回覆, 都不见了. 什么鬼.
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-23 15:29
坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民。这是我们做好城市工作的出发点和落脚点。超大城市人口规模大，推进法律实施，把“纸上的法律”变为“行动中的法律”，实现法治化的关键在人。超大城市治理中的全民守法更多强调主动参与，调动市民参与城市治理的积极性，鼓励市民以主人公的身份，遵照法律积极行使市民权利，通过全过程人民民主参与到城市治理之中。市民要遵守法律、约束行为、履行义务，也要遵照法律积极行使权利，从城市治理的“要我做”向“我要做”和“一起做”转变，共治共管、共建共享，从而提升治理效率，降低治理成本，实现治理能力的现代化。健全社会力量、社会组织参与基层治理机制，丰富新时代“枫桥经验”在超大城市治理中的实践，打造城乡社区基层治理共同体，构建共建共治共享基层治理机制。（来源：《民主与法制》周刊2025年第14期 2025-04-22《以人民城市理念为指引 探索超大城市现代化治理的法治保障》）作者：西南政法大学科研处处长、重庆城市治理与发展研究院执行院长、教授 张震
作者: hk0083 时间: 2025-4-23 15:32
莫要漠视民生 发表于 2025-4-22 16:26
想用“居代业”来换物业？ 需警惕：黑物业洗白7步曲！
================
1."物业利益共同体”通过事先“联 ...
现在只能一步一步走.
学习、借鉴“上海康城基层治理实践”经验，“勇于担当，敢于负责”，
让人民群众真正"当家做主"，才能维护群众利益、为社区和民众造福！
很多社区/物业的公示都沒有.
然后告诉你什么什么时间在哪里哪里公示(一个沒人注意的角落)
这怎么参与?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-23 16:39
新征程上，要坚持好、发展好新时代“枫桥经验”，走好新时代党的群众路线，紧紧依靠人民群众，把矛盾和问题解决在基层、化解在萌芽状态，实现发展与稳定的动态平衡、良性互动。要增强发展的全面性、协调性、可持续性，加大协调各方面利益关系的力度，从源头上预防和减少社会矛盾的产生。完善和落实社会稳定风险评估机制，预防和减少利益冲突，努力做到发现在早、防范在先、处置在小。（来源：人民日报 2025年04月23日 09 版 龚维斌《抓好基层治理现代化这项基础性工作》）
作者: hk0083 时间: 2025-4-24 09:45
昨天又和社区沟通了一下, 沟通不了. 社区只说他们是協调工作，沒有監督义务.
然后在居委会委员名单中发现有个人名是在違法物业上班的。社区也不给说法。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-24 11:05
“只说他们是協调工作，沒有監督义务”？ 为什么明确规定的"指导和协助"到了他们嘴里就只变成了“協调”，没有“监督义务”呢？
成立业委会，哪里有阻力？那里就需要“多学科专家会诊”攻关！
1.根据《中华人民共和国民法典》中指出“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
虽然社区没有直接监管物业的职责，但在实际工作中，社区往往承担着监督协调的角色。例如，协助街道办事处组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作，指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作。
社区还负责反映社区居民物业服务诉求，对社区内出现的违法违规行为及时劝阻制止，并向所属街道办事处报告。
2.根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条，居民委员会的任务主要是宣传法律、维护居民权益、办理公共事务等。
3.物业公司是依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条设立的，为业主提供物业服务的企业，其管理活动主要受业主大会、业主委员会以及相关法律法规的监督和约束。
4.依据《物业管理条例》第二十条，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。街道办事处作为居民委员会的上级指导机关，应对业主大会、业主委员会的工作给予指导和帮助，确保其依法履行职责。
5.根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条规定：“街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。”
作者: hk0083 时间: 2025-4-24 15:54
街道办事处负责组织, 协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作<=被要求业主自主要有20%的成员签名及提供资料才能下场成立筹备组，这叫负责?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-24 16:47
这种将《民法典》中“五名以上业主可向该小区的街道办事处提出书面申请” ，改为“要求业主20%的成员签名”，这样随意加码本来就是“不负责任的行为”！
知责于心、担责于身、履责于行！
作者: 小牛犊 时间: 2025-4-24 21:44
问题是没有有效的制约，小区执行前期物业合同，即使到期也还能生效，业主还不能欠费，欠费就违约。
作者: 小牛犊 时间: 2025-4-24 21:44
问题是没有有效的制约，小区执行前期物业合同，即使到期也还能生效，业主还不能欠费，欠费就违约。
作者: hk0083 时间: 2025-4-25 15:07
好像听说又改为10%, 然后还不執行，不知道为什么?
作者: hk0083 时间: 2025-4-25 15:26
是呀. 我小区这2前期物共合同已執行了20年, 然后这家物业公司又是开发商开的
前期物业是家香港四大物业公司, 物业务好好. 然后不知道为什么2010年底这家公司沒了。
換了开发商成立的物业公司，那什么会換了. 现在不清楚
新物业就未通过业主大会招标就进來. 还做了事实在管的认证。
接管了15年了. 这物业服务態度一年一年的差, 公共地方一年一年的老旧,
公共收益也不见了，
1) 停车场是原开发商的产权
2) 小区沒有广告收入 (而电梯內好多小电视在放广告)
3) 时租停车场佔用业主公摊, 租金也沒有
4) 营运成本, 可以由2023年Q1 : 98W, 在2024Q4 增加到160W
5) 人员薪金：2024年Q4 - 59W, 2025Q1 - 86W
6) 化糞池2024Q4 有6000, 2025Q1 又有6000 <=一年一次的清理, 半年內二次?
7) 一个季度15000 的消防维护, 每个季度都有
8) 车场费用：33W (以业主的物业费结付), 但又说停车产权是原开发商. 这费用不是开发付?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-26 12:01
1.《前期物业合同》往往成为开发商与物业公司之间“父子关系”的产物。由于这份合同缺乏业主的参与和协商，因此往往对业主不利已成为“隐形陷阱”，其物业服务内容不明确、服务标准不清晰、费用收取不透明、公共收益管理不规范 等等。
2.《前期物业合同》已成为开发商的“护身符”，在房屋出现诸如漏水等质量问题时，业主们寻求前期物业的帮助却往往遭遇推诿。前期物业公司会以购房合同与前期物业合同主体不同为由，声称他们并非一家，从而对漏水等问题置之不理；在需要承担责任时，前期物业合同又成了业主与开发商之间的“隔心墙”。通过这份合同，双方似乎被巧妙地划分为两个独立的个体，使得开发商得以逃避应有的责任。这种双重标准不仅损害了业主的权益，也破坏了物业服务的公正性和透明度。
3.《前期物业公司》已成为开发商侵害小区利益的“帮凶”。由于前期物业合同的长期束缚，小区不得不面对一个难以摆脱的“大爷”角色。这些前期物业利用合同漏洞，化身为小区的实际掌控者，肆意侵占小区的公共收益，霸占会所、游泳池、架空层及地下车位等共有资产，甚至违规经营物业管理用房，手段无所不用其极。他们一边收受着业主的钱财，一边却为开发商的利益服务，对业主进行打压。
4.《前期物业合同》的不公平、不透明以及缺乏协商的特性，是导致小区内种种矛盾和问题的“根源”。业主与物业公司及开发商之间的冲突，不仅源于前期物业制度的固有缺陷，既得利益者为了维护自身利益，会极力阻碍业主委员会的成立，进而加剧了小区内的矛盾和冲突。
5.《前期物业合同》本应该是一种短期的、暂时的或过渡性的服务协议。但在实际操作中，现今的“前期物业服务合同”往往演变为长期甚至无固定期限的合约，难以解除。这种状况的背后，往往隐藏着巨大的利益驱动。某些利益相关方试图通过维持前期物业的状态，来保持其舒适的利益格局，从而阻碍了业主委员会的及时成立和业主权利的有效维护。
6. 根据《物业管理条例》和《民法典》的相关规定，当业委会与物业企业签订的物业合同生效时，《前期物业合同》即应终止。
为了从根本上解决这些问题，业主应积极推动业委会的成立，完善业主自治机制，以尽早摆脱前期物业的束缚。尽管业主委员会内部也可能存在不足，但这是业主内部事务，可以通过内部协商来解决。而前期物业给业主带来的侵害，却无法通过简单的协商来消除。只有终结前期物业，并与物业公司签订新的平等合约，才能真正实现业主的自治权益。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-26 12:03
前期物业合同无效的五种情形-律师问答
(, 下载次数: 155)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-26 12:04
前期物业合同无效的五种情形-百度AI问答
(, 下载次数: 116)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-26 12:06
前期物业服务合同怎么判定无效-法行宝
(, 下载次数: 132)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-27 09:59
小区业委会长期空缺，民众想“提出书面申请”成立，为什么不按照《民法典》规定“五名以上业主”（即可申请）执行？为什么总想着加码（提高难度）、乱作为呢？
是否存在 故意“为难”群众 来“方便”自己呢？
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-27 10:13
整治物业管理乱象，靶向发力（前沿观察·清风正气在身边⑤）
来源：人民日报 2025年04月27日 05 版 本报记者： 游 仪
“维修资金使用、共有资金管理、企业信用信息……小区物业情况一目了然！”掏出手机，登录“成都智慧物业”小程序，家住四川省成都市新都区香城丽园小区的林友功乐呵呵地说。
过去，在物业管理领域，由于资金不透明、服务不到位、信息不公开，群众意见很大。
改变，源自专项整治。成都市纪委监委深入开展群众身边不正之风和腐败问题专项整治，聚焦物业管理领域乱象，靶向发力，查处腐败案件，健全制度机制，推动解决一系列群众急难愁盼问题。
查到底
公职人员竟充当“行业中介”
明明是物业行政管理部门工作人员，却充当起“行业中介”，不仅收受好处费，更拉拢腐蚀了其他公职人员。
2023年，一起物管科长受贿案，进入成都市纪委监委视野。
“我们顺藤摸瓜，循线深挖，通过调查与其存在不正当利益关系的物业公司、物业中介机构等单位负责人，发现成都市原城乡房产管理局宋某某等公职人员涉嫌违纪违法。”成都市锦江区纪委监委第五纪检监察室主任马晓龙介绍。
经查，根据2008年施行的《成都市物业管理条例》相关规定，房屋预售前必须采取公开招投标的方式选聘物业管理服务公司。瞧准“商机”，当时兼任市物业协会会长的宋某某要求成立服务中心，专门开展物业评标业务。为让各区（市、县）物管部门将辖区物管企业推荐到该中心来评标，2007年至2016年，物业协会向部分区（市、县）物管部门“返点”1300多万元。
在成都，物业管理行业总产值超过530亿元，覆盖约2.4万个小区、1500万人。“物业与老百姓生活息息相关，对在物业管理行业打歪主意的问题，必须下决心下气力整治。”成都市纪委监委相关负责同志表示。
物业管理领域专项整治工作专班随即成立。成都市纪委监委统筹“室组地”力量，深挖彻查设租寻租、违规兼职、围标串标等违纪违法行为。很快，锁定关键岗位15个、重点人员80余名，行业主管部门及物价部门、物业协会、物业中介、物业公司等都牵涉其中。最终，包括宋某某在内的39人被查处，6人被移送司法机关。
举一反三，扩展线索来源。成都在全市范围内起底信访举报和问题线索，对群众关注度高的50件案件，挂牌督办。从巧立名目乱收费、不作为乱作为、业委会成立难等问题中，全面倒查吃拿卡要、结网营私等腐败问题线索126个，立案72件。
“前段时间我们走访群众，大家纷纷点赞身边的变化。市住建局的投诉率下降了20%多！”马晓龙说。
专项治
信用管理，把“权”交到业主手中
信用积分，真这么管用？
前不久，“成都智慧物业”小程序上，一条“懋园国际商住城小区，未对小区公共收益进行审计，成都睿邦物业服务有限公司被扣减信用分3分”的消息，迅速引起了该物业公司负责人的高度重视。
找问题，忙整改，材料整理好后立马提交业委会审计。经当地住建局与街道工作人员现场核实，被扣的3分信用分又给加了回来。
“针对物业公司的‘扣分项’，我们留了3天时间，供他们申诉整改。”指着小程序上的物业信用评价，成都市住建局物管处副处长谢杨介绍。
2024年，成都市住建局在市纪委监委指导下召开全市住建领域以案促改警示教育大会，深入检视查摆问题。集中整治重点也从行政主管部门延伸至物业协会、物业公司等相关主体，并深化专项治理，企业信用评价就是专项整治的重要措施。
“以《成都市物业管理条例》修订为契机，2024年我们重新完善了‘信用评价办法’等系列配套制度文件。”谢杨说，围绕企业依法经营、履行服务合同情况等，他们联动基层力量，定期对物业管理公司开展监督检查，并将结果量化为企业信用积分，作为其竞标物业项目、接受行政监管的重要依据。
在他看来，以信用评价管理为抓手，有助于还权给业主“甲方”，逐步形成守信企业受益、不良企业受限的市场良性机制，“业主在重新选聘、续聘物业时，也会把信用积分作为重要依据。”
2024年10月1日，全面修订后的《成都市物业管理条例》正式实施，“物业企业及项目负责人评价办法”“业主大会和业委会指导细则”等49项配套文件同步启动修订。条例进一步厘清了主管部门、业主、物业公司、开发商等主体之间的权责关系，同时将物业管理的执法权限、处罚措施、处罚标准等具体化、可操作化。
建机制
物业费管理，大伙共同参与
自家交的物业费，都花在哪儿了？这是很多业主关心的事。
“物业管理费纳入共有资金账户，用在了啥地方，每一分钱的去处，大家都能查。”对于引入“信托制”带来的变化，作为香城丽园小区业委会主任，林友功深有感触。
针对部分小区基础设施薄弱、物业公司和业主矛盾纠纷化解难等问题，新都区实施了党建引领“信托制”物业服务提质扩面专项行动。在新都区委社会工作部基层治理一科科长叶蕾看来，“信托制”物业将物业费、小区公共收益等统一纳入小区共有资金账户，实现资金隔离。小区居民都能通过信息平台，实时查询小区所有支取账目，构建公开透明的物居关系。
为打消居民顾虑，新都区纪委监委统筹“室组地”监督力量，推动区委社会工作部、区住建局等部门组建“小区治理顾问团”，通过“坝坝会”“串门行动”等活动，围绕钱交给谁、用到哪里、用了多少这些问题，组织物业公司、居民代表讨论。“我们还设立了小区监事人队伍，实现小区物业服务全时、全景、全员监督。”林友功说。
从小区植被维护到配套设施维修，香城丽园小区共有资金账户公开透明，老百姓的获得感也显著提升。
在“成都智慧物业”小程序上一刷新，业主通过“一键扫码”发起的物业需求建议就弹了出来：“小区没有外卖存放处，前台不收、让放门外，我认为应该安置一个外卖架或者外卖柜。”
2024年以来，成都完善了物业小区问题“用心用情码上办”机制，上线智慧物业小程序。小区内贴有二维码，业主一扫就能反映诉求，相关部门限时响应、分类处置。数据显示，智慧物业小程序上线以来，化解矛盾、解决困难3万余个，诉求按时响应率、办结率均超95%。同时，针对群众关心的资金、表决、服务质量等关键问题，成都在智慧物业小程序升级上线了“电子投票”“维修资金查询使用”“共有资金管理”等功能。
坚持党建引领小区治理，成都不断建立健全长效机制，持续推动打造清廉物业。“我们将继续完善监督体系，依托各方力量，对物业管理领域新的制度机制落实情况开展监督检查，持之以恒，久久为功，让广大群众住得更舒心、更安心。”成都市纪委监委相关负责同志说。
链接
四川通过提升监督效能推动基层治理
四川省纪委监委针对群众身边的不正之风和腐败问题，在全省组织开展“校园餐”、高标准农田建设等领域突出问题专项整治，推动市县两级纪委监委因地制宜，确定城市物业管理、大豆种植补贴等方面整治项目130个。
下大力气啃“硬骨头”，坚决“撕开口子”“揭开盖子”“挖出根子”，四川省各级纪检监察机关以办案带全局，省纪委监委领导班子成员滚动式包案3至5件，督促各地综合运用“室组地”联动、片区协作等方式，全面起底排查。
同时，四川省纪委监委在乡镇一级开展“有事找纪检”工作，试点搭建“一站式”群众诉求服务平台，不仅健全完善统一归口管理、科学规范流转、全程跟踪督办等运行链条，还形成了纪委监委统筹协调、行业部门具体负责、上下一体协同推进的“闭环式”工作格局。
2024年，全省共收集群众诉求72.7万件，已推动解决70.7万件。各地广泛通过现场清退、上门返还、解除冻结等方式，返还群众涉案财物19.8亿元。其中，乡镇一级收集群众急难愁盼问题62.5万件，已推动解决60.8万件。
《 人民日报 》（ 2025年04月27日 05 版）
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-27 16:41
作为超大城市治理的“武汉经验”，其核心在于构建“党建引领+共同行动”的治理体系：以党建为“纲”筑牢组织支撑，将党组织延伸至小区网格；以“共商共谋—共建共管—共享共惠”为“径”激活治理动能，形成从民意收集到成果共享的完整闭环。这种“内在支柱”与“实践路径”的深度融合，让群众从“旁观者”变为“参与者”，使社区治理既有“党心”引领，更有“民心”共鸣。 搭建多元协商平台，激发群众智慧。武汉以“共商共谋”为切入点，构建线上线下融合的居民参与机制，将群众智慧转化为社区治理动能。通过打造灵活协商平台，让居民在公共空间议事、于数字渠道发声，实现民意及时捕捉、诉求高效解决，凝聚基层治理向心力。（来源：新华社《瞭望》新闻周刊 2025年第17期 2025年04月26日 《夯实城市治理基层基础》）
作者: hk0083 时间: 2025-4-28 16:31
知道深圳什么时候落实由业主20% 改为10% 去申请业委会筹备组?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-29 09:50
前期物业合同采用包干制可能存在的突出问题 -- DeepSeek
(, 下载次数: 138)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-29 10:06
前期物业合同采用包干制与小区衰败的关联性主要体现 --DeepSeek
(, 下载次数: 138)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-4-30 14:46
在现代性语境下，社会治理已超越单纯的技术治理范畴，转而成为关涉人的存在方式、价值实现和社会关系的重要命题。因而，人文关怀应当成为社会治理的应有要求和内在特质。“打造共建共治共享的社会治理格局”“健全共建共治共享的社会治理制度”，不仅是对治理工具理性的超越，更是对人文价值理性的回归。共建共治共享在社会治理基础、过程和目标相统一意义上提供了理解社会治理人文关怀特质的三个维度，分别指向社会治理的主体性回归、过程性协同与结果性普惠，共同指向人的全面发展。 （来源：中国社会科学报 2025年04月29日 林瑜胜 《理解社会治理的人文关怀特质 》）
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-2 13:05
紧盯政策“最后一公里”的落地生根。政策的生命力在于落实。党和政府出台的许多好政策，如果卡在了“最后一公里”、得不到有效落实，仍然只是“写在纸上”“挂在嘴上”“走在路上”、落实不到群众身上的文件。因此，精心用好政策“工具箱”、合力打好政策“组合拳”，紧盯政策“最后一公里”，让好政策落地生根、落地有声、落实有效，意义重大。政策落实的“最后一公里”是实现政策目标的根本保障，是检验与优化政策的实践依据，是促进经济社会发展的驱动力和应对危机的稳定器，是维护政府公信力的关键要素。紧盯政策落实的“最后一公里”，打通政策落实“最后一公里”的现实难点和堵点。一要以雷霆手段破除形式主义，用润物无声的方式实现政策落实的常态长效，防止重部署轻落实、政策出现空转。二要将群众满意度作为核心考核指标，通过群众口碑倒逼政策落实质量提升，让广大人民群众分享政策红利。三要运用大数据等技术手段精准识别分析政策覆盖盲区，实现靶向施策，有效破解政策落实末端梗阻。（来源:《学习时报》2025年4月30日第1版 唐任伍《促进政策从“最初一公里”到“最后一公里”衔接畅通》）（作者系北京师范大学政府管理研究院院长）
作者: hk0083 时间: 2025-5-5 09:32
这二天被深圳最大的社区成立了业委会的新闻刷了。
这也是街道办主动下场帮忙的。而其它的街道办就在那里推诿.
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-5 13:45
根据《民法典》第282条，小区公共区域产生的经营性收益，在扣除合理成本后归全体业主所有。具体包括：
地面停车费收入
电梯、门禁广告费
快递柜场地租金
公共用房商铺租金
游泳池等设施外包费用
其他公共区域经营所得
根据《物业管理条例》第54条明确规定，物业服务企业不得擅自处分公共收益，需定期公示收支明细。
(, 下载次数: 124)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-5 13:58
福建省规范物业服务招标投标管理 招标文件需明确公共收益如何分配
(, 下载次数: 130)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-5 14:16
整治物业公司侵占业主公共收益 收入及分配不公开等问题--法行宝
(, 下载次数: 119)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-5 14:18
关于公布全省整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题投诉专线电话和专项电子邮箱的公告
日期：2025-04-29 18:34 来源：黑龙江省住建厅
(, 下载次数: 104)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-5 14:20
物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”投诉举报渠道
发布日期：2025-04-27 来源：河南省住房和城乡建设厅
(, 下载次数: 107)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-5 14:22
关于公开征集物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题线索的公告
来源：赣州市城市住房服务中心 时间：2025-04-11
(, 下载次数: 132)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-5 14:24
关于“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”专项整治的公告
来源：潮州市住房和城乡建设局 2025-04-24
(, 下载次数: 142)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-6 10:02
是的。此心安处是西乡！
一个个城市超大社区治理实践证明，“居代业”只是某些人（物业利益共同体）“自欺欺人”透明的“遮羞布”，更不是什么“新装”（创新）！，业委会成立的所谓的“困难（阻力）”只是某些人（物业利益共同体）整天惦记“居代业”的借口，所谓的“业伪会\物闹”乱象 更是某些人（物业利益共同体）“自编自导”的闹剧！
业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关！坚持以人民为中心，切实站稳群众立场，凝心聚力 打通、激活城市基层治理“神经末梢”， 从人民群众最关心关注的焦点和突出问题（业委会成立难/运行难/监督难）作为切入口，从另一个角度看 它可以作为一面“照妖镜”，可以照出平时 "伪装/隐藏"很好的“牛鬼蛇神”，在面临“利益”的测试/考验时，让人民群众认识/看清 谁是“队友”？让组织 考察识别 相关干部的担当与作为！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-6 10:56
居有所安、心有所安！ 每个人心中都有一个“桃花源”，那是一片宁静而美丽的乐土，藏匿在内心深处，等待着我们去寻找和呵护！
(, 下载次数: 128)
(, 下载次数: 144)
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-6 11:37
鼓励群众“点题”，及时回应关切。抓住重点“破题”，常态化系统施治。把群众急难愁盼问题作为正风肃纪反腐的发力点，既要拿出“当下改”的举措，又要形成“全面治”“长久立”的态势，坚决维护群众切身利益。（来源：中央纪委国家监委网站 发布时间： 2025-05-06 《四川构建监督闭环 破解民生难题》）
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-7 13:08
国内多地小区物业费下调或打折！你所在的小区物业费调整了吗？
来源：人民日报海外版 2025-05-06
作者: hk0083 时间: 2025-5-8 09:35
前期物业公司是一级资质, 现在是三级，物业费还按一级的收。
唉. 这物业, 这社区. 的不作为
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-8 11:03
相关监管部门长期不履行监管责任？长期不及时完善监管法规/制度？却找各种借口/理由为物业（利益方）“开脱、辩护”？还这样公开一直纵容“野蛮掠夺”？
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-8 11:12
“干事创业一定要树立正确政绩观，做到‘民之所好好之，民之所恶恶之’”。共产党人好比种子，人民好比土地，我们到了一个地方，就要同那里的人民结合起来，在人民中间生根、开花。要牢记“为民造福是最大政绩”，坚持问政于民、问需于民、问计于民，把实事好事办到群众心坎上。（来源：《求是》2024/02 胡昌升 《牢固树立和践行造福人民的政绩观》
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-8 11:31
这就是目前物业行业 在民生保障领域占坑垄断，无竞争（淘汰/评价）退出机制，好逸恶劳、躺平收钱；这就是贪婪的地产资本（既得利益集团）除了依靠地租（房产）经济收益以外，另一种利用几乎零成本/最少资本（大多产权已出售后）还想获得长期最大收益的野蛮掠夺行径（任由小区不断衰败）；这也是物业行业 有效监管法规制度 长期缺失（存在诸多漏洞），相关部门人员长期不作为/乱作为，而造成物业在基层（社区）肆意妄为/无所顾忌不断重复做出一系列侵害人民群众利益的事件，企图再用"居代业"完成对人民群众权益长期、闭环收割。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-8 14:10
很多表面上“看似”民众与物业间的矛盾，如长时间得不到解决，则损耗的是民众对基层部门的信任、堵塞的是民心、影响的是社会安宁、蔓延的是不良社会风气！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-9 14:17
这种现象，反映出基层有些干部“对上不对下” “眼光向上”的工作逻辑暗藏了官僚主义和形式主义的隐忧，对群众的真实诉求选择性“装聋”，对群众的权益长期被侵害选择性"近视”！
民为邦本，本固邦宁。没有过硬的宗旨意识，群众就不会买账。没有过高的能力本领，就难以惠民。使命重在担当，作为需要本领。尤其是当前，随着经济社会迅速发展，各种矛盾纠纷易发多发、利益诉求层出不穷，如何把人民群众的“心上事”变为党员干部的“上心事”，映照着党员干部的初心使命、考验着党员干部的能力本领。倘若遇到困难绕道走、见到难题就躲避，就容易造成“能力不足”“本领恐慌”等问题。新征程上，面对一个个堵点问题、一桩桩美好愿景、一项项民生诉求，要树立终身学习理念，持续发扬钉钉子精神，既加强思想政治理论学习，也注重专业领域知识补给，主动走进田间地头、生产车间、街巷院落，多想想、常问问百姓还需什么、民生还要什么，在发现问题、分析问题、解决问题中把经历变成经验、阅历变成能力，确保各项改革举措、决策部署符合发展所需、满足基层所盼、顺应民心所向。（来源：组织人事报 2025年3月20日 《让“百姓盼”与“定了干”同频共振》）
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-12 09:52
权益归位，才能聚民心！
作者: hk0083 时间: 2025-5-12 10:12
所以为什么街道办不上场, 必须市民申请履行职务书才可以工作?
要这么形式化?
作者: hk0083 时间: 2025-5-12 10:13
这个要@社区/街道办领導來看看.
@南湖街道办
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-14 10:17
基层是党的执政之基、力量之源。紧盯群众反映强烈的热点难点问题，精准监督、靶向发力，以改革精神破解难点堵点，推动完善基层监督体系，牢固树立大抓基层导向，强化统筹联动，不断织密监督网络。（来源：中央纪委国家监委网站 发布时间： 2025-05-13 《高质量发展践悟丨推动基层监督更加有力有效》）
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-14 10:33
北京某小区9名业主状告物业，要求公示物业收支及公共收益
2025-05-12 09:00:33 来源：北京日报客户端
(, 下载次数: 171)
作者: hk0083 时间: 2025-5-14 13:45
现在产权还沒调查清楚，物业说开发商保留了产权, 所有广告收益是开发商的。
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-14 16:12
那就让物业（开发商）拿出产权（证书）信息证据 来证明！
小区规划图纸可以公开吗？-法行宝
(, 下载次数: 185)
请问如何查询小区全套施工图_深圳政府在线_互动交流
(, 下载次数: 180)
作者: hk0083 时间: 2025-5-15 09:48
我合计下要怎么弄. 不过开发商, 物业是开发商的子公司.
这事不好弄..
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-16 14:35
要摒除“私心杂念”，践行全心全意为人民服务的根本宗旨！
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-16 14:46
紧扣保持党同人民群众血肉联系这个关键。“作风问题核心是党同人民群众的关系问题”，“加强作风建设必须紧扣保持党同人民群众血肉联系这个关键”。一路走来，我们党始终贯彻全心全意为人民服务的根本宗旨，把人民放在心中最高位置，坚持群众观点，践行群众路线，站稳人民立场，厚植为民情怀，夯实了作风建设的根本落脚点。（来源：《求是》2025/10 作者：中共中央党史和文献研究院 2025-05-16 《中国共产党作风建设的经验和启示》）
作者: hk0083 时间: 2025-5-16 14:51
最近看了下视频, 有那个叫物业管理委员会!!!
深圳是不是可以申请弄?
作者: 莫要漠视民生 时间: 2025-5-16 15:50
1）物业管理委员会（物管会）成员包括街道办、社区指派人员及部分业主代表，它不是通过正常选举产生的，行政主导色彩较强，很容易“被操控”、“被代表”！一般无权决定重大事项（如选聘物业），侵权时业主只能通过行政部门申诉，法院通常不受理相关诉讼。
2）业委会是业主自治的核心组织，而物管会是行政干预下的过渡安排，两者在合法性、代表性和职能上存在本质差异。实践中，业委会更符合业主自治原则，物管会则适用于特殊过渡阶段。
3）物管会更注重于维护房地产产权人和用人单位的合法权益，而业主委员会则更专注于代表业主利益、反映业主意志和要求，并监督物业管理公司的管理运营。
物业管理委员会与业主委员会的区别-百度AI
(, 下载次数: 227)
物管会和业主委员会的区别-法行宝
(, 下载次数: 223)
| 欢迎光临 深圳论坛 (https://wsq.sznews.com/) |
Powered by Discuz! X3.3 |